北京房产律师：合同根本违约

 房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起合同根本违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2015年3月2日，叶建飞（出卖人，甲方）、廖书明（买受人，乙方）、居间方久居公司（丙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：甲方将位于北京市石景山区201号房屋以170万元价格出卖给乙方；同日乙方向甲方支付定金5万元，定金视为首付款一部分；首付款40万元，于房屋过户前的二个工作日办理，其中30万元为资金监管方式、10万元为非资金监管方式；贷款125万元；甲乙双方于房屋评估报告下发后三个工作日内共同前往贷款机构办理；房屋批贷下发后三个工作日内共同办理过户手续；出卖人收到全部购房款后三个工作日内将房屋交付买受人；乙方从购房款中留存二万元作为物业交割保证金，并于物业交割当日给付甲方；甲方应于2015年6月21日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。

当日，廖书明、叶建飞与久居公司、担保公司分别签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，约定久居公司为居间代理费37000元、担保公司为保障服务费8500元。合同签订后，廖书明支付定金5万元，向久居公司支付居间代理费37000元。期间，廖书明交纳2015年7月1日至2016年6月40日期间的物业费1000元。

交易过程中，叶建飞前往央产房办公室办理《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》（以下简称：《通知单》）的上市手续，但央产房办公室于2015年4月20日至2015年6月20日期间暂停办理涉及成套超标住房各项业务，故叶建飞未能办理完毕。2015年7月9日，叶建飞取得《通知单》。

二、庭审过程

审理中，本院前往久居公司，业务员甄珍陈述：叶建飞当时已补交超标款，但央产房办公室在全市范围内停办相关业务，三方知晓后开始协商，央产房办公室系口头通知其公司停止办理，但并未明确恢复办理时间。

三、法院判决

1、解除廖书明与叶建飞之间房屋买卖合同关系；

2、叶建飞于本判决生效后七日内退还廖书明定金五万元；

3、叶建飞于本判决生效后七日内给付廖书明物业费一千元；

4、叶建飞于本判决生效后七日内给付廖书明居间服务费、保障服务费共计二万三千元；

5、驳回廖书明的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

廖书明、叶建飞、久居公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。本案中，叶建飞无法于2015年6月21日前取得《通知单》系央产房办公室内部政策而产生，在未明确能够办理相关手续的确定期限情况下，廖书明作为买受方为避免损失扩大有权要求解除合同，本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。现叶建飞取得《申请单》时间为2015年7月9日，而廖书明起诉日期为2015年7月7日，廖书明有理由相信房屋仍无法正常交易。

另一方面，叶建飞未按约定期限取得《变更单》系政策原因导致，央产房办公室暂停办理业务的政策情况已超出叶建飞作为普通公民、售房人的预见范围，故合同解除亦无法归责于叶建飞，叶建飞在恢复办理后亦及时予以履行办理《申请单》，并无违约行为，故法院对原告要求双倍返还定金请求不予支持。叶建飞不存在违约行为，且叶建飞亦无《补充协议》第四条第二款约定的违约情形，法院对原告主张违约金的请求亦不予支持。在合同解除的情况下，叶建飞应将已收取定金5万元返还廖书明，廖书明为叶建飞房屋已缴纳物业费，廖书明未能购买涉案房屋，叶建飞应将物业费1000元返还廖书明。因合同无法履行系不可归责于双方当事人，而双方均系居间合同、保障服务合同的当事人，亦接受了相关服务，故对应居间服务费、保障服务费，双方应依据公平原则予以分担，评估费并非双方合同约定款项，本院不予支持。本案系房屋买卖合同纠纷，廖书明要求久居公司返还相关费用的请求，法院不予处理。

依据合同法第九十四条第三款、第四款规定，只有当一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或一方当事人迟延履行债务致使不能实现合同目的时，才构成根本违约，现叶建飞未在2015年6月21日前取得《变更单》，廖书明应进行催告，如叶建飞未在合理期限内履行，叶建飞才构成根本违约，或叶建飞因未在2015年6月21日前取得《变更单》而导致房屋自此再无法交易时，叶建飞才构成不能实现合同目的根本违约行为，且《补充协议》中表述的“应承担相关责任”亦非特指根本违约责任。因此，本院对廖书明仅依据《补充协议》中“甲方应于2015年6月21日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任”的约定，而主张叶建飞承担根本违约责任的意见法院无法采纳。