《北京遗产律师剖析：父母承租房拆迁安置，子女安置人身份引房屋遗产归属争议》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景

原告张某君、周某兰向一审法院提起诉讼，其诉讼请求主要有两项：

1. 要求确认位于北京市东城区的某房屋为张某君、周某兰、周某阳、周某鑫四人共有。

2. 判令周某阳、周某鑫配合周某兰、张某君办理北京市东城区该房屋由原房屋所有权人周某强变更为张某君、周某兰、周某阳、周某鑫四方共有的所有权变更登记手续。

张某君、周某兰不服一审判决，进而提出上诉请求：撤销一审判决，并改判支持其一审的全部诉讼请求。

其上诉所依据的事实和理由主要有两点：

 （一）一审事实认定不清

1. 在购房款来源这一关键问题上，一审判决书在事实认定部分未作任何提及。然而，房产的归属与购房款的出资方之间存在着极为紧密的关联。张某君、周某兰称全部购房款系由赵某华支付，并详细说明了付款的相关细节。在一审庭审过程中，周某阳当庭明确表示认同这一说法，其表述为“购房款确实由赵某华所出”。而周某鑫则称购房款系由安置款支付，但实际上本案所涉房产根本不存在安置款，这至少表明周某鑫本人并未支付房款。对于如此重要的事实，即便因证据不足而难以认定，一审判决也不应完全忽略周某阳、周某鑫的当庭陈述。

2. 购房款实际是由张某君、周某兰家庭中的赵某华所出。倘若赵某华仍然健在，不能仅仅因为房屋登记在周某强名下，就认定房屋所有权归属于周某强，而赵某华仅仅享有安置人权益。需要明确的是，安置权益并不等同于所有权，所以即便赵某华全额支付了购房款，按照一审判决的逻辑，他也无法拥有任何所有权份额，这显然是不公平的。

本案产生诉讼的根源在于买房时的安置房家庭内部存在着四个相对独立的经济单元：周某强夫妇、赵某华一家、周某阳一家以及周某鑫一家。其中，周某鑫早已不在案涉房屋居住，而其他三家仍然在该房屋内共同居住，不过在经济方面各自独立核算。如果购房款是由这四家平均分摊，那么一审判决的逻辑或许还能勉强说得通。但实际情况是，当周某强夫妇征求其他三家关于购房款出资的意见时，其余三家均表示不愿意出钱，在此情况下，周某强说出“谁出钱房子就归谁”，之后赵某华才出资购买了该房屋。如今，出钱买房的人却没有房屋的所有权份额，由此可见一审判决的处理结果存在明显错误。

 （二）一审判决适用法律错误

案涉房产在原住房面积范围内属于房改房性质的危改房，而超出原住房面积的部分，按照相关规定，每个被安置人享有15 平方米的购房资格权，只要支付了相应房款，就理应享有所有权份额。本案房产具有其独特的性质，张某君、周某兰并非仅仅凭借被安置人的身份来主张所有权份额，还基于实际支付房款的事实、合同中记载的人均享有住房资格以及房屋本身的特殊性质。

周某阳未提出上诉。

 二、被告辩称

周某鑫辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。其理由如下：涉案房屋是由周某强和宋某玲承租的公租房拆迁后所购买。公房的承租人是周某强和宋某玲，拆迁之后依据相关政策，被拆迁人确定为周某强，并且签订购房合同的购买者也是周某强，购买涉案房屋时使用了周某强和宋某玲的工龄以及夫妻共同存款，最终房屋登记在周某强名下。

周某鑫还表示，其已另案起诉了涉案房屋的继承纠纷，因为周某强和宋某玲的遗产应当由法定继承人依法继承。目前并没有直接证据能够证明张某君、周某兰一方交付了购房款，所以其对张某君、周某兰的说法不予认可。涉案房屋于2003 年进行产权登记，距今已经过去了 20 年之久。2012年宋某玲去世，2021 年周某强去世。而张某君、周某兰主张房屋所有权的时间均在两位老人过世之后，这显然违背了常理。基于拆迁协议，张某君、周某兰是否具有相关权益，应当由法庭依法审查；即便其具有一定权益，也并非基于共有物分割而产生的物权。

