《北京房屋律师解读：未办证房屋购买办证后起诉过户胜诉背后的故事》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

原告李某辉向一审法院提起诉讼，其诉讼请求如下：

1. 判令张某文、张某涵、张某熙、郑某霞、张某路履行配合李某辉办理房屋过户手续的合同义务。

2. 要求诉讼费用由张某文、张某涵、张某熙、郑某霞、张某路承担。

张某文、张某涵、张某熙、郑某霞不服一审判决，提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李某辉的全部诉讼请求，并要求诉讼费用全部由李某辉承担。

其上诉所依据的事实和理由主要有以下五点：

1. 一审法院审理程序违法，遗漏了北京 T公司。在李某辉与刘某芳、张某旭没有有效的口头或书面房屋买卖关系的情况下，一审法院仅依据李某辉提供的《委托代理购房合同》及现金收据就认定证据真实性，违反了法定审理程序。

2. 一审法院未调取拆迁档案的全套信息，张某熙多次自行调取均未成功，一审法院有义务调取该关键证据。

3. 一审法院未查明关键事实。李某辉在与北京 T公司签订《委托代理购房合同》时，明知安置协议的存在，且知晓房屋性质为回迁经济适用安置房，并且房屋被安置人为五人家庭共同共有，刘某芳仅仅是代表其他家庭人口代为签订安置协议，在案涉房屋产权证未下发的情况下进行购买，违反法律规定，并非善意取得。李某辉在起诉状中也表明案涉房屋性质为“回迁经济适用房产权”。

4. 李某辉应举证证明其与刘某芳之间存在房屋买卖法律关系，李某辉所提交的证据存在相互矛盾，真实性存疑，应承担举证不能的责任。

5. 李某辉与刘某芳、张某旭不存在房屋买卖法律关系，仅是委托代理法律关系，即使存在房屋买卖法律关系，该买卖行为也是无效的。张某文、张某涵、张某熙、郑某霞是案涉房屋的合法安置权人之一，属于所有被安置人共同共有，刘某芳、张某旭的单独处分无效。案涉房屋具有针对被安置人的特定性，必须是合法被安置人才能购买。

被告李某辉辩称，同意一审判决，不同意张某文、张某涵、张某熙、郑某霞的上诉请求。其认为一审举证责任合理，认定事实清楚，审理程序合法。一审开庭前已调取案涉房屋档案情况，不应进行重复调取。案涉房屋早已符合登记过户的条件。张某文、张某涵、张某熙、郑某霞主张的合同无效理由不能成立，其另案起诉要求确认合同无效，已被判决驳回，且并未在法定期限内上诉，该判决已生效。

张某路述称，不同意一审判决，同意张某文、张某涵、张某熙、郑某霞的上诉请求。李某辉提交的委托购房合同以及公证处所出的公证书都提到了案涉房屋的实测面积是84.88 平方米，当时这个数据是不可能出现的，实际测绘日期在后，证据真实性存疑。一审法院认定李某辉以现金方式支付购房款，但未提供汇款凭证或提取大额现金的证据，不能认为其已经支付全部购房款。

 二、法院查明

张某旭与刘某芳系夫妻关系，二人育有五名子女，即：长子张某亮、次子张某路、三子张某文、长女张某芝、次女张某涵。张某亮与郑某霞系夫妻关系，二人育有一女张某熙。张某芝于2009 年 3 月死亡，生前未婚无子女。刘某芳于2012 年 7 月死亡，张某旭于2016 年 1 月死亡，张某亮于2021 年 7 月死亡。刘某芳、张某旭的父母均先于二人死亡。

2002 年 3月 2 日，北京市 E公司（甲方、拆迁人）与刘某芳（乙方、被拆迁人）签订《拆迁就地安置协议》，约定：甲、乙双方经协商，同意实行就地安置，放弃其他安置方式，并达成如下协议：一、需拆除乙方在拆迁范围内 B公司私产房屋 3 间。二、乙方现有户籍人口 4人，应安置人口 5 人，分别是户主70、妻 71、女51、女 21、子50。三、甲方就地安置乙方 3 居室 1套，四、乙方应支付甲方共计应付151960.32 元，所购房屋按商品房产权管理。五、甲方应支付乙方：1、一次性奖励费10000 元。……

关于上述协议中的被安置人口五人，张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙均主张为张某旭、刘某芳、张某芝、张某熙、张某路。

2005 年 4月 24 日，北京 T公司向刘某芳开具了案涉房屋的购房款发票。

2009 年12 月 30 日，北京 T公司（甲方）与刘某芳（乙方）签订书面协议，约定：一、甲方就地安置乙方 3居室 1 套，二、原暂定建筑面积为86.58 平方米，实测建筑面积为84.88 平方米。房屋价总款142536.88 元。购房人应缴纳公共维修基金2648.26 元。（按每平方米 31.2元计算）。三、采用以下第 1 种付款方式：1、乙方在签订此协议时一次性付清房款及公共维修基金。甲方已结清余款。

