北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告王世坤诉称：2010年11月17日，我与被告X公司签订了《商品房预售合同》，该合同分别约定了房价款、交房时间、逾期交房责任、交接手续等。合同签订后我如约交付房款454854元，X公司却未按合同约定的期限履行交房义务，X公司延期交房的行为已经构成了违约，应当承担违约责任。1、被告X公司向我支付逾期交房违约金人民币10837.74元；2、本案全部诉讼费由被告X公司承担。
二、被告辩称
被告X公司辩称：首先，我公司并没有逾期交房，故不应当承担逾期交房违约金。其次，按照合同约定交房日是2011年7月30日前，王世坤的诉讼请求已经过了两年的诉讼时效，我公司提起诉讼时效抗辩。
三、审理查明
2010年11月17日，原告王世坤作为买受人与被告X公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同》约定：出卖人应当在2011年7月30日前向买受人交付该限价商品房。未按照约定的期限和条件交付的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部已付款万分之一的违约金，于实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。直至2013年4月25日，X公司才向王世坤交付房屋。
原告王世坤称其2013年6月至10月期间多次向案外人b公司交涉过逾期交房违约金赔偿事宜，王世坤提交了案外人王某与b公司于2013年10月30日签订的协议书并申请证人张X出庭作证，张X称系住在该楼内，并称许多业主去找b公司谈过违约金赔偿的事宜，之后两年多就没有人理这件事情了。
因X公司无法按期交房，2011年7月份b公司与X号楼业主签订《协议书》，b公司支付2011年7月31日至2013年1月31日的延期周转费及逾期交房违约金。
2012年11月份，b公司与X公司签订了《还款协议书》，约定X公司于2013年1月30日前交房并偿还b公司垫付，仍未能交房产生的逾期交房责任及周转费等全部损失由X公司承担。后X公司实际于2013年4月25日交房，b公司再次支付了2013年2月1日至交房日的周转费及补助80余万元。
四、法院判决
驳回原告王世坤的全部诉讼请求。
五、房地产律师靳双权点评
房地产律师靳双权认为，依照我国法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案例分析：本案中，原告王世坤与被告X公司所签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。X公司作为房屋出卖人应按照合同约定于2011年7月30日前交付X号房屋，但该公司迟至2013年4月25日才交付房屋，故X公司应当承担逾期交房的违约责任。
对被告X公司主张违约金诉讼时效抗的辩作如下分析：
X号房屋实际交付之日为2013年4月25日，双方当事人约定的逾期交房违约金给付时间为实际交房之日起30日内，自该日起至本案起诉之日即2015年6月9日，已经2年有余，超过了两年诉讼时效。
对王世坤主张诉讼时效中断的意见作如下分析：
王世坤申请出庭作证的张X因X号楼延期交付的违约金赔付问题，但与本案诉讼时效中断缺乏关联性；案外人王某与b公司签订的协议书，无法证实其是否主张过违约金；且被告X公司与案外人b公司属于两个独立的民事主体，无证据证实X公司已授权b公司代其处理逾期交房违约金事宜
综上，原告主张已过诉讼时效，已失去胜诉权。
提示：商品房买卖中，开发商以各种有理由延期交房已屡见不鲜，民事责任的承担一定程度上有赖于民事活动各方的约定，建议买房时在合同中做好相关责任约定，一旦权利遭受侵害，拿起法律武器，依法维权。
