房产纠纷诉讼律师靳双权解析一起案外人执行异议案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起 案外人执行异议案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

1、原告李培军起诉称：2003年11月17日，其与王舒峰签订《协议书》约定：甲方（王舒峰）协助乙方（李培军）购买房山区231号房屋，购买时先写王舒峰的名字，在可以过户时必须过户到李培军名下，所有购房的款项由李培军负责。合同成立后，其向王舒峰交了购房款，按时持王舒峰银行存折交付银行按揭。2005年其与妻儿入住涉案房屋至今，但王舒峰拒绝过户。2013年，法院查封涉案房屋，因王舒峰将涉案房屋抵押给苏墨林，现还款日期已到，王舒峰无力还款。2014年5月22日，其提起执行异议申请。同年8月13日，法院裁定房屋未过户一事，无法认定其没有过错，亦无法证明该房屋借款实际由李培军偿还，因此驳回了其提出的异议。李培军认为：其已支付了全部购房款，与王舒峰之间不存在购房款支付的纠纷；且其实际占有涉案房屋；涉案房屋未办理产权过户的过错责任在于王舒峰。故请求判决停止对涉案房屋的执行。

2、被告王舒峰辩称：不同意李培军的诉讼请求。诉争房屋是王舒峰所在单位集资建房。交定金7万元后签订的购房协议。之前单位说不许房屋买卖，后将房屋改为经济适用房，又补交了钱。10万元是与单位签购房协议时向李培军借的。两人约定，房一直可以由李培军住，还贷需要李培军还。王舒峰退休后才能用此房。

3、被告苏墨林辩称：其不清楚李培军与王舒峰之前的事情。房屋是经过合法的手续取得的。

二、法院查明

2003年12月1日，王舒峰所在单位（甲方）与王舒峰（乙方）签订《集资建房买卖协议书》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，购房金额50万元。原则上房屋不得进行交易。但经甲方同意后方可出售，甲方并有优先购买权。后其分别交7万元定金、12万、13万元购房款，后补交13万元房屋性质变更款项。2007年5月29日，王舒峰取得涉案房屋产权证。王舒峰称，因此协议签订时间早于单位购房协议签订时间，所以双方当时签订的并非购房协议，而是租赁协议，李培军替其还房贷以折抵房租，并在其退休的时候归还房屋。对于王舒峰向李培军出具10万元收条。李培军主张购房款。王舒峰辩称是借款。李培军称房价50万元，给王舒峰20万元中介费。但李培军只认可10元的借款，其与款项均不认可。

2012年3月26日，苏墨林与王舒峰签订《借款抵押合同》，约定王舒峰向苏墨林借款320万元，并以321号房屋作抵押。后，王舒峰无法还款，苏墨林向法院申请强制执行。2013年2月17日，法院依法查封了产权登记为王舒峰的涉案房屋。李培军向法院提出执行异议，王舒峰认可李培军的异议请求。承认该房屋确实是其卖给李培军的，李培军也确实一直居住在该房屋内。

2014年8月13日，法院作出裁定认为，李培军与王舒峰之间的协议，实为借名买房行为，对于房屋未过户到李培军名下一事，无法认定李培军没有过错。李培军提交的房屋按揭还款证明中还款人均为王舒峰，无法证明该房屋贷款实际由李培军偿还。因此法院查封登记在被执行人王舒峰名下财产的行为符合法律规定，程序合法。案外人李培军对本案执行标的提出的执行异议申请不能成立，驳回了李培军的异议。李培军不服，提起诉讼。

一审法院认为涉案房屋仍登记在陈正坤名下，未发生权属转移。而现有证据，仅能证明李培军于2013年11月17日向王舒峰支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还。对于其他付款事实，李培军未能提交相应的证据证明，且王舒峰不予认可，故不能认定李培军已向王舒峰支付全部购房款。因此驳回了李培军的诉讼。

李培军不服上诉至二审法院。认为一审法院判决认定事实错误，混淆了买卖合同与行纪合同的法律关系。按照其与王舒峰签订的《协议书》的约定，涉案房屋所有购房款均由李培军负责。而其与王舒峰签订的《协议书》，约定交易的标的物不是房屋，而是王舒峰的集资建房资格。双方之间是行纪代理法律关系。李培军已支付全部价款并实际占有涉案房屋，王舒峰只是李培军的行纪人。王舒峰将登记在其名下实为李培军的房屋，抵押给苏墨林，侵犯了李培军的财产权。故请求法院撤销一审判决。

三、法院判决

一审判决

驳回李培军的诉讼请求。

二审判决

维持原判、驳回上诉。

四、律师点评：

房产律师点评

房产律师点评：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋仍登记在王舒峰名下，未发生权属转移。因此，法院查封登记在王舒峰名下财产的行为符合法律规定，程序合法。

至于李培军在二审中提出的其与王舒峰之间的协议并非行纪代理法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人应当在人民法院对执行标的物采取强制执行措施前完成支付全部价款的行为并处于实际占有的状态，且“第三人对此没有过错”。本案中，李培军虽主张其已向王舒峰支付了全部购房款并对房屋处于实际占有状态，但依据李培军提交的证据，仅能证明李培军于2013年11月17日向王舒峰支付了10万元，以及房屋贷款由其偿还，不足以证明其向王舒峰支付了全部购房款，且王舒峰对此不予认可，故不能认定李培军已向王舒峰支付全部购房款。尽管李培军确实对涉案房屋处于实际占有的状态，亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”之情形。

综上，法院的判决是正确的。