2011 年 4月 20 日，刘某芳取得了案涉房屋的所有权证书，房屋性质为按商品房管理，建筑面积为84.88 平方米。

在审理过程中，李某辉主张其与刘某芳、张某旭之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，并提交了以下证据予以证明：

1.2005 年 5 月16 日，李某辉（甲方）与北京 T 公司（乙方，以下简称 T公司）签订的《委托代理购房合同》。该合同约定：甲方委托乙方代理购买位于北京市西城区 C室，权属性质回迁经济适用房产权，为 3 居。房屋成交价格为696000 元，此价格为净房价，交易税费由乙方承担。甲方已于2005 年 5 月16 日付给乙方部分定金10000 元。甲方于 5 月19 日前补交定金余额56000 元。甲方于 5 月19 日补交定金同时支付 T 公司服务费17400 元。甲方于 5 月26 日前准备齐全款并及时办理公证手续（委托公证书）。公证当日结清余款630000 元。

张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性不予认可。

2. T 公司向李某辉开具的现金收据四张。载明：2005年 5 月16 日代收购房定金10000 元，2005 年 5月 20 日代收购房定金56000 元、中介服务费17400 元，2005 年 5月 26 日代收购房款630000 元。

张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性不予认可。

3.2005 年 5 月26 日，北京市某公证处作出的公证书，公证内容为刘某芳、张某旭于2005 年 5 月26 日出具的委托书，内容为：“委托原因：因年老行动不便。委托事项：现全权委托李某辉为我们的代理人，代我们办理北京市西城区 C室代为办理入住登记手续、产权登记手续、领取该房屋产权证、并代为出租、出售、维修维护、代为领取售房款及法律诉讼等一切事宜。（该处下方有手写内容并加盖某公证处方章。代理人在其权限范围内所签署的一切文件，我均予以承认。委托期限：办完上述委托事宜为止。代理人有转委托权。”

张某路对该证据的真实性予以认可。张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性不予认可。

4. 刘某芳、张某旭于2005 年 5 月26 日出具的收条，内容为：“今收房钱陆拾捌万伍仟元整。房屋坐落于北京市西城区 C室。将上述此房卖与受托人李某辉。双方任何一方反悔赔偿对方违约金人民币壹拾捌万元整。”该收条上有刘某芳、张某旭的签名和手印。

张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性不予认可。

5. 购房款发票、房屋所有权证书原件，用以证明刘某芳、张某旭已将房屋有关的材料原件交给其本人，房屋所有权证书是由张某路交给其本人。

张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性予以认可。张某路主张房屋所有权证书并非由其交给李某辉。

6. 壁挂炉维修单、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明、电费发票、自来水缴费单、燃气费缴费单，用以证明案涉房屋由其占有使用。

张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙对该证据的真实性予以认可。

7. 李某辉与张某路的微信记录，用以证明其与张某路联系房屋过户事宜。

张某路对该证据的真实性予以认可，但主张其此前并不知道真相，直到看到李某辉提交的证据后才发现父母与李某辉之间是委托关系，而非房屋买卖关系。张某文、张某涵对该证据的真实性予以认可。郑某霞、张某熙对该证据的真实性不予认可。

在审理过程中，张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙主张刘某芳、张某旭与李某辉之间不存在房屋买卖合同关系，即便存在，由于房屋属于被安置人及家庭共同共有的财产，刘某芳、张某旭也属于无权处分。

张某熙明确提出刘某芳、张某旭与李某辉之间的买卖行为无效，理由为：一、案涉房屋属于五个被安置人共同共有，刘某芳、张某旭属于无权处分；二、房屋性质属于经济适用房、安置房，不允许处分给不属于安置对象的任何人，损害了国家和社会公共利益。张某熙据此另行在法院立案起诉李某辉确认合同无效纠纷，并申请本案中止审理。

另查，T 公司于2010 年注销。

 三、法院认为

结合各方当庭陈述及在案证据，本案的争议焦点主要有以下三个：

1. 案涉房屋的权属。

2. 李某辉与刘某芳、张某旭之间是否存在房屋买卖合同关系。

3. 如果存在，该房屋买卖合同关系的效力及本案是否应当中止审理。

关于争议焦点一。法院认为，根据《拆迁就地安置协议》，被拆迁人为刘某芳，由刘某芳与拆迁单位签订协议且房屋所有权登记在刘某芳名下，因此房屋所有权人应为刘某芳。张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙主张为家庭共有或被安置人共有，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。案涉房屋系刘某芳与张某旭夫妻关系存续期间取得，应属于刘某芳与张某旭的夫妻共同财产。

