政府征收房产权利人要求更名案件

                  政府征收房产权利人要求更名案件

       （为了保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名）

1. 基本案情

      1992年，北京市政府发出公告设立贸易中心，一、集资选市场。犯国营企事业单位、集体、个体户只要缴纳资金5万元，一年内可得一楼一底建筑面积40平米商业房；二、一年得不到房，由政府按年息10%再加80%罚息付给购房者。1992年，王苗向政府交纳集资款5万元。但未签订书面房屋买卖合同。后政府按约交付房屋，但是一直未办理房屋产权证。

   2003年，房屋产权监理处将涉案房屋登记在政府名下，并发给了每幢房屋的大产权证。2006年，政府发出通告，涉案房屋在内的地区将面临拆迁，在此期间，区政府主张不再进行产权分割及土地证办理，但是承诺拆迁时每户业主按“双证”齐全对待。如果业主就房屋产权问题在与任何相关部门履行自己的权利时发生争议，由区政府负责处理，保证业主的房屋产权不受无故侵害。但包括王苗在内的部分业主仍要求办理分户产权证。2013年3月7日，区政府作出《房屋征收决定书》载明，征收包括王苗争议房屋在内的集体土地，王苗及其他业主不服。

2. 案件焦点

   王苗主张政府办理涉案房屋分户产权的要求是否成立。

3. 法院裁判要旨

   法院审理认为：房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。本案双方虽然没有签订书面房屋买卖合同，但是王苗应政府集资购买公房，出资购买并实际占有争议房屋的事实足以证明事实上存在着房屋买卖合同关系。王苗作为购房人已经按照公告要求缴纳购房款，履行了支付价款的合同义务。政府虽按承诺向原告实际交付了房屋，但是房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法进行登记，才能产生物权变动的效力。故王苗在支付对价并实际占有房屋后，继续要求被告履行将争议房屋过户至购房人名下的合同义务，符合法律要求。从购房之日至政府作出行政征收前，政府未完全履行合同义务，有违法律规定。但是，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决等生效时发生效力。2013年，政府的征收决定已于作出之日起发生效力，对征收范围的房屋和土地已经完成了征收，争议房屋所有权已经转移至征收人名下。王苗对争议房屋的所有权在生效的征收决定作出后已归于消灭。故王苗作为被征收人丧失了对争议房屋的全部权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合法律约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能的除外。因为，王苗与政府都已经不再是争议房屋所有权人，事实上和法律上已丧失了办理房屋产权证的条件，被告无法履行办理争议房屋的分户产权证，而且王苗称停止侵害的事实也因征收行为完成而不复存在。故一审法院驳回王苗的诉讼请求，二审维持了原判。

4. 律师点评

   知名房产律师靳双权点评

   知名房产律师靳双权点评：

      本案处理的关键在于涉案房屋已经政府生效决定书征收的情况下，当时人是否有权要求继续履行房屋买卖合同，办理涉案房屋分户产权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决等生效时发生效力。行政机关为公共利益的需要，对于行政区划内建筑物、构筑物决定征收，建筑物自征收决定作出之日起发生法律效力，则被征收的建筑物的所有权通过征收决定的方式重新进行确定，并且转移至作出征收决定的行政机关名下。根据合同法《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合法律约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能的除外。因原被告均不再是涉案房屋的所有权人，事实上和法律上已经丧失办理争议房屋产权证的条件，被告已无法履行办理争议房屋的分户产权证，而且原侵权事实也因征收行为完成而不复存在。原建筑物的权利人不再享有物权法意义上的所有权利，不得再行主张所有权，但并未丧失原所有权衍生的补偿或者赔偿请求权。