《房产合同律师案例：购买未办证房屋后起诉过户的难题与解法》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告起诉内容

原告苏明君向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告继续履行原被告签订的关于 B室房屋的协议。

2. 判令被告立即办理北京市朝阳区 B室房屋的不动产登记手续。

3. 判令被告立即配合原告办理北京市朝阳区 B室房屋过户手续，将房屋过户至原告名下。

4. 诉讼费用由被告承担。

事实和理由：2009年 1 月 25日，原告与被告签订涉案房屋的《协议》。被告将北京市朝阳区 B室房屋转让给原告。原告已经按照合同约定向北京市 X 公司支付了购房款231960.7 元，也向被告支付了26197 元转让费，原告的合同义务已全部履行完毕。现房屋已具备办理房屋所有权证的条件，原告请求被告按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，但被告拒不配合办理。故为维护自身合法权益，特向法院起诉。

 （二）被告答辩内容

被告郑宇杰辩称：房屋现在涨价，损害了我的利益，我要求原告给我补偿50 万元。当时协议是我签的，是真实意思，但我现在反悔了。

 （三）法院查明事实

郑宇杰系北京市朝阳区村民，因宅基地上房屋拆迁，与北京市 X公司（以下简称“X 公司”）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。2009年 1 月25 日，郑宇杰与苏明君签订《协议》，约定郑宇杰将剩余的平价购房指标11.39 平方米转让给苏明君，协议内容如下：

1. 苏明君在签定协议即日起，按售楼处退款标准，每平方米2300 元价格一次性付给郑宇杰，共26197 元。

2. 因受售楼政策的约束，苏明君出全资购买的楼房 B室，暂时仍用郑宇杰的楼房姓名，待房本发下来后，双方再进行变更，正式改为苏明君名下。

3. 在变更房本时，郑宇杰要积极配合，提供相关的手续资料，不得推脱。

4. 在付清郑宇杰的平价指标26197 元后，B 室的所有权和使用权立即归苏明君所有，郑宇杰不得干涉。

5. 房本过户时，手续费均由买方苏明君支付。

协议尾部有郑宇杰、苏明君签名及按捺的指印，还有中证人签名。

2009 年 1月 17 日，郑宇杰作为购房人，与 X公司签订《定向优惠价商品房购房确认单》，总房价款231960.70 元。

2009 年 1月 17 日，苏明君支付开发商 X公司购房款 231960.70 元，X 公司出具收款收据。同日，苏明君支付郑宇杰26200 元，郑宇杰出具收条一张。

庭审中，苏明君陈述，涉诉房屋自2009 年双方签订协议后一直由苏明君自用，办理房屋过户手续的一切费用由苏明君负担。郑宇杰陈述，涉诉房屋的不动产登记所有权证书尚未办理下来。

 （四）裁判结果

1. 被告郑宇杰于本判决生效后七日内自行办理 B室房屋的不动产登记手续，期间产生的契税以及其他过户费用由原告苏明君负担。

2. 被告郑宇杰在取得 B室房屋的不动产登记证书后七日内，配合原告苏明君将该房屋产权转移过户登记至原告苏明君名下，期间因过户所需产生的费用由原告苏明君负担。

3. 驳回原告苏明君的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件焦点问题剖析

1. 合同效力问题

本案的核心问题之一是双方签订的房屋相关协议的效力。这关系到原告的诉求是否有合法依据。若协议有效，双方需按照约定履行义务；若协议无效，原告要求被告履行协议、办理过户等诉求将无法得到支持。需审查协议签订过程是否存在违法违规、违反公序良俗等导致合同无效的情形。

2. 被告反悔的合理性与应对

被告以房屋涨价为由反悔，要求原告补偿，这涉及到在合同履行过程中，当事人是否能随意变更或解除合同的问题。需要分析这种因市场价格变化导致的反悔是否构成合法的抗辩事由，以及如何依据法律规定和合同约定来应对被告的反悔行为。

 （二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

原告苏明君主张被告继续履行协议并办理房屋登记和过户手续，其依据是双方签订的《协议》。证据方面，原告有向开发商支付购房款的收据以及向被告支付转让费的收条，这些证据有力地证明了原告已经履行了合同义务。此外，房屋一直由原告自用这一事实也进一步表明原告对房屋的实际占有和使用符合合同约定，增强了其主张的可信度。

