买房人与居间公司之间的居间合同纠纷

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起居间合同案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2012年6月12日，出卖人赵敏敏(甲方，案外人)与买受人李婷琴（乙方）、居间人久居公司(丙方)共同签订《居间服务合同》，约定由李婷琴购买赵敏敏名下位于北京市朝阳区301室房屋，总房价款600万元；居间服务的具体内容以及完成标准为：1、丙方为乙方提供房屋买卖市场行情咨询；2、发现、发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；4、查看出卖人房屋权属证书和身份情况，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，签订房屋买卖合同；6、协助买卖双方协商合同的相关条款内容。甲乙双方签订房屋买卖合同当日，居间行为完成，由李婷琴向久居公司支付居间代理费11.4万元；第三条第3款中约定甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。

同日，李婷琴在《房地产经纪服务事项告知书》上签名，其中“房屋交易可能存在的主要风险”记载：“同时进行房屋出售和购买时，资金能否及时到位及可能涉及违约责任的风险”。

同日，赵敏敏与李婷琴签订《北京市存量房屋买卖合同》，李婷琴向赵敏敏支付定金金额50万元。双方并签订《补充协议》，约定剩余房款李婷琴于2012年11月13日前支付。

李婷琴提交2012年8月3日，其与赵敏敏签署的《解约协议》，约定鉴于买受方待售房屋未能及时出售，产生支付困难，解除《北京市存量房买卖合同》、《居间合同》和附属《房屋保障合同》及其补充协议项下的一切权利和义务，约定受买方已支付给出卖方的2万元整为解约赔偿金。该《解约协议》抬头处打印有见证方久居公司字样，落款处见证方一栏空白。但该《解约协议》中约定有“受让方、出卖方、见证方同意签署本解约协议即刻起，解除三方一切与上述所有合同相关的权利与义务”、“若受买方及其家属未通过北京久居房地产经纪有限公司私下与出卖方达成协议，将按原合同标的金额陆佰万整乘以2.7％全额支付服务费”的内容。李婷琴称该《解约协议》由久居公司打印，但该公司工作人员以需要找公司盖公章为由，未在该《解约协议》上盖章。久居公司认可协议由本公司打印，但认为该协议对其公司没有效力。

久居公司给买卖双方已提供的居间服务包括协助出卖人核验买受方身份信息、购房资格核验手续；协助买受人即李婷琴核验出卖方的身份信息、房屋权属信息、房源核试验手续、配偶同意出售证明、在京中央单位已购公房变更通知单(上市表)，带李婷琴实地看房；并促成买卖双方签订房屋买卖合同。

二、庭审过程

   一审法院经审理认为，买卖双方签订房屋买卖合同，居间公司的居间行为已经完成，久居公司主张解约协议上没有久居公司的签章，因此对久居公司不发生效力。李婷琴不服一审判决，上诉至二审，称自己受到蒙蔽才签订合同，久居公司承诺帮忙将自己的房屋出卖后再买房，但是久居公司并没有按照约定履行该义务，致使自己没有时间筹集购房款导致违约，但是对于该主张，其并未提供任何证据。    

   三、法院判决

   一审判决：

李婷琴于判决生效之日起七日内向久居公司支付服务费人民币5万元。

   二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据已查明的事实，李婷琴在久居公司的居间服务下与案外人签订了《房屋买卖合同》，李婷琴理应向久居公司支付相应的居间报酬。李婷琴称其与久居公司口头约定先出售自有房屋再购买新的房屋，对此久居公司不予认可，其亦未提供证据证明，因此法院无法采信。李婷琴与久居公司签订了《居间服务合同》，李婷琴虽主张是在被蒙骗没有看清合同内容的情况下签订的，但是李婷琴并没有证据证明其主张，因此李婷琴和久居公司之间形成的《居间服务合同》是各方主体的真实意思表示，各方均应按照合同内容履行各自权利义务。李婷琴在久居公司的居间服务下与案外人签订了《房屋买卖合同》，李婷琴理应向久居公司支付相应的居间报酬。李婷琴关于久居公司曾口头约定先出售自有房屋再购买新的房屋的主张，并没有得到久居公司的认可，李婷琴也没有提供证据证明自己的主张，故法院无法采信。《解约协议》上并无久居公司的签章，故该协议对久居公司不发生效力。李婷琴关于其没有看清合同内容的上诉意见，不能成为其拒绝履行合同约定义务支付居间费用的理由。对于久居公司主张的居间服务费的金额，鉴于房屋买卖合同并未实际履行完毕，故该院酌情确定李婷琴应付的居间服务费金额。