关于争议焦点二。在当时的市场环境下，由出卖人与买受人分别和中介公司签订委托售房合同与委托购房合同，符合市场交易惯例。由于合同签订时，案涉房屋尚未取得房屋所有权证书，因此买卖双方办理委托公证书，也系当时此类房屋交易的惯常做法。

根据李某辉提交的证据，结合李某辉实际占有使用案涉房屋、房屋所有权证书及相关材料原件均在李某辉处保管、刘某芳、张某旭生前从未提出异议的事实，李某辉提交的证据已可以形成完整的证据链，证明其与刘某芳、张某旭之间就案涉房屋存在买卖合同关系且李某辉已支付全部购房款，法院对此予以确认。

关于争议焦点三。法院认为，李某辉以其与刘某芳、张某旭存在房屋买卖合同关系为由，要求刘某芳、张某旭的法定继承人协助办理房屋所有权过户手续，对于房屋买卖合同的效力，属于本案应当审查的范围，本案对合同效力予以审查，无须等待另案确认合同无效案件的审理结果。对张某熙要求本案中止审理的请求，法院不予准许。

张某熙主张合同无效，应当提供证据予以证明。张某熙主张刘某芳、张某旭属于无权处分，首先，如前所述，案涉房屋应属于刘某芳、张某旭的夫妻共同财产，刘某芳、张某旭有权进行处分，张某熙的该项主张不能成立，且无权处分亦不属于合同无效的法定事由，张某熙以此为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据。张某熙主张案涉房屋属于经济适用房、安置房，与房屋所有权证书记载的房屋性质不符，法院不予采信，张某熙以此为由主张合同无效亦缺乏依据。综上，张某熙主张李某辉与刘某芳、张某旭之间的房屋买卖行为无效，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

综上所述，李某辉与刘某芳、张某旭之间就案涉房屋存在合法有效的买卖合同关系，现李某辉要求刘某芳、张某旭的法定继承人即张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙继续履行合同义务，协助其办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。法院组织当事人进行了证据交换和质证。李某辉提交北京市物业服务协议，拟证明在2005 年 4 月24 日签署物业协议时，就已经对房屋的建筑面积进行了确认。

张某文、张某涵、张某熙、郑某霞对真实性、证明目的不予认可，称84.88 的数字是手填的，可能是后补的。张某路对真实性不认可，对证明目的不予认可，称测绘日期晚于物业服务协议及合同签订日期。

另查，2021年 12 月 8日，张某熙向北京市西城区人民法院起诉，要求确认 2005年 5 月26 日刘某芳、张某旭与李某辉之间的买卖行为无效。法院经审理判决驳回张某熙的诉讼请求。张某熙未提出上诉。

 四、裁判结果

判决生效之日起七日内，张某路、张某文、张某涵、郑某霞、张某熙协助李某辉办理北京市西城区 C室房屋的所有权过户手续。

 五、房产律师案件分析

从律师的专业角度来看，本案的核心焦点在于房屋买卖合同关系的认定以及合同效力的判断。

首先，关于房屋权属的确定。依据拆迁安置协议及房屋所有权登记情况，房屋登记在刘某芳名下，且在夫妻关系存续期间取得，应认定为夫妻共同财产。虽然存在其他被安置人，但这并不足以改变房屋的所有权归属。在处理类似房产纠纷时，明确房屋的初始权属是关键的第一步，这需要仔细审查相关的拆迁协议、产权登记文件以及家庭关系等多方面因素。

其次，对于房屋买卖合同关系是否存在的判断。尽管李某辉与刘某芳、张某旭未签订传统的书面房屋买卖合同，但结合当时的市场交易惯例以及李某辉提供的一系列证据，可以认定买卖合同关系成立。委托代理购房合同、现金收据、公证书、收条以及房屋相关材料原件的持有情况和房屋实际占有使用状态等，共同构成了完整的证据链。这表明在缺乏典型书面合同的情况下，综合多方面证据进行判断是确定合同关系是否存在的重要方法。律师在处理此类案件时，应注重挖掘和整理各类可能的证据，以构建完整的证据体系来支持当事人的主张。

最后，关于合同效力的审查。张某熙主张合同无效的理由主要是无权处分和房屋性质问题，但均不能成立。无权处分并不必然导致合同无效，而房屋性质应以所有权证书记载为准。法院在审查合同效力时，严格依据法律规定，对各种可能影响合同效力的因素进行逐一分析，排除了张某熙的无效主张。这体现了在房产合同纠纷中，准确把握合同效力的法定事由以及相关法律规定的重要性，律师需要深入研究法律条文，为当事人提供准确的法律分析和辩护。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！