《房产律师剖析：借亲属买商品房无合同，登记人反悔，出资人起诉过户胜诉案》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告李某兰向本院提出诉讼请求：请求判令被告协助原告办理位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称诉争房屋）过户手续，将房屋过户到原告名下。

事实和理由：李某兰与李某玲系亲姐妹关系。李某兰与其丈夫孙某于2008年左右开始分居，长期互不联系。2010年李某兰准备购买北京市崇文区B号房屋（以下简称B号房屋），因其不想让孙某知道，且不希望房屋成为夫妻共同财产，所以与李某玲商量借用其名义购买房屋。

李某玲同意后，2010年7月17日李某兰借用李某玲的名义购置B号房屋。2011年7月20日，李某兰又借用李某玲的名义从王某处购买了涉诉房屋，并登记在李某玲名下。房屋购买后，李某兰将房屋对外出租，房屋租金一直由李某兰收取，房屋有关的房产证、合同、发票、税票等材料也由李某兰保留。前不久李某兰发现李某玲重新办理了房产证并找房屋租户，有要私下处置房屋的嫌疑。故诉至法院，提出上述诉讼请求。

 （二）被告辩称

被告李某玲辩称，双方亲属关系属实，但不存在借名买房关系。原告掌控被告的收入，被告实际出资购买了涉诉房屋，只是通过原告走账，并登记在被告名下。此后，被告委托原告代为管理涉诉房屋。涉诉房屋的所有权人情况与登记一致，符合我国的不动产登记制度。所以涉诉房屋为被告所有，不同意原告的全部诉讼请求。

 （三）法院查明

原、被告系姐妹关系。2011年7月20日，被告与案外人王某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告向王某购买涉诉房屋，价格为260万元。同日，被告、王某及居间方签订《过户、贷款服务合同》、《北京市房屋买卖居间服务合同》，约定被告应支付居间服务费5.2万元。

双方当事人认可2011年7月19日，原告账户向王某支付定金5万元及居间服务费5.2万元。7月22日，原告账户向被告账户转账100万元。8月4日，被告的该账户向王某账户支付75万元。9月16日，原告账户向王某支付了房屋尾款180万元，并支付了税、登记费、物业费。同日，涉诉房屋登记至被告名下。上述合同、证件、收据、银行卡等原件均由原告保管。对此，原告认为足以证明借名买房的事实；被告认为其收入由原告掌控，原告支付使用的钱款属于被告。

此后，涉诉房屋多年出租，租金由原告收取。原告以其个人账户支付了该房屋的物业费、供暖费等费用。

另外，被告对其向原告交付了其收入这一说法未举证。

 （四）裁判结果

被告李某玲于本判决生效后十五日内协助原告李某兰将北京市朝阳区X号房屋所有权变更登记至原告李某兰名下。

 二、案件分析

 （一）证据责任与事实认定

1.举证责任的重要性

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是一项基本原则。当事人需要对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。如果当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张，那么就要承担不利的后果。在本案中，被告主张原告掌控其收入，原告支付的钱款属于被告，但却未能提供相应证据，这就使得被告的这一主张缺乏依据，法院不予采纳是符合证据规则的。

2.综合证据判断事实

法院在判断案件事实时，并非只看单一证据，而是综合多方面因素。在本案中，从房款支付情况来看，虽然资金流转过程较为复杂，但大部分款项是从原告账户支出，包括定金、居间服务费、房屋尾款以及相关税费等；从房屋使用情况来看，多年来房屋一直由原告出租并收取租金；从权证保管情况来看，房屋相关的合同、证件、收据等原件都在原告手中。综合这些情况，可以认定原告与被告之间存在借名买房合同关系的可能性较大。

 （二）合同效力的认定

1.意思表示真实与合法性判断

借名买房合同关系是否有效，关键在于是否是当事人真实意思表示以及是否违反法律法规的强制性规定和社会公共利益。在本案中，综合各种证据和情况可以推断出原告借被告名义买房是双方真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等影响意思表示真实性的因素。同时，这种借名买房行为并未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此法院认定该借名买房合同关系合法有效。

2.合同有效对诉讼请求的支持

由于借名买房合同关系合法有效，原告依据此合同关系要求被告将涉诉房屋过户至其名下，这一诉讼请求在法律上是合理正当的，法院予以支持符合法律规定和公平正义原则。这也体现了法院在处理此类纠纷时，尊重当事人的真实意愿和合同约定，维护了合法有效的合同关系。

 三、案件启示

 （一）证据收集与保存的重要性

1.证据在诉讼中的关键作用

从本案可以看出，证据是决定诉讼胜负的关键因素之一。无论是原告主张借名买房，还是被告反驳这一主张，都需要依靠证据来支持自己的观点。原告能够胜诉，很大程度上得益于其对房款支付记录、房屋使用情况以及权证保管等多方面证据的有效收集和保存。这些证据形成了一个完整的证据链，有力地支持了原告的诉讼请求。

2.日常经济活动中的证据意识

这也提醒人们在日常经济活动中要有强烈的证据意识。特别是在涉及重大财产交易等情况下，要注意保存好与交易相关的各种文件、凭证，如合同、发票、转账记录等。这些看似平常的文件，在可能发生的纠纷中可能会起到至关重要的作用。

 （二）借名买房的风险警示

1.借名买房行为的潜在风险

本案是一起典型的借名买房纠纷案例，这类行为本身存在很大的风险。从原告的角度来看，虽然最终胜诉，但过程曲折，且面临着被告可能私自处置房屋等风险；从被告的角度来看，如果不能证明自己的主张，可能会失去房屋所有权。借名买房可能会因为双方关系变化、法律政策调整等因素引发各种纠纷，导致财产权益受损。

2.风险防范措施

如果确实需要进行借名买房这种特殊的交易安排，双方应当签订详细、明确的书面协议，对借名买房的原因、房屋产权归属、双方的权利义务、违约责任等内容进行详细约定，并且最好对协议进行公证，以增强其法律效力。同时，要注意保存好与房屋购买、使用、管理等相关的一切证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。

 （三）法律程序中的诚信与举证

1.诚信诉讼的必要性

在法律程序中，当事人应当秉持诚信原则。被告在没有证据的情况下主张原告掌控其收入，这种行为不仅违背了诚信原则，也影响了司法效率。如果当事人故意虚假陈述或提供虚假证据，不仅可能导致自己的诉讼主张得不到支持，还可能面临法律制裁。

2.充分举证维护自身权益

对于当事人来说，要充分认识到举证的重要性。如果自己的主张有事实依据，就应当积极收集和提供证据，以证明自己的观点。只有这样，才能在法律程序中更好地维护自己的合法权益，避免因举证不能而承担不利后果。