《房产律师：房改房付全款但没过户，开发商破产，此房是破产财产吗？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：要求被告协助将位于北京市东城区一号房屋过户至孙某文、孙某兰名下。

事实和理由：钱某霞与孙某鹏系夫妻，二人育有七子女，即七原告。坐落于北京市东城区 A号、二号房屋原系钱某霞、孙某鹏共同共有。1976 年 7月 10 日孙某鹏死亡，钱某霞及其他子女继承孙某鹏遗产，即上述房屋二分之一产权。1986年 8 月，上述房屋拆迁，钱某霞及子女被安置到北京市东城区 C号。其中钱某霞被安置到北京市东城区一号房屋（以下简称涉案房屋）。2004年 2 月23 日，钱某霞以其与孙某鹏的工龄折算向被告购买了涉案房屋，并向被告支付购房款46811 元，但未办理过户手续。

2016 年 7月 22 日，钱某霞死亡。钱某霞生前与子女达成一致，表示涉案房屋归孙某文、孙某兰所有，其他子女均无异议。2020年 1 月19 日，孙某文、孙某兰将被告诉至东城区人民法院，要求协助办理涉案房屋的不动产登记手续。2020年 6 月 5日，法院作出民事裁定书，以被告于 2018年 12 月14 日宣告破产，主体不适格为由，驳回孙某文、孙某兰的起诉。此时，七原告方知被告破产。

孙某文、孙某兰上诉至北京市第二中级人民法院，该院以孙某文、孙某兰不是与案件有直接利害关系人为由，维持原裁定。原告认为，依据相关规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。钱某霞已经支付了涉案房屋购房款并实际占有使用房屋直至去世，故该房屋应属钱某霞财产，原告作为钱某霞的继承人，被告应配合原告办理过户手续。为维护原告合法权益，故成此诉。

 （二）被告辩称

被告北京市 N公司辩称：

1. 涉案房屋系公房，不具备继承条件。本案部分原告曾以继承纠纷诉至法院，要求继承涉案房屋，经法院查明涉案房屋产权仍归属于被告，钱某霞生前仅取得了涉案房屋承租权。法院经审理认为涉案房屋仍属于公房性质，不具备继承条件，故驳回了原告诉讼请求。

2. 原告主体不适格。孙某文、孙某兰曾以相同事由向东城区人民法院起诉，要求被告配合办理涉案房屋过户手续，经东城区人民法院及二审法院审理，均驳回了二人的起诉。二审法院认为，因涉案房屋此前曾提起继承、析产诉讼，该案尚在审理中，故孙某文、孙某兰不是该案利害关系人。现继承案件已审结并否定了二人的继承主体资格，且根据现有证据无法证明原告为全部继承人，原告主体不适格。另外，就涉案房屋继承问题，原告与案外人孙某莉、谢某刚尚有争议。故在相关利益主体对涉案房屋继承问题尚未确定的情况下，本案原告主体不适格。

3. 原告要求被告过户缺乏事实和法律依据。原、被告之间及与钱某霞之间并未成立房屋买卖合同关系。公房买卖需经售房单位对买方进行资质审核、经售房单位上级单位批准、售房合同备案、售房资金及公共维修基金存放监管等审批流程。本案中，原告仅提供了银行进账单和收款凭证，双方并未订立书面合同，即便钱某霞支付了购房款，但根据相关规定，公房买卖应以办理权属转移登记为成立条件，双方之间不成立房屋买卖关系。且被告因破产终结所有账户无法在住房资金管理中心开具账户并由住房资金管理中心出具售房款及公共维修基金缴存证明。

被告目前在破产终结程序状态下，钱某霞应于其生前在被告终结破产程序前提出履行合同。现被告企业法人地位已经终止，没有继续履行合同的经营职能，仅能进行债权债务的清算、清理。故涉案合同客观上不具备履行条件。综上，不同意原告诉讼请求。

 （三）法院查明

钱某霞与孙某鹏系夫妻关系，二人育有七子女，即七原告。钱某霞于2016 年 7 月22 日死亡，孙某鹏于 1976年 7 月10 日死亡。

坐落于北京市东城区一号房屋所有权现登记在被告名下。原、被告均表示钱某霞生前系该房屋的公房承租人。庭审中，原告提交评估日期为2004 年 2 月17 日的《单位出售公有住房房价计算表》，显示售房单位为被告，购房人钱某霞，房屋坐落为东城区 C号楼一号，实际房价为44986.5 元，公共维修基金1824.3 元。原告表示钱某霞即按照被告提交的上述房价计算表向被告支付了购房款。

经质证，被告表示售房单位在公房出售前对于售房方案需要报上级单位、房管部门审批。该表是被告自己制作的信息统计表。原告另提交中国银行收费（现金）凭证及进账单，显示2004 年 2 月23 日，钱某霞向被告支付46811 元并支付手续费 50 元。经质证，被告对其真实性认可，亦认可收到了上述购房款，但表示不能代表被告同意接受购房款。

另，双方均表示并未签订过书面售房协议。原告称涉案房屋现由孙某文、孙某兰居住。自2004 年交纳购房款之后，未再交纳过租金。

另查，2011年 12 月22 日，北京市第二中级人民法院受理被告破产清算申请一案。2011年 12 月28 日，该院作出裁定，宣告被告破产。2018 年12 月 14 日，该院裁定，终结被告破产管理人破产程序。现被告尚未办理工商注册注销手续。经询，原、被告均认可，破产清算期间原告未申报过债权，根据被告陈述，涉案房屋不在被告破产财产之列。

