北京房产律师解析：央产房买卖合同解除案件

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起 央产房买卖合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

      （为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2003年8月2日，某研究所与姜平陵签订《房屋预售协议书》，约定姜平陵购买该所所有的202号房屋。2004年2月2日，姜平陵取得涉案房屋的产权证，产权证首页上盖有经济适用房印章。2013年8月22日，姜平陵与久居公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，委托久居公司于2013年8月30日至2013年12月1日期间出售202号房屋。2013年9月30日，姜平陵（甲方、卖方）与柳安（乙方、买方）、久居公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，同日姜平陵作为出卖人与买受人柳安签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：姜平陵以2500000元的价格将202号房屋出卖给柳安，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）；买受人向出卖人支付定金10万元;当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。当日，姜平陵（甲方、出卖方）与柳安（乙方、买受方）、久居公司（丙方、居间方）还签订《补充协议》一份。违约责任约定：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的构成根本违约。其关于央产房的约定为，甲方应于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》；如未能按期取得，则应承担相关责任。后姜平陵未按照合同约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。

2013年12月13日，柳安向姜平陵寄送《关于催告履行〈买卖合同〉相关义务的函》，要求姜平陵于2013年12月18日前取得202号房屋《在京中央单位已购公房变更通知单》，并履行买卖合同文件约定的义务，如不能按照上述时间履行，则依约解除《买卖合同》及补充协议，并要求退还其定金，承担违约责任。2013年12月26日，柳安再次给姜平陵寄发《关于解除房屋买卖合同及追究违约责任的函》，告知姜平陵自本函发出之日起解除双方签署的《买卖合同》及补充协议，并要求姜平陵于2013年12月27日前退还其定金10万元，承担违约责任。2014年1月4日，姜平陵给柳安回复《告知函》，称其一直在积极办理该通知单获取事宜，但由于国家政策原因未取得该通知单，属不可抗拒因素导致，其不应承担责任。2013年12月22日，他已正式告知久居公司和柳安无法取得该通知单的事实。

二、法庭审理

庭审中，柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除。

审理中，柳安主张姜平陵违约给其造成损失，称其另购一套房价值260万元，存在损失十万元，为了交首付卖掉股票损失6万元。姜平陵认为柳安第二次购买房屋小区地理位置及环境远高于202号房屋及所在小区，因此柳安购房价格有合理上浮是属于房屋价值本身增加，并非其违约行为造成，且柳安知道其房屋属于央产房，不一定能够上市交易。关于股票损失，无法证明其抛售股票所得就是为了交纳购房款，因此对于该观点也不予认可。关于首付款的损失，因为其尽到了说明义务，已经告知柳安缓交首付款，所以其损失与自己无关。同时姜平陵称柳安主张违约金数额过高，且柳安没有任何实际损失，要求降低违约金至柳安实际造成的损失。

另查，涉案房屋属于央产房，产权性质为经济适用住房。根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号），中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。

三、法院判决

1、姜平陵于本判决生效后七日内返还柳安定金人民币十万元;

2、姜平陵于本判决生效后七日内给付柳安违约金人民币三万元;

3、驳回柳安的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，姜平陵作为202号房屋所有权人，其在未就202号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与柳安签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将202号房屋出售给柳安，并承诺于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因202号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除，姜平陵的行为已构成违约，其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时，柳安作为购买方，其在购买202号房屋时已经知晓202号房屋性质系央产房，其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。柳安在未向有关部门核实的情况下，仅依据姜平陵的单方陈述即相信202号房屋能够对外出售存在不当，柳安亦应就此承担一定责任。相应责任比例由法院酌情予以判定。庭审中，柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除，对此法院不持异议。就柳安已经支付的定金10万元，姜平陵同意返还，法院不持异议。

因一方当事人违约，另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因姜平陵的行为构成违约，故柳安有权向姜平陵主张违约金。就柳安主张违约金数额，其虽提供了对帐单、2014年1月6日柳安与他人另行签订的房屋买卖合同及补充协议，用以证明姜平陵违约给其造成的相应损失，但上述证据均不足以证明其实际损失情况。现姜平陵当庭提出合同约定的违约金过高，要求调整，依据法律规定，法院将结合姜平陵违约程度大小以及柳安实际损失情况，对柳安主张违约金予以相应调整，酌情予以判定。