2. 被告主张与证据分析

被告郑宇杰主张因房屋涨价受损而要求原告补偿，其仅以市场价格变化这一理由反悔，但没有提供任何法律依据或合同约定来支持其主张。虽然被告承认协议是其真实意思表示，但这种事后因价格因素的反悔在法律上一般难以获得支持，其主张缺乏证据支撑，更多的是一种基于自身利益受损的主观诉求。

 （三）法院判决依据与合理性探讨

1. 合同效力认定依据

法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，是基于以下理由：首先，协议是双方自愿签订，有双方签名和指印，还有中证人见证，表明双方在签订协议时达成了真实的合意。其次，从内容上看，协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。没有证据显示该协议存在诸如欺诈、胁迫、恶意串通等导致合同无效的情形，也没有违反国家对房屋买卖相关政策的禁止性规定，因此合同有效。

2. 判决履行合同的合理性

原告已经按照协议约定履行了付款义务，包括向开发商支付购房款和向被告支付转让费。现房屋具备办理产权登记和过户的条件，根据合同约定，被告有义务配合办理相关手续。法院判决被告履行合同义务，不仅维护了合同的严肃性和稳定性，也保障了原告基于合同所应享有的合法权益。这种判决符合公平原则和诚实信用原则，避免了当事人因市场价格波动而随意毁约的情况，维护了正常的市场交易秩序。

 三、办案心得

 （一）重视合同条款的审查与解读

在处理此类房屋买卖合同纠纷案件中，首先要对合同条款进行细致的审查和解读。明确双方的权利义务、交易方式、价格约定、履行期限以及违约责任等关键内容。在本案中，正是因为合同明确约定了房屋转让的细节以及双方在办理房本过程中的责任，为原告的诉求提供了坚实的依据。作为律师，要善于从合同条款中寻找有利于当事人的证据，分析合同履行过程中的问题。

 （二）注重证据收集与固定

1. 全面收集证据

本案中，原告的购房款收据和向被告支付转让费的收条是至关重要的证据。这些证据直接证明了原告履行合同义务的情况。在代理案件过程中，要全面收集与案件相关的各类证据，包括书面文件、支付凭证、证人证言等。任何可能对案件结果产生影响的证据都不能遗漏，形成完整的证据链，增强当事人主张的可信度。

2. 及时固定证据

对于一些可能随着时间推移而发生变化或灭失的证据，要及时采取措施进行固定。例如本案中房屋一直由原告自用这一事实，如果没有及时在庭审中陈述并可能辅以相关证据（如水电费缴费记录等），可能会对案件结果产生不利影响。通过及时固定证据，可以确保在诉讼过程中能够充分利用证据优势。

 （三）准确把握法律规定与司法实践

1. 深入研究法律

熟悉和掌握与房屋买卖相关的法律法规是成功办理此类案件的基础。包括合同法中关于合同效力、履行、变更和解除的规定，以及当地关于集体土地房屋拆迁后购房指标转让等特殊规定。只有准确把握法律规定，才能在案件分析中准确判断当事人的权利义务，为当事人提供正确的法律建议。

2. 关注司法实践趋势

司法实践对于类似案件的处理方式和态度对案件结果有着重要影响。在不同地区或不同时期，对于房屋买卖合同纠纷中一些特殊情况（如购房指标转让）的认定可能存在差异。要关注当地法院的类似判例和司法实践趋势，使案件代理策略更符合实际情况，提高胜诉的可能性。

 （四）应对当事人反悔策略

在合同履行过程中，当事人因各种原因反悔的情况较为常见。在本案中，被告因房屋价格上涨而反悔。作为律师，要提前准备应对策略。首先，依据合同约定和法律规定，明确指出对方反悔没有合法依据。其次，通过强调合同的严肃性和公平性，以及对方反悔可能对正常交易秩序造成的破坏，争取法院对我方当事人合法权益的支持。同时，要向当事人说明可能存在的诉讼风险和结果的不确定性，让当事人有合理的预期。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！