遗产继承律师解析一件房产确权纠纷

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   案件介绍：

张影为张辉之父、王蓉之夫。赵品凡为张辉之妻。原房屋为公有住房，承租人为张影。张影于1998年5月2日去世。

1999年4月16日，张影（被拆迁人，乙方）的委托代理人张辉以张影的名义和某机关服务局（拆迁人，甲方）签订了一份《北京市住宅房屋拆迁房屋补偿协议》，双方在该协议中约定：由甲方拆除乙方所居住的原房屋；乙方在册人口5人，实际居住5人，分别为王蓉、张辉及案外人张X、魏1、魏2；甲方用等量置换使用权的方式将诉争房屋补偿给乙方，甲方支付乙方补偿款38万元，乙方支付甲方差价1.1万元；甲方支付乙方补助费4.26万元，临时过渡期限为1999年4月22日至2001年10月3日，临时过渡费为每人每月120元。

2001年12月4日，张辉作为承租方和单位签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，双方约定由张辉承租涉诉房屋。

2001年12月15日，张辉（购房人）向铁道部机关服务局提交《职工购房申请表》，申请购买涉案房屋，该《职工购房申请表》第五页的《购房职工家庭共居人员认定表》中载明共居人王蓉同意购房人张辉为购房后的房产所有人并签字。

2001年12月22日，张辉（买方，乙方）与铁道部机关服务局（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定由甲方以成本价将涉案房屋出售给乙方并同意乙方按有关政策享受各项折扣优惠，初步概算房价款为51911.94元，计算房价款时折算了张辉和赵品凡的工龄并考虑了赵品凡的教师优惠情况。

2004年5月11日，张辉取得涉案房屋的房屋所有权证，登记的房屋所有权人为张辉。

2014年10月15日，王蓉将张辉和孙凡荣起诉至法院，诉求法院判决确认其对诉争房屋享有共有权，并判令张辉、孙凡荣协助其办理诉争房屋房产证中添加其为共有权人。

庭审过程：

本案庭审中，法院询问有关为何由张辉承租涉案房屋，各方陈述并不一致。其中王蓉表示：张辉承租涉案房屋时未征求过我的意见，我对变更承租人不知情。

而张辉则表示：张影去世之后承租人本应该变更为王蓉，变更承租人时征求过胡的一件，胡本不同意，但为了将来把房子办在我名下以及报销供暖费，还是把承租人变更成我，单位知道胡不同意但还是和我签了租赁合同。

孙凡荣则表示：当时经过家庭协商一致同意将张辉作为诉争房屋的承租人，其他家庭成员都签了放弃承租权的字据。但是三人均未提交相应证据加以证明。

法院庭审中，王蓉称签字并非其本人所签，并提交了医院的《患者授权委托书》作为依据。胡秀兰主张委托书上的签字和《购房职工家庭共居人员认定表》中的签字不一样，可以证明购房时并非经过王蓉签字同意；张辉认可王蓉的陈述，称认定表中的签字系单位让其代王蓉所签。

赵品凡对两人的陈述均不予认可，并称认定表中王蓉的签字系胡本人所签。

庭审中，王蓉称刨除上述因素之外，诉争房屋的价值主要来自于原房屋的补偿款，房改时只有张影具有单位职工资格，所以诉争房屋才可以用成本价购买。张辉对其陈述予以认可；而孙凡荣则认为当时政策市针对双职工优惠，同意成本价出售，同时考虑了工龄和教师优惠。

而关于房价款由谁缴纳，各方陈述并不一致，胡和高表示：房价款是高前去缴纳的，从王蓉那里拿的钱，使用的是原房屋拆迁时获得的等量置换使用权差价款、临时过渡补偿款和房屋面积差价补偿这三部分钱款。

孙凡荣表示张辉是用夫妻共同财产支付的。

同时，王蓉还申请证人胡出庭作证，胡到庭陈述：我为王蓉的弟弟，去年八九月份时听王蓉说诉争房屋不是她的了，已经登记在张辉名下了，我姐姐还说买房子的时候是她出的钱。对于胡的证人证言，除赵品凡不予认可外，其他当事人均认可。

审判结果：

北京市西城区人民法院经审理后判决：

驳回王蓉的全部诉讼请求。

一审判决之后，王蓉不服一审判决，上诉至二审法院，经二审法院审理后，二审法院判决：

驳回上诉，维持原判。

房产专业律师靳双权案件点评：

房产专业律师靳双权认为，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，根据法院查明的事实，张辉系经与涉诉房屋的原产权人某单位签订了《公有住宅租赁合同》成为了诉争房屋的唯一承租人，后又经与该单位签订买卖合同成为了该房屋的唯一所有权人。虽然王蓉以其对张辉承租和购买诉争房屋不知情、不同意、她作为原房屋的共居人必然对诉争房屋享有权益为由主张对诉争房屋享有共有权，但张辉作为原房屋承租人张影之子及原房屋的户籍在册人、实际居住人承租并购买诉争房屋，并不违反法律规定，且王蓉作为原房屋和诉争房屋的共居人，一直和张辉共同居住，其称对张辉承租、购买诉争房屋不知情显然不符合常理，因此法院认为荣的此项主张，缺乏依据，不予采信。

虽然胡主张诉争房屋的购房款为其以原房屋拆迁获得的钱款所支付，但未就此提供充分证据予以证明，赵品凡对此亦不予认可，且因支付购房款的直接经手人为张辉，赵品凡不清楚购房款的具体支付情况并不能说明购房款即为胡所支付，因此对于胡的主张，本院不予采信。

虽然胡主张诉争房屋购房优惠中包括其作为原房屋的户籍在册人、实际居住人的权益，但在张辉购买诉争房屋的买卖合同中，购房优惠并未涉及王蓉的权益，因此对的该项主张，法院未予采信。

综上，法院的判决是正确的。

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