承租人优先购买权纠纷

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起承租人优先购买权纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

洪珍系华兵之母，司莲与华兵原系夫妻关系。洪珍原承租北京市西城区123号房屋，与房管所签有《公有住宅租赁合同》。北京市西城区321号房屋即诉争房屋系某局的房产，原住户是刘曾强。

1994年7月21日，洪珍全权委托华兵与刘曾强互换上述各自的房屋，双方签订《换房协议书》，某局在换房协议上盖章，并由某局负责办理诉争房屋的入住手续，1994年5月12日，某局为司莲出具诉争房屋的《职工住房通知单》，载明起租时间是1993年10月12日。

2001年4月17日，华兵与司莲离婚。

2002年11月23日，司莲与某局签订《2002年房屋买卖契约》，购买了诉争房屋。

洪珍称换房手续系由华兵代为办理，但并未授权其将承租人变更为他人，并申请证人华兵出庭作证，华兵作证称：原来的123号房屋是其父亲单位分配的房屋，1984年其与司莲结婚之后因为无住房，因此一直居住在此。房屋的承租人为其母洪珍，1994年，刘曾强提出换房，换房手续是其办理的，换房过程中承租人一直是洪珍，入住通知单上也是洪珍的名字。入住之后的费用也是由洪珍交纳。2001年3月，其与司莲离婚；离婚后，其住在诉争房屋，司莲回娘家居住。2003年时，其生病期间，司莲过来照顾，然后两人商量购买涉案房屋，期间没有告知洪珍。其认为买房后房屋的产权人应当是洪珍，所以手续都是由司莲进行的，具体情况不明。2005年拿到房屋产权证书时才知道产权人变更为司莲，其提出异议，但是因为某些原因未再追究。2009年卖房时，其要求用卖房款再买房子，房本要写上我的名字，但双方未达成一致。2009年6月，其将上述情况告知了洪珍。

另查，司莲称换房手续是华兵办理的，对于诉争房的承租人变更她本人名下不知情，2003年华兵患病时告诉她的。

二、庭审过程

一审经过审理后认为房屋的承租人应当是洪珍，司莲与某局签订的租赁合同是无效的。

一审判决后，司莲不服，上诉至二审称：洪珍不是涉案房屋的承租人，承租人已经变更为了司莲，洪珍无权主张房屋买卖合同无效。洪珍的起诉已超出诉讼时效。洪珍同意一审判决。某局同意一审判决，并表示尊重法院依法裁判。

法院调取1994年司莲与刘曾强的《换房协议》、《公有住宅租赁合同》，上有由某局盖章并负责办理涉案房屋入住手续。某局出示了署名为司莲的《职工住房通知单》原件，司莲认可，洪珍认为该通知单没有某局盖章，不真实。

司莲表示1994年的换房是由华兵自己办理，当时洪珍表示换房后涉案房屋由司莲一家居住，2003年华兵告知其房屋承租人变更为自己，并认为这是华兵与洪珍商量的结果；但是洪珍否认，表示其并未有这样的意思表示。

某局及司莲在本院审理中还表示《2002年房屋买卖契约》实际签订日期为2004年12月25日。

三、法院判决

一审判决：

确认司莲与某局签订的《2002年房屋买卖契约》无效。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

本案的争议焦点有四个：一是诉争房屋在换房后的承租人如何认定；二是承租人的变更是否有合法依据；三是某局与司莲签订的《2002年房屋买卖契约》是否有效；四是本案是否适用诉讼时效。

第一，诉争房屋在换房后的承租人如何认定。在各方当事人认可的《换房协议书》以及《公有住宅租赁合同》上均载明，换房双方为洪珍及诉争房屋原承租人，某局对二人的换房行为予以盖章确认，据此可以认定，洪珍依据换房行为承继原承租人对诉争房屋的权利义务，与某局形成了新的公房租赁关系，故换房后诉争房屋的承租人应为洪珍。

第二，承租人的变更是否有合法依据。司莲主张其作为诉争房屋承租人办理入住手续系经洪珍同意并授权华兵办理，而洪珍否认授权给华兵变更承租人，称仅委托华兵办理换房手续，对此司莲并未提供证据证明承租人的变更系得到洪珍的同意及授权。司莲在庭审中表示在2003年前对诉争房屋变更承租人的情况并不知情且未要求洪珍将承租人变更至其名下，也就是说当时司莲与洪珍之间未就变更承租人达成一致的意思表示。在此情况下，司莲表示其成为房屋承租人系得到洪珍同意并授权，缺乏事实及法律依据。

另外，某局作为诉争房屋的产权单位，在办理换房过程中负有对换房手续进行严格审查并对换房材料备案的义务。根据庭审查明的事实，某局在换房协议上加盖了公章，证明该局对洪珍换至诉争房屋是知情的，应为洪珍办理诉争房屋的入住手续，但却为司莲办理入住手续，对此，某局应向法院提交为司莲办理诉争房屋入住手续的合法依据，但某局未提交证据证明，故法院对其行为的合法性无法确认。综上，某局将承租人变更至司莲名下并无合法依据，故诉争房屋的合法承租人仍应为洪珍。

三是某局与司莲签订的《2002年房屋买卖契约》是否有效。本案诉争房屋为某局的自管公房，依照国家关于公房出售的相关政策及公有住房的社会福利属性，公房的出售仅面向特定对象出售，不能自由选择交易对象。现各方当事人均认可依据相关政策诉争房屋的出售对象仅限于”合法承租人”，只有具备合法承租人的资格才有权购买诉争房屋。因现法院不能认定司莲为合法承租人，故司莲不具备购买诉争公房的资格，其与某局签订的《2002年房屋买卖契约》违反了法律规定及国家政策应属无效。洪珍的诉讼请求依法有据，法院予以支持。

四是本案是否适用诉讼时效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为合法性、正当性所做的评价。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，故司莲关于洪珍的起诉超出诉讼时效的上诉主张，法院依法不予支持。

综上，司莲的上诉请求缺乏事实及法律依据，法院依法不予支持。