《北京房产律师：房屋买卖合同判无效，判决期间房价上涨，买方该担损失？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告王某琴向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告返还70 万元房款并支付利息；

2. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：2022年 11 月15 日，经昌平法院审理作出民事判决书，判定原被告双方于2017 年 5 月10 日签订的房屋买卖合同无效，且该判决已生效。在此次诉讼之前，被告于2021 年 8 月 12日将房屋卖给了案外人孙某海，孙某海的父亲支付房款230 万元，此款项全部由原告支付给被告。两次买卖合同的差价为70 万元，由于原被告之间的房屋买卖合同已被认定无效，被告没有理由收取这70 万元差价。

 （二）被告答辩

李某军辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回。2017年双方签订的合同被判决无效后，相关法律后果在该合同确认无效之前就已经完成。在两份合同签订的先后时间内，房屋价格大幅上涨，原告作为完全民事行为能力人，将230 万元购房款返还给被告是其真实意思表示，所以原告要求返还70 万元没有事实和法律依据。

 （三）法院查明情况

1.2017 年 5 月10 日，王某琴（出卖人、甲方）与李某军（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其坐落于 B号房屋（以下简称 B 号房屋）出售给乙方，总价款160 万元。合同签订后，李某军向王某琴支付了 160 万元。

2.2021 年 8 月12 日，王某琴与孙某海签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将其坐落于 B号房屋出售给乙方，总价款 230 万元。同时，甲方承诺本协议签订之前所有关于该房产的买卖合同协议无效，由于以前签订的任何关于本房产的合同产生的法律经济纠纷由甲方独立承担法律经济责任。合同还约定了其他事项。李某军在该合同见证人处签字，并写明“不承担任何责任”。

3. 另查明，王某琴曾以李某军为被告、孙某海为第三人诉至本院，要求确认其与李某军于2017 年 5 月10 日签订的《房屋买卖合同》无效，并要求李某军返还涉案 B号房屋。本院判决：“一、确认王某琴与李某军于 2017年 5 月10 日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回王某琴的其他诉讼请求。”在庭审中，王某琴、李某军及孙某海均认可系李某军向孙某海出售涉案房屋，全部款项230 万元由孙某海支付给王某琴后，再由王某琴转付给李某军；涉案房屋现由孙某海占有使用。判决书中显示，根据不动产权登记证，涉案房屋权利人为王某琴，权利性质为出让/定向安置住房，附记载明：三定三限三结合定向安置房，取得不动产产权证或契税完税证明之日起，5 年内不得上市交易；5 年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。

4. 在本案庭审中，王某琴主张其与李某军于2017 年 5 月10 日签订的《房屋买卖合同》经法院判决无效，依据合同无效的法律规定，要求李某军返还房屋买卖差价70 万元。

 （四）裁判结果

驳回王某琴的全部诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同无效的法律后果原则

根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这是处理合同无效纠纷的基本法律准则，为本案的分析提供了依据。

 （二）本案具体情况分析

1. 合同无效与财产返还的关系：在本案中，原被告双方于2017 年 5 月10 日签订的《房屋买卖合同》经法院判决无效，这是明确的事实。按照正常的法律逻辑，因该合同取得的财产应当返还。

2. 差价问题的关键所在：然而，需要注意的是，这里所说的因合同取得的财产并不包括70 万元的房屋买卖差价。原被告之间最初的合同约定价格是160 万元，双方已经按照此约定履行了支付行为。后来房屋转卖给孙某海的价格变化，并非是原被告之间合同本身直接产生的财产关系，而是市场因素以及新的合同关系所导致的结果。因此，从法律角度严格分析，原告要求被告返还这70 万元差价的诉讼请求不符合合同无效后财产返还的法律内涵。

 三、案件启示

 （一）对于合同签订的警示

1. 了解房屋性质的重要性：在签订房屋买卖合同之前，双方都应当充分了解房屋的性质，特别是对于有特殊限制条件的房屋，如本案中的定向安置住房。这些限制条件可能对合同的效力和后续履行产生重大影响，如果忽视这些因素，很容易引发纠纷。

2. 明确合同条款的严谨性：合同条款必须严谨、清晰，明确双方的权利义务、交易价格、房屋状况等关键信息。在涉及房屋再次交易或可能出现的复杂情况时，要有相应的约定，以避免后续出现争议时缺乏依据。

 （二）在合同履行与纠纷处理中的教训

1. 遵守法律法规的必要性：无论是卖方还是买方，在房屋买卖过程中都必须遵守法律法规关于房屋交易的规定。违反这些规定可能导致合同无效，进而引发一系列复杂的法律问题和经济损失。

2. 证据意识和风险防范：在整个交易过程中，各方都要有证据保存意识，包括合同文本、支付凭证、沟通记录等。这些证据在纠纷发生时对于维护自身权益至关重要。同时，要对可能出现的风险有一定的预判和防范措施，如对房屋价格波动可能带来的影响要有心理准备和应对方案。

 （三）对合同无效法律后果的理解深度

1. 准确把握法律内涵：对于合同无效后的法律后果，当事人和法律从业者都需要准确理解。不能简单地认为只要合同无效，所有与交易相关的财产变动都要恢复原状，而是要依据法律规定和具体情况来确定哪些财产应当返还或补偿，避免提出不合理的诉讼请求或做出错误的法律判断。

2. 尊重法院判决的指引作用：法院的判决是基于法律和事实作出的权威结论。在类似案件中，各方应当尊重法院的判决，并从中吸取经验教训，更好地规范自己在房屋买卖等经济活动中的行为。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！