房屋买卖纠纷律师靳双权点评一件确认合同无效案件

   房屋买卖纠纷律师靳双权点评一件确认合同无效案件

   房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起确认合同无效案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

   1、原告安雄诉称:其为通州某村村民，在该村拥有合法的宅基地及房屋。2014年，其在诉政府《关于建设用地的批复》的行政复议阅卷的过程中，得知北京合作社与本村村委会于2002年11月18日及2003年1月30日签订了《征地协议》及补充协议。根据协议内容，该合作社征收了包括其宅基地在内的本村村委会的土地，双方还确定了征地补偿标准。其认为该合作社与村委会签订协议书及补充协议未经法定程序，直接将集体土地用于建设，并在征收的过程中未公示、公告并举行听证，违反了法律强制性规定，另外恶意串通签订协议书损害了其合法权益，上述协议书应当无效。故起诉至法院要求确认该合同无效。

   2、被告合作社辩称：其社与该村村委会之间签订的征地协议及补充协议是双方真实的意思表示，国土局于2012年7月3日就征地事项进行了公示，政府作了批复，其社已经支付了征地费用，征地内容已经向政府部门请示、公告，不存在恶意串通。按照法律规定，只有违反法律、法规的效力性强制规定合同才构成无效。故不同意安雄的诉讼请求。

   3、村委会辩称：其同意合作社的意见，不同意安雄的诉讼请

二、法院审理

  经审理查明：安雄系该村村民。2002年11月18日，合作社与该村委会签订了征地协议，协议约定，合作社征用该村委会土地100亩用于集资建设住宅项目，该协议约定"本协议签订之日，合作社向该村委会交付定金50万元，合作社在土地手续办理完成后10日内按所征用批准亩数交纳补偿费的50%，其余50%的补偿费于一年内分二次全部付清。每次补偿费的支付以政府批准征用面积为准"，并约定了补偿费用的计算标准。2003年1月30日，合作社就征地协议签订了补充协议。上述协议签订后，合作社除给付定金外，该村委会未实际将土地交付合作社，合作社尚未进行住宅建设。

   2012年6月26日，合作社与该村委会签订了征地协议之补充协议书，该协议明确就《征地协议》及《补充协议》经协商达成一致，签订本补充协议，该协议明确依据文件的人民政府批复精神，合作社在该村建设项目集资房项目。《建设用地的批复》中同意征收该村集体土地共计25公顷，同意合作社建设"建房遗留项目"使用上述建设用地19公顷。2012年7月3日，北京市国土局进行了征地补偿安置公示。

三、法院判决

   一审判决：

   驳回安雄的诉讼请求。

   二审判决：

   驳回上诉，维持原判。

四、法院判决

   知名房产律师靳双权点评

   知名房产律师靳双权点评：

   合作社与该村委会签订的征地协议及补充协议系双方真实意思表示，亦经过相应的审批手续，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。安雄以合作社与该村委会在签订上述协议时存在恶意串通、且村民代表大会决议程序违法为由，主张上述协议不是该村委会的真实意思表示、该村委会构成无权处分，但并未就此提供充足的证据予以证明，因此法院对其诉讼请求不予支持。

   所谓“恶意串通”，在《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。那什么是恶意串通？如何认定呢？

   是否“恶意串通”系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。具体如何认定恶意串通，当事人之间相互勾结实施的某种损害国家、集体或第三人利益的民事行为。其特征包括：（1）各当事人均有损害他人利益的恶意，即不仅明知其行为有损于他人而故意进行，且实施该行为就是以损人利己为目的的；（2）当事人彼此勾结，通谋实施该行为，例如，代理人同第三人通谋损害被代理人利益；（3）行为结果在客观上损害了国家、集体利益或某个第三人利益。