《宅基地买卖纠纷：购买农村宅基地合同门牌号错误，效力如何？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告赵某华、李某敏向本法院提出诉讼请求：

1. 请求确认赵某华与孙某阳签订的《房屋买卖协议》（以下简称协议）无效，且不产生相应的物权变更效力。

2. 请求判令孙某阳腾退房屋并予以归还。

事实与理由如下：2007年 5月 3 日，赵某华与孙某阳签订了协议，协议内容表明：“位于（原李某国）北京市怀柔区 P村房屋一套，李某国已去世，现李某国妻子赵某华、女李某敏决定将此房使用权，正房三间、厢房两间卖给孙某阳，现金肆万伍仟元整转让。”

孙某阳并非 P村村民，这种将农村宅基地使用权和宅基地上房屋转卖给非本村集体经济组织成员的行为，违反了国家有关土地管理法律法规的强制性规定，所以该协议应当认定为无效。另外，赵某华在转让房屋时未经女儿李某敏同意，擅自处分其丈夫的遗产，属于无权处分，此协议也应认定无效。因此，孙某阳应将房屋归还给赵某华和李某敏。

 （二）被告答辩

1. 孙某阳辩称

赵某华所述签订协议的时间、价款、涉案房屋地址等情况属实，但涉案房屋于2017 年出售给孙某阳的哥哥孙某辉，价款 42 万元。房屋现在属于孙某辉，决定权在孙某辉那里，和孙某阳无关。孙某阳之前和吴某涛通过电话，也见过面，并表达了意见，这件事只能与孙某辉协商，孙某阳没有决定权。孙某辉户口在 P村，孙某辉和孙某阳之间的买卖协议是有效的。

2. 孙某辉辩称

不同意赵某华、李某敏的诉讼请求。就涉案房屋，孙某辉和孙某阳签订了房屋买卖合同，房款已付清，购买后房屋一直由孙某辉管理使用至今。该房屋的集体土地建设用地使用证孙某阳已交给孙某辉，而且孙某阳在本村只有这一处院落，无其他房屋，孙某阳购买涉案房屋后，还进行了翻建，导致房屋实际面积增大。赵某华、李某敏在起诉前就知道涉案房屋卖给了孙某辉，与孙某辉电话沟通无果后诉至法院，赵某华、李某敏对本合同存在质疑是没有事实和法律依据的。孙某辉是 P村经济集体组织成员，在本村享有村民待遇，在本村无其他宅基地、住宅，出资购买本村集体房屋未违反法律规定，孙某辉和孙某阳签订的房屋买卖合同应属有效合同。

 （三）法院查明情况

1. 李某国与赵某华是夫妻，二人育有一女李某敏。李某国户口登记地址为北京市怀柔区 P村，在村内有宅基地一处，其集体土地建设用地使用证显示：户主姓名李某国，土地使用者李某国，李某国于2000 年 5 月10 日去世。

2.2007 年 5 月 3日，赵某华与孙某阳签订协议，协议写明“甲方位于北京市怀柔区 P村房屋一套。李某国已去世，现有李某国妻子赵某华、女李某敏决定将此房使用权，正房三间、厢房两间卖给孙某阳，经甲乙双方协商以现金人民币肆万伍仟元整转让，甲乙双方协商自签订协议后，此协议生效。乙方自此协议生效后，如遇到国家及村委会对此土地使用权有任何变动产生经济补偿与甲方无任何关系，此协议签字后，甲方将集体土地建设使用房产证交于乙方，以后房产过户一切费用由乙方孙某阳负担。房款一次性付清”。协议甲方处赵某华签字并按捺指纹，乙方处孙某阳签字并按捺指纹，协议还有中证人签字并按捺指纹。2022年 7 月15 日，赵某华将孙某阳诉至本院要求确认协议无效。

3.2022 年 10 月20 日，李某敏申请作为本案原告参加诉讼，2022年 11 月28 日，李某敏申请追加孙某辉为本案被告，法院均予以准许。

4. 在庭审中，赵某华、李某敏将诉讼请求变更为要求确认赵某华与孙某阳签订的协议无效，不发生物权变动效力。庭审中，孙某辉称其与孙某阳于2017 年 4 月 1日签订房屋买卖合同购买涉案房屋，并已支付购房款。房屋买卖合同载明“甲方（卖方）孙某阳，乙方（买方）孙某辉。甲方将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方。该房产基本情况如下：（一）该房屋位于北京市怀柔区 P村××号，成交总价为人民币肆拾贰万元整……”

5. 另外，赵某华身份证住址是北京市怀柔区 P村，孙某辉户口登记地址是北京市怀柔区 P 村。

 （四）裁判结果

赵某华与孙某阳于2007 年 5 月 3日签订的《房屋买卖协议》无效。

驳回赵某华、李某敏其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）合同无效的一般规定与本案情况

根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，但存在以下情形之一的，合同无效：

1. 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3. 以合法形式掩盖非法目的；

4. 损害社会公共利益；

5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

在本案中，赵某华、李某敏主张协议无效主要有两个理由：一是涉诉房屋宅基地登记的使用权人为李某国，协议未经李某国继承人李某敏同意；二是孙某阳不是北京市怀柔区 P村村民。

