《房产合同律师：购买他人购房指标，出卖人却将房屋出租怎么办？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：

1. 请求判令二被告腾退占用的位于北京市西城区一号房屋，将房屋返还给原告；

2. 请求判令二被告向原告支付房屋占用费；

3. 请求判令由二被告承担本案的全部诉讼费用。

事实与理由：原告在京购房，得知被告孙某文因拆迁取得位于北京市西城区一号房屋（以下简称：涉案房屋）的购房指标后，双方于2012年9月9日签订了《购房协议》，约定被告孙某文收取购房指标转让费20万元，将购房指标转让给原告，由原告直接向商品房开发商支付全部购房款，并约定被告孙某文无条件配合办理过户。

原告向开发商全额支付购房款和其他相关费用后，开发商于2013年9月29日办理了涉案房屋的交接（但未办理房屋产权过户手续）。随后，被告孙某文将涉案房屋交付给原告，原告也向被告孙某文支付了全额购房指标转让费20万元。在开发商通知可以办理涉案房屋产权证后，被告孙某文违约，拒绝办理房屋过户，且被告钱某英代表被告孙某文违法强占涉案房屋。

原告通过诉讼，法院生效判决判定被告孙某文配合原告办理涉案房屋的产权过户手续。目前，原告已于2021年10月26日获得涉案房屋产权证，但被告拒不腾退涉案房屋，且由被告钱某英继续占用涉案房屋。此外，原告于2013年9月29日接收房屋，装修后购置家具和生活用品并一直居住。2019年8月15日，被告趁原告出差、涉案房屋无人之际强占了房屋，同时占用了原告在屋内的家具和物品。

原告当初买房时，合同是原告母亲周某霞代理原告吴某桦签订的，不过原告母亲签字时写的代表人是吴某涛，当时吴某涛本人也清楚是代表吴某桦购买涉案房屋。

另外，孙某文、钱某英确实在涉案房屋内居住，孙某文称钱某英将房屋出租并非事实。

为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

 （二）被告辩称

被告孙某文辩称，不同意原告的诉讼请求。被告孙某文并未实际占用涉案房屋。2013年，孙某文将涉案房屋的出租管理权交给钱某英代为管理，钱某英代理孙某文和承租人签了3年租赁合同，每次孙某文都在合同上签字，知晓房屋出租事宜。因原告经常到涉案房屋闹事，承租人不堪其扰要求解除合同，孙某文便与之解除了租赁合同。

2021年5月30日，被告孙某文又将涉案房屋以合租形式出租给了郑某立，租赁期为2021年5月30日至2026年5月31日，这也是钱某英代理孙某文与承租人签订的租赁合同，孙某文同样在合同上签字。依据买卖不破租赁的法律规定，该租赁合同有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

涉案房屋是被告孙某文原住址拆迁后从开发商处获得的产权。孙某文与开发商签订了拆迁安置补偿协议，并于2015年取得涉案房屋产权证。原告起诉书中所述2012年9月9日之事属实，当时原告之母周某霞代理吴某涛与被告孙某文签订了涉案房屋买卖合同，合同里约定2013年9月29日房子交付给原告，购房款原告也都给了被告孙某文。

原告在获得房子后，不按时缴纳物业费、水电费，因房子产权人是孙某文，相关部门找孙某文收费。后来，孙某文就将购房人吴某涛诉至法院，要求解除合同。吴某涛是原告吴某桦父亲哥哥的孩子。当时是以吴某涛的名义从被告孙某文手中购买的涉案房屋，购房款是吴某涛给孙某文的。钱给齐后，孙某文就将涉案房屋出售给了吴某涛。2019年6月份，北京市第二中级人民法院判决解除了孙某文和吴某涛的房屋买卖合同。所以孙某文于2019年8月份的时候，将涉案房屋收回。

孙某文将涉案房屋收回后，就将房屋出租给了他人，直到现在。后来，吴某桦以第三人的身份，要求法院确认涉案房屋属于她购买的，此说法得到了法院的支持。最终，法院生效判决确定，吴某桦为实际购买涉案房屋的人。孙某文是在2021年10月收到了这份法院的生效判决，原告也是依据这份判决，取得了产权证。被告孙某文收到这份判决书之后申请再审，被法院驳回。其后，孙某文在2022年3月22日，又申请审判监督程序，现在审判监督被相关部门受理了，正在进行审理之中。

被告孙某文现在居住在北京市朝阳区A号。孙某文从2021年10月26日到现在，从来没有在涉案房屋里住过，涉案房屋里也没有孙某文的物品。孙某文也不知道钱某英是否在涉案房屋内居住，也不知道涉案房屋里是否有钱某英的物品。目前，钱某英代孙某文和郑某立签订的房屋租赁合同还在继续履行之中。