关于涉案房屋所涉房改售房政策，本院经向北京市住建委核实，该单位表示房改售房流程主要包括三个部分：

1. 房改售房方案核准程序，方案具体包括房改售房依据、标准等，售房单位提供相应的房改售房方案，一般由售房单位的上级单位进行核准，如为区级或市级一级单位，由该单位党委、党组自行核准；

2. 方案备案程序，售房单位需向区住建委提交房改售房方案、批准文件、协议、资金存入证明等文件进行备案，区住建委开具备案通知单；

3. 当事人凭借备案通知单到不动产登记中心办理产权过户。根据《北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》即京国土房管改字2000 第 178 号文第七条规定，购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。

对于本案中，被告处于破产状态，无法提供相关材料，双方也未签署房改房售房协议的情况，北京市住建委回复，区住建委对于房改售房材料仅为备案，不是审批流程。如果法院判决对涉案房屋办理过户手续，区住建委可根据法院判决出具备案通知单，应该不存在执行的障碍。

另，本院经向北京市东城区住建委询问是否存放涉案房屋房改售房备案材料及购房人缴纳的公共维修基金是否入库北京市公积金管理中心事宜。该单位表示，2008年、2010 年前一般审批备案完成后房改售房材料都会退回报送单位，所以一般没有留存相关材料，经向北京市公积金管理中心核实，该中心未查询到涉案房屋的公共维修基金缴存记录，但如果购房人有缴费收据，可以找产权单位查找。被告表示其亦未查询到涉案房屋的公共维修基金缴存记录。原告称虽然原告已经全额支付了购房款及公共维修基金，但如果需要补交公共维修基金，原告同意补交。

 （四）裁判结果

被告北京市 N公司于本判决生效后三十日内协助将位于北京市东城区一号房屋过户至孙某文、孙某兰名下。

 二、案件分析

 （一）案件焦点分析

1. 合同关系的认定

本案关键问题之一是钱某霞与被告之间是否构成有效的房屋买卖关系。虽然双方未签订书面售房协议，但存在房价计算表、银行进账单和收款凭证等证据。被告辩称公房买卖有严格审批流程，未完成这些流程则合同不成立。然而，这些证据表明双方有买卖房屋的客观行为，不能因缺乏书面协议和未完成全部审批流程就简单否定合同关系的存在。

2. 原告主体资格问题

一方面，孙某文、孙某兰此前的起诉被驳回，原因涉及继承、析产诉讼的复杂情况以及利害关系的认定。另一方面，本案中原告作为钱某霞的继承人，其主体资格受到被告质疑，包括是否为全部继承人以及与案外人在房屋继承问题上的争议。需从继承事实、家庭内部约定等多方面确定原告主体资格。

3. 房屋性质与继承、过户的关系

涉案房屋是公房，其特殊性质决定了其在继承和过户方面有特殊规定。之前有法院认定该公房承租权不具备继承条件，但本案涉及房改售房过程中的特殊情况，需要依据房改政策判断原告的继承和过户请求是否合理。

 （二）证据分析与法律适用

1. 证据分析

原告提供的证据包括房价计算表、银行进账单和收款凭证，这些证据有力地证明了钱某霞支付购房款的事实。虽然被告对这些证据有不同解读，但证据本身的真实性无可辩驳。同时，原告关于房屋居住情况的陈述也进一步证明了钱某霞及其家人对房屋的实际占有，这与房屋买卖关系的存在相互印证。

2. 法律适用

依据《北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室关于房改售房若干问题的通知》相关规定，购房人在办理售房手续过程中死亡且继承人愿意继续付款的，可按规定办理产权变更。此规定为原告的诉讼请求提供了有力的法律依据。同时，对于合同成立的认定，虽然公房买卖有特殊流程，但不能忽视双方实际履行行为在法律上的意义。

 三、办案心得

 （一）深入研究案件细节与证据挖掘

1. 深入研究案件细节

在处理本案时，对案件细节的深入研究至关重要。从家庭关系、房屋产权历史沿革、房改政策到破产程序对案件的影响等方面，都需要仔细梳理。例如，了解到房屋从夫妻共有到拆迁安置，再到钱某霞参与房改购房以及后续的继承纠纷等一系列过程，为分析案件提供了全面的背景信息。

2. 全面挖掘证据

全面挖掘证据是胜诉的基础。本案中，除了关注银行进账单和收款凭证这些直接证明购房款支付的证据外，还对房屋居住情况、房改政策文件等相关证据进行了收集和分析。这些看似零散的证据相互关联，形成了完整的证据链，有力地支持了原告的主张。特别是在面对被告对证据的质疑时，通过深入分析证据的关联性和证明力，有效应对了对方的抗辩。

 （二）准确把握法律与政策及灵活运用

1. 准确把握法律与政策

准确把握与房屋买卖、继承、房改相关的法律和政策是关键。本案涉及复杂的公房买卖和继承交叉问题，需要熟悉相关法律法规和政策文件。对房改售房流程和特殊情况下继承规定的准确理解，为确定诉讼策略提供了方向。例如，依据京国土房管改字2000 第 178 号文规定，为原告的过户请求找到了明确的法律支持。

2. 灵活运用法律与政策应对复杂情况

在案件中，被告以多种理由抗辩，包括主体不适格、合同不成立等。面对这些复杂情况，灵活运用法律和政策规定进行反驳。例如，针对被告提出的合同不成立观点，强调双方实际履行行为在法律上对合同关系认定的重要性；对于原告主体资格问题，依据家庭内部约定和继承相关法律，有力地回应了被告的质疑。通过灵活运用法律和政策，突破了被告的抗辩防线，为胜诉奠定了基础。