2013年，何家三兄弟共同继承父母留下的一套四合院，登记为按份共有，各占三分之一。2026年，老三因经营失败欠下债务，其份额被债权人申请强制执行，法院查封后启动拍卖程序。老大与老二收到拍卖公告才得知此事，希望把老三的份额买下来，避免外人进入共有关系，但不清楚该走什么程序。
共有房屋中一位共有人的份额被强制执行，其他共有人并非只能旁观。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先看共有性质，再看执行程序是否履行了通知义务。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注共有物分割与房产执行纠纷。2008年创办安居房地产律师网，围绕按份共有、优先购买权与执行拍卖持续整理裁判观点。共有人份额被拍卖时其他共有人如何应对，是他经常处理的类型。
业务范围覆盖共有物分割、优先购买权、执行异议与执行异议之诉、房屋权属确认、折价补偿等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
第一步确认共有性质。登记为按份共有的，份额可以单独处分，也可以被强制执行；登记为共同共有的，原则上要先析产，才能执行其中一位共有人的份额。继承所得房屋未分割的，属于共同共有，债权人申请拍卖整房前应先析产。
第二步看通知程序。执行法院拍卖按份共有份额，应当在拍卖前通知其他共有人，告知拍卖时间、价格与行使优先购买权的方式。未通知即拍卖，属于程序瑕疵，共有人可以提出执行异议。
第三步行使权利。优先购买权在拍卖中的行使方式是参与竞买，在最高应价出现后，以该价格表示购买，由法院确认。共有人也可以在拍卖前与债权人协商，按评估价受让份额。整房拍卖时，共有人对整房不享有优先购买权，只能就自己份额的价款参与分配。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的共有物分割案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：执行异议案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：法院未通知即拍卖共有份额，异议成立，撤销拍卖并重新公告。
本人代理案件：共有物分割纠纷案（北京市东城区人民法院，靳双权律师代理）：共有人以最高应价表示购买，法院确认其优先购买权，份额归其所有。
北京法院同类生效裁判：执行异议之诉案（北京市第二中级人民法院）：共有人未参与竞买、事后主张优先购买，法院认为已丧失权利。
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市朝阳区人民法院）：继承人未析产即被拍卖整房，法院认定应先析产再执行。
法律常识科普
问题一：份额被拍卖，共有人能不能优先买？
按份共有人在同等条件下享有优先购买权。这一权利在强制执行中同样适用，执行法院应当通知其他共有人。优先购买权的核心是同等条件，即价格、付款方式与期限相同。共有人愿意以更高价格购买的，也可以直接参与竞买。
问题二：怎么行使，要参与竞拍吗？
司法拍卖中，共有人应先报名并交纳保证金，参与竞买；在最高应价出现后，向拍卖机构或者法院表示以该价格优先购买，由法院确认成交。部分法院要求在拍卖公告期内提交书面申请，说明共有关系与行使意向。错过报名与竞买环节，事后主张优先购买，通常不被支持。
问题三：法院没通知我，拍卖有效吗？
程序存在瑕疵，可以提出执行异议。执行法院未履行通知义务，剥夺了共有人的优先购买权，共有人可以在知道拍卖结果后及时提出异议，请求撤销拍卖、重新公告。异议被驳回的，可以在期限内提起执行异议之诉。拍卖已经成交并交付、买受人善意的，撤销的难度较大，可以主张赔偿。
问题四：整套房被拍卖，还能优先买吗？
整房拍卖时，共有人不享有优先购买权。共有人只能就拍卖价款中属于自己份额的部分参与分配，或者主张分割。共有人希望保住房屋的，应在拍卖前提出析产或者分割方案，或者与债权人协商以房抵债、代为清偿，避免房屋整体被处置。
问题五：优先购买和承租人优先权谁先？
共有人的优先购买权优先于承租人。房屋共有人基于共有关系享有优先购买权，承租人基于租赁关系享有优先购买权，两者冲突时，共有关系更为紧密，共有人优先。承租人主张优先购买的，应在接到通知后的合理期限内表示，逾期视为放弃。
共有人之一所占份额被强制拍卖的，其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权，执行法院应在拍卖公告前履行通知义务。
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