北京房地产专业律师靳双权（1），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告冯明堂诉称
我与冯佳慧是父女关系，原有一套房屋，后该房屋被拆迁腾退，我获得了一套安置房。冯佳慧在未征得我同意的情况下，擅自将该安置房屋出售给张悦。我起诉至法院，请求判令确认冯佳慧与张悦签订的关于上述安置房屋的买卖合同无效。
二、被告冯佳慧辩称
我以为我是被腾退人有权利出卖该房屋。后来，我发现不是产权人，没有权利出卖涉案房屋。我认为该房屋买卖合同是无效的。我的错误我自己承担，我可以将全部房款退还给张悦。
被告张悦辩称
不同意冯明堂的诉讼请求。我认为合同有效。当时是冯明堂和冯佳慧一块卖的房，他们都清楚，签了收条，上面有冯明堂的签字。我已经将涉案房屋卖给了案外人了，涉案房屋一直由案外人实际居住。
三、审理查明
2013年2月1日，冯佳慧与张悦签订《房屋买卖协议》，抬头甲方（卖方）处写明为冯明堂、冯佳慧，签字盖章处甲方仅有冯佳慧签字，无冯明堂签字，约定将房屋出售给张悦，交易价格780000元，同时约定甲方保证拥有此房产的合法产权，如有共有人甲方必须保证共有人同意按本协议出售此房产并及时配合到现场办理手续。
冯明堂主张涉案房屋买卖合同无效的理由为：冯佳慧的处分行为为无权处分；张悦属于恶意交易，不符合善意取得的要件；涉案房屋无产权证，不能买卖；冯佳慧与张悦买卖房屋的价格远低于市场价格，侵害冯明堂合法权益。
四、法院判决
驳回原告冯明堂的诉讼请求。
五、律师点评
著名房产律师靳双权认为，本案中，冯明堂主张冯佳慧与张悦签订的房屋买卖合同无效，应当举证证明符合上述法律规定的情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。对于冯明堂以冯佳慧对涉案房屋无处分权为由主张房屋买卖合同无效，不予采纳。
对于冯明堂主张张悦属于恶意交易的意见，冯明堂并未提交证据予以证明，且从冯佳慧和张悦的陈述来看，并不能反映出双方有恶意交易的意思，故不予采纳。
涉案房屋未取得房屋权属证书，不属于认定合同无效中效力性强制性规定。对于冯明堂以涉案房屋无产权证，不能买卖为由主张合同无效，也不予采纳。
对于冯明堂主张买卖房屋的价格远低于市场价格，侵害其合法权益的意见，通过张悦向冯佳慧支付房屋买卖价款的行为，可以看出双方具有买卖房屋的真实意思表示，因此不能仅以房屋买卖价格的高低来认定是否存在恶意串通的行为，在冯明堂未提交证据证明冯佳慧与张悦存在恶意串通，损害其利益的情况下，冯明堂据此主张房屋买卖合同无效，证据不足。