被告孙某文不同意腾房，因为现在涉案房屋正在出租当中。孙某文也不同意给原告钱，因为原告要的占用费数额没有依据，对此，请法院依法判决。

 （三）法院查明

周某霞系吴某鹏之妻，赵某芬系吴某刚（已去世）之妻，吴某鹏系吴某刚之兄。本案原告吴某桦系吴某鹏与周某霞之女，吴某涛系吴某刚与赵某芬之子。

2012年购买定向房申请表中被征收人为钱某英，购房人为孙某文，选择房源地点为西城区一号。

2012年9月9日，孙某文向钱某英出具委托书，内容为：因工作繁忙，无法去办理出售位于西城区一号（涉案房屋）之房产。特委托钱某英全权办理出售签约买卖合同之手续，本人承担相关法律责任。

2012年9月9日，吴某涛向周某霞出具委托书，内容为：因工作繁忙，无法办理购买位于西城区一号房产一事，特委托周某霞全权办理签约买卖事宜，本人承担全部法律责任。

2012年9月9日，钱某英作为孙某文的委托代理人、周某霞作为吴某涛的委托代理人，分别签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《购房协议》。其中，《北京市存量房屋买卖合同》的内容有：出卖人：孙某文，买受人：吴某涛。第一条房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落为北京市西城区一号……。

2013年9月8日，北京W公司作为出卖人，孙某文作为买受人，双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：孙某文购买出卖人位于北京市西城区一号房屋，付款方式为一次性付款。

2016年7月，吴某桦将吴某涛诉至法院，要求确认双方就北京市西城区一号房屋存在委托关系。2016年11月21日，法院就该案作出判决，确认吴某桦与吴某涛就北京市西城区一号房屋存在委托合同关系。该判决双方均未上诉。

2017年4月6日，涉案房屋所有权登记于孙某文名下，房屋登记地址为：北京市西城区一号。其后，孙某文起诉吴某涛、第三人吴某桦房屋买卖合同纠纷一案。该案中，孙某文向一审法院起诉请求：1.判令解除孙某文与吴某涛双方于2012年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《购房协议》及《补充协议》；2.本案诉讼费由被告承担。该案在审理过程中，吴某桦作为第三人向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认吴某桦系北京市西城区一号房屋的实际购房人，并判令孙某文配合将该房屋过户至吴某桦名下；2.判令孙某文将北京市西城区一号房屋交付给吴某桦；3.诉讼费用由孙某文承担。北京市西城区人民法院于2019年做出民事判决。

孙某文不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院后做出民事判决。判决生效后，吴某桦向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年12月24日作出民事裁定，指令北京市第二中级人民法院对本案进行再审。北京市第二中级人民法院将本案发回北京市西城区人民法院重审。本案重审后，北京市西城区人民法院于2021年6月判决，吴某桦不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院依法组成合议庭对该案进行了审理。并于2021年9月终结，作出判决：

一、撤销北京市西城区人民法院民事判决；

二、本判决生效之日起七日内，孙某文协助吴某桦办理北京市西城区一号房屋的所有权过户手续；

三、驳回孙某文的诉讼请求；

四、驳回吴某桦的其他诉讼请求。

其后，吴某桦根据上述生效判决，于2021年10月25日取得了涉案房屋的产权证书。

另查，本案在审理过程中，被告孙某文明确表示，从2021年10月26日至今，自己从未在涉案房屋居住，涉案房屋中也没有孙某文自己的物品。原告未提供证据证明在2021年10月25日，原告取得了涉案房屋的产权证书后，被告孙某文居住在涉案房屋或在涉案房屋中存放自己的物品。被告孙某文并表示，自己于2021年4月10日、2021年5月20日，将涉案房屋租赁给了郑某立，目前，租赁合同正在履行之中。

庭审中，被告孙某文提供了与上述承租人签订的两份关于涉案房屋的租赁合同，经查看，该两份租赁合同，均系孙某文委托钱某英与承租人签订，孙某文表示，确系自己委托钱某英与承租人签订的两份租赁合同。本院就此询问原告，是否申请追加承租人为本案共同被告或第三人共同腾房？原告表示，只要求本案被告孙某文、钱某英腾房并支付房屋使用费，不申请追加三个承租人为共同被告或第三人。

对于房屋使用费的标准，原告表示涉案房屋附近每月的房屋租金7000元左右，折算下来，每日230元。被告孙某文不同意支付该款。本院就此询问原告，对于房屋使用费，原告是否申请评估鉴定。原告表示，不申请评估鉴定，对于具体数额请法院酌情判决。

由于被告钱某英因下落不明，经询，孙某文表示，自己不知道钱某英的居住情况，也不知道钱某英的其他情况。

 （四）裁判结果

被告孙某文按照每月六千元的标准，向原告吴某桦支付自2021年10月26日起至被告孙某文将北京市西城区一号房屋交给原告吴某桦收回之日期间的房屋占用费（在本判决生效日之前期间每个月（含判决生效日的当月）的房屋占用费，被告孙某文在本判决生效之日起七日内向原告吴某桦支付；其后期间每月的房屋占用费，被告孙某文在每月的一日前，向原告吴某桦支付）。