 （二）关于无权处分问题对合同效力的影响

对于赵某华、李某敏主张协议无效的理由之一，即赵某华未经李某敏同意擅自处分房屋问题。首先，无权处分本身并非法律规定的合同无效情形。其次，李某敏当时对房屋买卖未提出异议，此后也未曾向孙某阳提出异议。再结合李某敏与赵某华的母女关系、涉诉房屋交付、翻建等情况，法院对以此主张合同无效的事由不予采信。

 （三）农村房屋买卖中集体经济组织成员身份对合同效力的影响

就赵某华、李某敏主张协议无效的理由之二，根据我国农村房地一体的基本原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地的处分。我国土地管理法相关规定表明，农村集体所有土地依法属于村农民集体所有，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份紧密相连。所以，农村房屋买卖合同是否有效与购买人是否为本村集体经济组织成员密切相关。在本案中，孙某阳并非北京市怀柔区 P村集体经济组织成员，赵某华与孙某阳签订的协议违反了有关农村村民住宅用地的法律、行政法规强制性规定，应当认定为无效。在此次合同无效的情形中，赵某华对合同无效负有主要责任，孙某阳负有次要责任。

 （四）合同无效后的处理与本案复杂情况

合同无效后，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务，对于导致合同无效有过错的，另一方当事人可以要求赔偿。在本案诉讼中，赵某华、李某敏撤回要求腾退并归还房屋的请求，孙某阳坚持表示涉案房屋已转卖给孙某辉，孙某辉具有村集体经济组织成员身份，且现涉案房屋与其无关，不提起反诉，所以法院不宜在本案中处理合同无效的后果，当事人可另行解决。

 （五）关于孙某辉抗辩及连环买卖问题

孙某辉抗辩称自己是北京市怀柔区 P村集体经济组织成员且已购买涉案房屋。对于本案是否存在农村房屋连环买卖情形，以及因第二手房屋买卖的买受人是本村村民从而使第二手房屋买卖合同有效的问题。首先，依据孙某辉户籍信息，可以确认其具有北京市怀柔区 P村集体经济组织成员身份。其次，根据孙某辉提交的其与孙某阳签订的房屋买卖合同，该合同载明买卖的房屋与涉案房屋北京市怀柔区 P村×××号并非同一房屋，北京市怀柔区 P 村××号宅基地使用人并非李某国。孙某辉称因房屋没门牌号，一直以为购买的是××号房屋，但孙某辉作为房屋买卖关系中的买受人，在与出卖人孙某阳均知晓交易房屋是转卖且房屋性质是农村房屋的情况下，在购买前应履行审查房屋状况的审慎义务，包括核实房屋具体位置、门牌号等。结合其身份证住址（有效期自2012 年 9 月 1日始）及其自述 2014年离婚后即在涉案房屋内居住的情况，孙某辉仅以房屋没门牌号为由解释合同中房屋门牌号与涉案房屋不一致的情况不符合常理，且孙某辉未进一步提交证据。依据现有证据，法院无法确认孙某辉与孙某阳房屋买卖合同中买卖的房屋是涉案房屋，也无法确认存在农村房屋连环买卖情形，故法院对孙某辉的抗辩不予采信。

 （六）不动产物权登记问题

农村房屋属于不动产，依据法律规定，不动产物权以登记为准，物权变动效力问题不在法院本次受案范围内。

 三、案件启示

 （一）对于农村房屋买卖交易各方的警示

1. 对于卖方

在涉及农村宅基地房屋买卖时，务必谨慎处分，尤其是当涉及其他继承人权益时，要确保取得所有必要的同意，否则可能引发合同无效的风险。同时，要充分了解法律法规对于宅基地房屋买卖的限制，避免因违反规定而承担责任。

2. 对于非本村集体经济组织成员的买方

应当清楚农村宅基地房屋买卖与普通房屋买卖的区别，非本村成员购买此类房屋存在合同被认定无效的巨大风险，可能导致经济损失。即使后续房屋有转卖等复杂情况，原合同的违法性依然可能给自己带来不利影响。

3. 对于本村集体经济组织成员的后手买方

不能仅仅因为自己的村民身份就认为购买转卖的农村房屋没有风险。在购买过程中，要严格履行审查义务，核实房屋的准确信息，包括房屋的产权归属、门牌号等，避免因疏忽陷入不必要的纠纷。

 （二）从法律实践角度看合同签订与履行的要点

1. 合同签订环节

合同条款应尽可能详细、准确，明确双方权利义务，特别是对于涉及农村宅基地房屋这类特殊性质的交易，要对可能影响合同效力的因素加以考虑和约定。例如，可以约定在出现因法律法规变化或其他不可预见因素导致合同可能无效时的处理方式，减少后续纠纷的复杂性。

2. 合同履行环节

各方都应当按照合同约定履行义务，但同时也要关注合同履行过程中是否存在可能影响合同效力的新情况。如房屋翻建、政府对宅基地政策的调整等，一旦发现可能影响合同效力的因素，应及时采取合法措施，如协商修改合同条款或寻求法律建议，避免损失扩大。

总之，农村宅基地房屋买卖涉及复杂的法律问题和众多利益关系，各方在交易过程中都应当谨慎行事，充分了解法律规定和可能存在的风险。律师在处理此类案件时，也需要仔细审查证据，准确适用法律，维护当事人合法权益的同时，引导当事人正确认识和处理纠纷。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！