北京房地产律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告王晨诉称，我与焦姣系夫妻。石景山区广宁高井1号楼2号房屋是原告用夫妻的婚后财产及双方的工龄购买。焦姣于2007年12月13日去世，2007年12月15日焦姣的妹妹焦平带其与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，以10万元价格将房屋卖给被告。原告在2015年11月20日才知道此事。原告现认为该合同应无效，现诉至法院：1、请求法院判令焦姣与被告于2007年12月15日签订的房屋买卖合同无效；2、案件受理费由被告负担。
二、被告辩称
被告苏鑫、焦平辩称，原告称其在2015年11月20日才知道房屋买卖，据此原告起诉已经超过时效，事实上原告在2007年12月15日就知道房屋买卖的情况，当时原告也一起去了，原告委托焦平办理的，还办理了委托公证，该合同是合法有效的。
三、审理查明
经审理查明，苏鑫系焦姣之女，焦平系焦姣之妹。2007年12月8日，焦姣在公证处签署委托书并经公证，委托焦平代其办理该房屋出售给苏鑫的相关事宜。受托人在代理权限范围内所签署的有关文件，委托期限至该事项办理完毕之日止。2007年12月15日，原告在公证处签署委托书并经公证，委托焦平办理房屋出售给苏鑫的相关事宜。受托人在代理权限范围内所签署的有关文件，委托期限至该事项办理完毕之日止。2007年12月15日，焦平代理焦姣与苏鑫签订房屋买卖合同，约定：焦姣将房屋出售给苏鑫，价格为十万元。2008年1月3日，苏鑫取得房屋的所有权。二被告称房屋原来登记在焦姣名下，签合同和过户的时候原告都在场。原告不认可二被告的陈述，并称其对买卖合同及过户并不知情，委托公证也不清楚。
四、北京市石景山区法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决
驳回原告的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
本案中，双方对买卖合同是否有效持不同意见，关于买卖合同的效力问题，应当现确定焦平是否居有签订合同的代理权。从上述案情中得知，焦姣先委托焦平出售房屋并办理过户登记手续，焦平实际办理委托事项实在委托人焦姣死亡后，自然人委托人发生死亡事实的，委托合同应当终止。但根据合同法相关规定，即当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。也就是说委托人死亡存在委托合同不发生终止的情形。该案中，焦姣出具的授权委托书中约定了委托事项是将涉案房屋出卖给苏鑫，并约定委托期限至该事项办理完毕之日止。由此得知，该委托书的期限是已委托事项办理完毕后为终止条件的。焦姣在病重期间委托焦平将房屋过户至苏鑫名下，该行为是对其财产的一种处分，是其真实意思表示。对此，应首先考虑当事人焦姣的真实意愿，综合考虑，该委托合同为真实有效。被告焦平签订房屋买卖合同的行为是经过焦姣及其丈夫王晨两个人的授权委托，该委托合同并经公证。焦平代为签订的与苏鑫之间的房屋买卖合同是委托人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。原告所称与案件的真实情况不符，其所主张的房房屋买卖合同无效，也不应予以支持。
综上所述，法院的判决是正确的。