 三、法院查明

在2001 年 11 月24 日，北京市某拆迁办（以下简称某拆迁办，作为甲方）与周某强（作为乙方）签订了《安置合同》。该合同约定，乙方在拆迁范围内拥有正式住房 2间，应安置人口为 6 人，分别是周某强、宋某玲、周某阳、周某鑫、赵某华、张某君。乙方选择就地安置方式，并自愿购买甲方在东四地区建设的就地安置住房，该住房建筑面积为83.78 平方米，房价款总计104693 元。

在2003 年 7 月 2日，某拆迁办与周某强又签订了《补充协议书》。随后，在2004 年 4 月23 日，涉案房屋登记至周某强名下。

在庭审过程中，张某君、周某兰提交了其购买装饰装修材料、家具的销售单、买卖合同等相关证据，旨在证明涉案房屋的装修费用是由他们支付的。周某鑫经质证后表示，无法核实这些证据的真实性，并且对其关联性也不予认可。而周某阳则对这些证据予以认可。

关于张某君、周某兰、周某阳、周某鑫之间的身份关系，经查明，周某强与宋某玲系夫妻关系，周某强于2021 年 4 月24 日死亡，宋某玲于 2012年 1 月 7日死亡。双方当事人均认可周某阳、周某鑫、周某兰系周某强与宋某玲的子女，周某兰与赵某华系夫妻关系，张某君系二人之子。但张某君、周某兰未能就周某兰与赵某华之间的夫妻关系以及周某兰与周某强、宋某玲之间的父女、母女关系、张某君与周某兰的母子关系提供相应证据予以佐证。法院在释明之后，询问张某君、周某兰是否能够提供周某强第一顺位继承人范围的证据，张某君、周某兰表示在双方当事人均认可身份关系的情况下，他们不予提供证据。

另外，周某鑫已就涉案房屋以法定继承纠纷为由另行起诉周某阳、周某兰，该案当时尚在审理过程中。

 四、法院认为

法院在审理过程中认为，在本案中，张某君、周某兰以涉案房屋属于拆迁安置房屋且具有房改房性质，同时张某君为被安置人口之一为由，主张张某君对涉案房屋享有所有权。但根据已经查明的事实，签订购房合同的购房人是周某强，并且涉案房屋目前登记在周某强名下。虽然张某君、周某兰系涉案房屋的被安置人，享有一定的安置利益，但这种安置利益并不能等同于所有权权益。因此，张某君、周某兰仅仅以张某君为被安置人为由，主张对安置房屋享有所有权权益，缺乏充分的依据，法院对此不予支持。

张某君、周某兰又以周某兰系周某强、宋某玲以及赵某华的继承人为由，主张对涉案房屋享有所有权。鉴于本案属于共有权确认纠纷，而张某君、周某兰所主张的继承关系与本案并非同一法律关系，不适宜在本案中一并处理。况且，周某鑫已另行提起法定继承纠纷诉讼，所以对于张某君、周某兰基于继承关系要求确认周某兰享有相应所有权的诉讼请求，法院同样不予支持，双方可另行通过其他途径解决。张某君、周某兰基于共有权确认的后果要求周某阳、周某鑫配合办理过户登记的诉讼请求，也因缺乏依据而未得到法院支持。

在二审过程中，张某君、周某兰提交了独生子女证，以此来证明他们与赵某华之间的身份关系。周某阳对此予以认可，而周某鑫则不认可该证据的真实性和关联性，其认为张某君是否为赵某华的独子与本案无关，因为涉案房屋登记在周某强名下，与张某君、赵某华均无直接关系。

张某君、周某兰还提交了三张收据，试图证明赵某华交纳了涉案房屋的所有房款。周某阳同意张某君、周某兰的观点，而周某鑫认可三张收据的真实性，但不认可其证明目的。周某鑫认为，从三份票据的内容可以清晰地看出交款人是周某强，票据上明确记载收到周某强的购房款及维修金；由于周某强去世时周某兰拿走了周某强的个人物品，所以收据原件在张某君和周某兰手中，并不能据此证明赵某华是实际出资人；即便能够证明赵某华是实际出资人，也无法证明存在借名买房或者将房屋登记在周某强名下的合意。

