无权代理出卖房屋引起的纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起无权代理出卖房屋引起的纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

吴静秋系杜兰芳之母，赵单鹏系杜兰芳之子。北京市东城区302号房产原系吴静秋名下的私有房产。建委根据杜兰芳持有2003年12月1日吴静秋的授权委托书，以吴静秋的名义与赵单鹏及其代理人赵英军签订的2003年12月2日《买卖房协议书》等相关材料，经审核于2003年12月7日向赵单鹏核发了302号房屋所有权证，上述房产所有人变更为赵单鹏。

吴静秋申请对2003年12月1日《委托书》上"吴静秋"签名的真伪进行鉴定，法院委托鉴定研究进行文字鉴定，鉴定结论为：检材中委托人处"吴静秋"的签名与样本中"吴静秋"的签名不是同一人书写。重审期间杜兰芳仍对该份鉴定结论表示异议，认为吴静秋提交的鉴定样本未经质证、来源不明，没有法律效力。经向吴静秋退休单位相关人员调查，吴静秋提交的鉴定样本注明时间为1978年，现单位档案中未发现该份材料，但不能否定这份材料的存在。

杜兰芳另提供一份落款日期为2003年10月6日署名为吴静秋的委托书，该委托书受委托人为杜兰芳、赵英军，委托事由为卖房事宜，委托期限至2003年12月30日以前。杜兰芳提交的该份涉案《委托书》中存交易房屋坐落地点、受托人权限及受托人签字部分均为空白等情节。重审期间，吴静秋就2003年10月6日《委托书》中“吴静秋”的签名申请司法鉴定。两家鉴定单位以同期比对样本不充分，吴静秋年迈，笔迹鉴定字迹与样本字迹不能反映正常的笔迹特征，现不具备鉴定条件为由，退回鉴定委托。

二、审理过程

审理期间吴静秋本人思维清晰，意思表达准确。吴静秋明确表示2003年10月6日以及2003年12月1日《委托书》中"吴静秋"的签名均不是其本人所写。并称杜兰芳伪造了2003年12月1日有吴静秋署名的《委托书》，于2003年12月2日以吴静秋代理人的名义与自己儿子赵单鹏签订《买卖房协议书》，办理了产权过户手续，且杜兰芳、赵单鹏从未给付过所谓的24万元房屋价款。杜兰芳无权代理签订《买卖房协议书》，请求法院依法确认2003年12月2日订立的《买卖房协议书》无效。杜兰芳、赵单鹏答辩称已向吴静秋支付了房屋对价款，不同意吴静秋的诉讼请求。庭审中其未能提供已将房屋价款履行的相关证据。

另查，1994年7月1日，吴静秋在公证处办理公证遗嘱，将其名下的302号房产由杜兰芳继承。1997年6月12日，吴静秋在公证处撤销该公证遗嘱。2003年1月15日，吴静秋在公证处办理公证遗嘱，将其名下的302号房产遗留给杜兰芳所有。2003年11月10日，吴静秋在公证处撤销公证遗嘱。

再查，2003年12月1日涉案《委托书》存档于吴静秋与赵单鹏房屋交易档案。档案中《买卖房协议书》中"吴静秋"的签名系杜兰芳代签。

吴静秋向法院申请冻结涉案302号房产手续，并提供相应担保。法院作出裁定已对上述涉案房产进行冻结。

三、法院判决

杜兰芳代理吴静秋与赵单鹏之间2003年12月2日签订的《买卖房协议书》无效。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

1、关于2003年12月1日涉案《委托书》中"吴静秋"的字迹是否为吴静秋本人签名。

杜兰芳、赵单鹏没有充分证据及理由否定该鉴定报告的法律效力。对吴静秋所称2003年12月1日《委托书》中"吴静秋"的字迹不是其本人签名，法院予以认可。

2、关于杜兰芳是否属于无权代理。

杜兰芳、赵单鹏另向法院出示2003年10月6日上有"吴静秋"签名的《委托书》。虽然对其中的签名字迹鉴定机构未能进行鉴定，但该《委托书》在形式内容上存在交易房屋坐落地点、受托人权限及受托人签字部分均为空白等问题；加之存档于吴静秋与赵单鹏房屋交易档案中吴静秋一方的《委托书》是2003年12月1日涉案《委托书》，并非2003年10月6日上有"吴静秋"签名的《委托书》，而如无2003年12月1日涉案《委托书》，凭其他房屋交易材料，则房管部门不予办理涉案房产过户手续；以及在庭审期间，杜兰芳、赵单鹏均不能提供已将其所称的房屋价款24万元交付吴静秋的充分证据，因此，在2003年12月1日《委托书》中"吴静秋"的字迹不是吴静秋本人签名的情况下，杜兰芳、赵单鹏出示的2003年10月6日上有"吴静秋"签名的《委托书》无法达到其所称杜兰芳属于有权代理、房屋买卖事实真实存在的证明目的。杜兰芳属于无权代理。

3、关于杜兰芳代理吴静秋与赵单鹏之间2003年12月2日签订的《买卖房协议书》是否有效。

鉴于2003年12月1日涉案《委托书》中"吴静秋"的字迹不是吴静秋本人签名，杜兰芳属于无权代理，吴静秋与赵单鹏之间不存在真实的房屋买卖行为，法院认定杜兰芳代理吴静秋与赵单鹏之间2003年12月2日签订的《买卖房协议书》无效。对造成该《买卖房协议书》无效，应由杜兰芳承担民事责任。