房屋买卖合同纠纷律师靳双权点评一件逾期办证支付违约金案件

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案件介绍：

2010年6月22日，某公司（乙方）与开发商（甲方）签订《房产转让合同》，某公司购买诉争房产，价款11608600元。合同第八条约定“甲方应当在2009年11月31日前向乙方交付该商品房”；合同第十五条约定“如因甲方的责任，乙方未能在房产交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起30日内由甲方支付。如甲方延期办理完毕产权证，甲方向乙方支付的违约金总额不超过已付款的3%”。

2010年10月中旬，某公司与开发商按照实测面积就房款进行结算，最终确定诉争房产的房价款为11888937元。

上述合同签订后，某公司依约支付房价款，开发商依约交付房屋。

2011年10月22日，某公司（买受人）与开发商（出卖人）就诉争房产买卖事宜签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为11888937元。合同第十条约定“买受人未能在本合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。

2014年4月19日，某公司取得涉诉房屋的所有权证书。

后该公司将开发商起诉至法院，要求开发商给付逾期办证违约金94万元（自2012年2月22日至2014年4月19日止，依照已付购房款的日万分之一计算）。

庭审中，某公司主张开发商应按照《存量房屋买卖合同》约定给付自2012年2月22日起至2014年4月19日止的违约金。开发商主张应当按照《房产转让合同》给付违约金，且开发商已经依约交付房屋，某公司并无实际损失，违约金计算标准过高。某公司称因开发商未能顺利办理产权证书，导致融资成本提高造成经济损失。

审判结果：

北京市丰台区人民法院经审理后判决：

开发商于本判决书生效之日起十日内给付该公司逾期办理房屋所有权证书违约金38万元。

资深房地产专业律师靳双权案件评析：

资深房地产专业律师靳双权认为，本案中某公司与开发商签订的《房产转让合同》、《存量房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。

从合同的签订时间来看，《房产转让合同》在先，《存量房屋买卖合同》在后，因此当逾期办证违约金条款出现矛盾时，应当以《存量房屋买卖合同》中的相关条款为准。在合同签订后，某公司已依约支付了购房款，开发商理应及时协助某公司办理房屋所有权证书。开发商未能按照合同约定完成上述义务，理应承担违约责任。

依据庭审中原告所递交的证据可以认定，开发商逾期时间为2012年2月22日起至2014年4月19日止。某公司请求按合同约定的标准计付违约金，开发商认为某公司并没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，因此要求法院予以酌减。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

法院在衡量是否应当酌减违约金时，以迟延取得房屋所有权证对某公司所造成的实际损失为基础，结合双方所递交的证据，法院认定某公司应当对开发商的违约行为所造成的具体损失及相应数额承担举证责任，由于某公司对其所主张的融资损失不能提供证据，结合开发商未能依照合同约定履行义务的客观事实，法院在兼顾合同的实际履行情况及逾期办证的客观因素、当事人过错程度、预期利益，结合案件实际情况，将开发商应当支付的违约金进行酌减，有事实基础，于法有据，因此法院的判决是正确的。

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