张某君、周某兰又提交了与张某君之间的微信聊天记录打印件，其中记载了张某君陈述的赵某华交款细节。周某阳对此予以认可，而周某鑫则对此不予认可。

张某君、周某兰申请调取《旧房改造实施细则》，他们主张该证据是本案所涉及回购就地安置住房预售合同的直接依据，证据内容可能包含涉案房屋的产权性质、政策福利初衷以及被安置人人均15 平方米购买资格权的具体内容，对涉案房屋的产权归属有着直接的影响。周某阳同意调取，而周某鑫则不同意调取，其认为该证据并非因客观原因无法取得，不符合调取的条件，并且与本案无关。

 五、裁判结果

最终，法院驳回了张某君、周某兰的全部诉讼请求。

 六、房产律师案件分析

从律师的角度来看，本案的核心焦点在于房屋所有权的认定。首先，房屋的登记情况对所有权的判定具有重要的影响力。涉案房屋登记在周某强名下，这是一个不可忽视的重要事实。虽然张某君、周某兰强调赵某华支付了购房款，但在法律上，付款行为并不必然直接等同于拥有房屋所有权。

在房产交易中，尤其是涉及拆迁安置房屋时，购房合同的签订主体同样关键。本案中购房合同由周某强签订，这进一步强化了周某强在房屋产权关系中的地位。尽管安置合同中提及了应安置人口以及人均15 平方米面积等因素，但这些情节单独来看，尚不足以推翻房屋登记在周某强名下以及购房合同由其签订所确立的产权关系。

对于张某君、周某兰提出的调取《旧房改造实施细则》的申请，法院不予准许是合理的。因为从现有的证据体系和法律关系来看，即使该细则存在某些与房屋产权相关的规定，但并不能改变当前案件中房屋登记和购房合同所确定的基本产权格局。

再者，关于赵某华出资的问题。即使能够确凿证明赵某华在涉案房屋购买过程中有出资行为，在没有其他明确约定（如借名买房协议等）的情况下，也难以认定由此就对涉案房屋形成了共有关系。因为出资可能存在多种法律性质，例如借款、赠与或者基于家庭内部某种特殊安排的出资等，不能简单地将出资等同于对房屋所有权的享有。

 七、案件启示

 （一）重视房产登记与合同签订

对于房产所有权的确定，房产登记是具有公示公信力的重要依据，而购房合同的签订主体也是关键因素。在涉及房产交易、继承、确权等事务时，各方当事人都应当充分认识到房产登记和合同签订的重要性。在本案中，周某鑫一方正是基于房屋登记在周某强名下以及购房合同由周某强签订这一事实基础，成功地维护了自己的权益。这提醒人们在房产相关事务中，要确保房产登记信息的准确性和购房合同签订的规范性，避免日后产生不必要的纠纷。

 （二）证据的完整性与关联性

在诉讼过程中，证据的完整性和关联性至关重要。周某鑫之所以能够胜诉，很大程度上得益于其对证据的准确把握。虽然张某君、周某兰提交了一些证据试图证明其主张，但这些证据在关联性和完整性方面存在不足。例如，他们提交的装修材料销售单等证据对于证明房屋所有权的关联性较弱，而关于赵某华出资的证据又缺乏足够的完整性（如没有明确的出资合意证据）。这启示当事人在准备诉讼时，要全面收集与案件相关的证据，并且要确保所收集的证据能够形成完整的证据链，有力地支持自己的诉讼主张。

 （三）法律关系的准确界定

本案中涉及到共有权确认纠纷与继承纠纷两种不同的法律关系。周某鑫一方能够清晰地认识到这两种法律关系的区别，并在诉讼过程中准确地把握。法院也依据法律关系的不同，对张某君、周某兰基于继承关系提出的在共有权确认纠纷中的诉讼请求不予支持。这提醒当事人在处理房产纠纷时，要准确界定案件所涉及的法律关系，避免将不同的法律关系混淆在同一诉讼中，否则可能会导致诉讼请求得不到支持。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！