买房遭遇限购政策，合同应解除？

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起因为限购政策导致凡物买卖合同解除案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案件事实

2013年2月26日，秦淑兰（甲方、出售人）与冯晓能（乙方、购买人）、久居公司（丙方、居间人）签订了《买卖定金协议书》，三方约定：乙方以600万购买402号房屋，乙方于本协议签署时向甲方支付定金5万元，本协议签署后1个工作日内签订《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。上述协议签订当日，冯晓能向秦淑兰支付了购房定金5万元。次日，秦淑兰（出卖人）与冯晓能（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，价款由买受人一并另行支付给出卖人。同时，秦淑兰（甲方）与冯晓能（乙方）、久居公司（丙方）又签订了《补充协议》，约定：乙方于2013年10月31日之前将购房款595万元以建委资金监管的方式支付甲方。上述合同及补充协议签订当日，秦淑兰（甲方、出卖人）、冯晓能（乙方、买受人）及久居公司（丙方、居间人）又签订了《居间服务合同》，约定甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。同时，秦淑兰（甲方）、冯晓能（乙方）与中信公司（丙方、服务方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，提供服务，解决争议。

2013年10月7日，冯晓能称因其名下已有两套房产，不具备再购买房屋的资格，但对于解除合同一事未能达成一致意见。此后，冯晓能未履行一切合同约定义务。2013年11月15日日，秦淑兰通过快递方式向冯晓能发出《解除通知》，以冯晓能未如约支付购房款为由要求解除与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等文件，11月19日冯晓能签收了该函件。

另查，冯晓能名下现有两套房产。

二、庭审过程

一审法院认为合同有效，认为冯晓能在履行合同过程中，欲解除合同，但在与对方协商无果的情况下不采取措施或继续协商解除合同，等待对方发出解除合同函件才回应，因此属于根本违约，因此判决冯晓能承担违约责任。冯晓能不服，认为双方所签合同违反了国家和北京市房地产市场调控的禁止性规定，应当认定为无效合同。原审法院对于涉诉合同是否生效的判断有误。涉诉合同只是双方购房意向，并没有实际发生，该合同对于双方没有拘束力。签订合同时双方都存在履行障碍，合同并未生效也无法履行。中介公司也明确，双方签订的这份合同只是草签的，要向上报后本合同才可以生效。另外，双方签约后，冯晓能在同年5月8日就通知秦淑兰解除合同，但是秦淑兰不同意，不返还五万定金，同年10月1日冯晓能和女儿又去谈，但双方不能达成一致意见。所以不同意原审判决。

三、法院判决

一审判决：

1、秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及秦淑兰与冯晓能、北京久居房地产经纪有限公司签订的《补充协议》解除。

2、解除秦淑兰与冯晓能、北京中信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》。

3、冯晓能于本判决生效后七日内给付秦淑兰违约金50万元。

4、驳回秦淑兰其他诉讼请求。

5、驳回冯晓能其他反诉请求。

二审判决

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评：

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定。秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》、及与久居公司签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、与中信公司签订的《房屋交易保障服务合同》均系各方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同及协议对各方均有约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。由于冯晓能名下已有两套房屋，在此情况下无法继续购买房屋，涉案合同目的无法实现，故在约定的支付购房款期限届满之前向秦淑兰及久居公司提出解除合同的主张，秦淑兰未就此与其达成协议，而冯晓能既未采取措施使自己具备购房资格并如约履行合同义务，也未采取其他合法方式继续主张解除合同，致使秦淑兰根据合同约定以冯晓能违约为由于2013年11月15日日发出解除合同的函件，冯晓能收到该函件时合同解除，故法院确认秦淑兰与冯晓能签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年11月20日解除。

为保障合同履行，秦淑兰已于2013年6月4日办理了央产房上市交易手续。冯晓能作为本市的市民，虽有部分时间在国外探亲，但是现在咨询传播速度极快，其应当知道房屋新政的相关内容。即使冯晓能对相关政策了解不够，在做出购买房屋的重大决定之前亦应详细咨询，故其以不知道限购政策作为抗辩理由不能成立。冯晓能应承担未如期支付购房款的违约责任。根据合同的履行情况、冯晓能的过错程度及秦淑兰的预期利益、实际损失综合考虑，双方约定的违约金过高，法院予以适当减少。合同中已约定冯晓能已支付款项冲抵违约金，故冯晓能要求秦淑兰返还购房定金于法无据。与《北京市存量房屋买卖合同》相关的《房屋交易保障服务合同》，因在本案审理中，各方当事人均同意解除。《买卖定金协议书》及《居间服务合同》已履行完毕，无需再主张解除。