驳回原告吴某桦的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件核心问题剖析

1. 房屋所有权与占有权冲突

在本案中，原告吴某桦于2021 年 10 月25 日已取得涉案房屋产权证书，依法成为所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。然而，被告孙某文虽称未实际占有房屋，但房屋处于出租状态且其参与了租赁行为，这就导致所有权人的占有权与当前房屋实际控制情况产生冲突。对于被告钱某英，其下落不明且存在强占房屋嫌疑，进一步加剧了这一冲突。

2. 租赁合同效力与所有权的关系

被告孙某文以买卖不破租赁为由主张租赁合同有效。根据法律规定，该原则在符合一定条件下适用。但本案中，原告作为新的所有权人，其取得产权的过程涉及复杂的司法判定，且租赁合同签订于原房屋买卖纠纷期间，这就需要仔细审查租赁合同是否能对抗原告的所有权，包括审查租赁行为是否善意、是否符合正常租赁程序等。

3. 证据与诉讼请求的关联性

原告要求被告腾退房屋并支付占用费，但在证明被告孙某文和钱某英实际占用房屋方面存在证据不足问题。对于孙某文，其表明自己未在房屋内居住且房屋内无其物品，而原告未能提供相反证据。对于钱某英，因下落不明，原告同样缺乏其实际占用房屋的有力证据。在房屋占用费问题上，原告虽提出了金额标准，但未申请评估鉴定，其主张的依据需要法院进一步审查。

 （二）法律适用与证据分析

1. 法律适用分析

根据《民法典》中关于所有权的规定，所有权人对自己的不动产依法享有完整的权利。在涉及房屋买卖、租赁及产权纠纷的复杂情况下，相关的合同法律规定以及关于证据的法律规定都需综合运用。例如，在判断租赁合同对所有权的影响时，需依据买卖不破租赁的具体法律条款和适用条件进行分析；在处理原被告双方诉讼请求和抗辩时，要依据“谁主张，谁举证”以及证据证明力等相关法律规定。

2. 证据分析

原告提供的证据包括购房协议、法院生效判决等，这些证据确立了原告对房屋的所有权，但在证明被告当前占用房屋这一事实方面存在欠缺。被告孙某文提供的租赁合同可作为其主张租赁关系存在的证据，但不能当然地以此否定原告的所有权主张。对于原告主张的房屋占用费，其提出的周边房屋租金情况可作为参考，但由于未进行评估鉴定，证明力相对有限。

 三、办案心得

 （一）案件梳理与策略制定

1. 全面梳理案件细节

在处理本案时，对整个案件发展历程的详细梳理至关重要。从最初的购房协议签订，到中间一系列的房屋买卖纠纷诉讼，再到最终原告取得产权证书以及房屋的出租现状，每一个环节都可能影响案件结果。通过仔细研究各方签订的合同、委托书、法院判决书等文件，全面了解案件背景和事实，为制定诉讼策略提供坚实基础。

2. 针对性策略制定

针对案件核心问题，制定了以下策略：一是强调原告的所有权取得经过合法有效的司法程序，以此确立原告主张的基础；二是对于被告提出的租赁合同抗辩，分析其可能存在的瑕疵，如租赁行为与房屋买卖纠纷的交叉关系，质疑其是否符合正常的租赁善意取得条件；三是在证据不足的情况下，尽量利用现有证据引导法院对案件事实进行合理判断，例如通过强调原告曾经对房屋的居住情况以及被告强占房屋的不合理性，争取在房屋腾退问题上获得有利地位。

 （二）庭审应对与法律运用技巧

1. 庭审中的灵活应对

在庭审过程中，面对被告的抗辩和证据出示，需要保持灵活应对。例如，当被告提出租赁合同问题时，仔细审查合同细节，询问合同签订过程、租金支付等情况，试图找出可能对我方有利的信息。对于被告提出的一些模糊或不合理的陈述，及时要求其进一步解释和提供证据。同时，对于法院的询问，准确、清晰地阐述我方观点和证据，维护原告的合法权益。

2. 精准运用法律规定

熟练掌握和精准运用相关法律规定是胜诉的关键。在本案中，依据《民法典》中关于所有权、合同效力、证据规则等方面的法律条文，对案件进行分析和辩论。在阐述观点时，将法律规定与案件事实紧密结合，使每一个主张都有坚实的法律依据。例如，在反驳被告的租赁合同抗辩时，依据买卖不破租赁原则的具体法律要件进行分析，指出被告租赁行为可能不符合相关规定，从而增强我方主张的说服力。同时，在处理证据问题时，依据证据规则向法院说明原告证据的合理性以及被告证据的不足，引导法院作出有利于原告的判决。