北京律师点评一件经典的央产房买卖合同纠纷案件

为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。

本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。

案件介绍：

2002年5月22日，张咏作为出卖人（甲方）和王思华（乙方，买受人）签订了一份《房屋买卖合同》，约定张咏将诉争房屋出卖给王思华。房屋售价27.2万元，合同签订之日起诉争房屋由甲方交付给乙方。乙方在合同签订时以现金的方式将全部购房款27.2万元支付给甲方。双方签订本合同之时，甲方提供给乙方本房屋全部购房款的原是收据两张，甲方保证已经向苑房产单位支付并付清全部购房款，本房屋待单位统一办理完成产权证允许上市后，甲方无条件并随时提供乙方办理本房屋过户手续所需提交的文件，如：身份证、房产证及户口本等文件，协助乙方办理相关过户手续，过户所需的费用均由乙方承担。

上述诉争房屋登记在张咏名下，签订合同当日王思华便交付了全部购房款，当日张咏将诉争房屋交付给了王思华，王思华自取得该房屋后便占有使用该房屋。

后王思华找到张咏要求过户，但张咏以各种理由推脱。

2014年11月，王思华将张咏起诉至法院，要求将诉争房屋过户至自己名下。

审理过程：

在本案庭审时，张咏表示当时出售房屋未经自己妻子同意，所以主张自己系无权处分，并且表示王思华和自己签订合同已经过去多年，王思华一直没有要求过户，已经超过了诉讼时效，因此主张要求法院驳回其诉讼请求。

法院在本案件审理过程之中，法院曾发函向该房屋所在的产权单位及中央国家机关住房制度改革办公室询查该房屋是否可以上市交易，产权单位回函称诉争房屋在1995年时依照标准价出售给张咏。张咏出售该房屋需提交原工作单位房管部门出具的住房不超标证明到房管部门缴纳有标准价变更为成本价的费用之后才能到中央国家机关住房交易办公室办理相关上市交易手续。

中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室回函称出售人可以按购房当年房改成本价向原产权单位补缴房价款，取得全部产权后可以上市出售。诉争房屋欲上市出售需相关单位完善职工住房档案。

本案庭审中，王思华提交了录音及文字材料，以此证明张咏一直承认将诉争房屋出售给王思华。张咏表示对录音证据真实性不能全部确认，但其认为录音文字材料的内容基本属实。

对于购房款是否全部支付问题，王思华表示已经全部支付，从合同约定可以得知。张咏则表示可能有尾款没有支付，大概在5万元左右。

同时张咏表示不同意办理相关手续，而王思华则称原意办理手续并同意支付因此产生的费用。王思华还表示自己名下有一套商品房。

经法院查明，2001年3月12日，张咏和其妻子黄已经北京市朝阳区人民法院调解离婚，调解书中载明双方财产已经分清，双方表示现财产在谁手中便归谁所有。

同时王思华向法院提起了财产保全，法院依法采取了保全措施。

审判结果：

一审法院经审理后判决：

张咏于判决生效后七日内将诉争房屋过户至王思华名下。

一审判决后，张咏不服一审判决上诉至二审法院，二审法院经审理后判决：

驳回上诉，维持原判。

北京房产律师靳双权案件点评：

北京房产律师靳双权认为，王思华和张咏所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。诉争房屋系标准价出售住房，办理过户需办理相关手续并交纳费用，根据诚实信用原则，张咏在此过程中应当积极配合办理。张咏在庭审中明确表示不同意办理，明显有违诚实信用原则，也有违公平正义。同时，庭审中王思华明确表示如果张咏不办理，其原意办理相关手续并支付因此产生的费用，现诉争房屋原产权单位以及央产房管理部门亦未明确诉争房屋属于不能上市交易的房屋，因此王思华要求张咏履行合同义务，配合办理过户手续的诉讼请求有事实及法律依据，法院应当予以支持。

对于张咏提出的超过诉讼时效的抗辩意见，从王思华提交的录音文字整理材料来看，王思华多次催促张咏办理过户事宜，其并未怠于行使其权利，因此张咏的抗辩意见法院未予采纳。

同时张咏所提出王思华有尾款未支付一节，靳律师说从双方合同约定看以及王思华所持有诉争房屋的产权证、买卖合同及购房发票原件并占有使用该房屋的事实，以及王思华所提交的录音中可得知张咏从未提出王思华尚欠购房款未付的事实，因此可以认定王思华已经支付了全部购房款。关于王思华的购房资格问题，因王思华自称其具备购房资格，且本案合同签订在北京市限购政策出台之前，因此法院支持王思华的过户请求是正确的。

综上，法院的判决是正确的。

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