《北京房产律师谈城市房屋征收：折价与安置房权益问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告起诉内容

原告林晓欣向本院提出诉讼请求：

1. 判令原告继承被继承人林继国位于北京市石景山区 X 号房屋的征收补偿利益 5483132 元中的五分之一份额 1096626.4 元。

2. 判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：原告与四被告系兄弟姐妹，母亲王秀于 1982 年 11 月 26 日去世，父亲林继国于 2010 年 12 月 19 日病逝。双亲离世前未立遗嘱，留有位于北京市石景山区 X 号房屋一套。2020 年涉案房产被有关部门征收，补偿款由被告林品强个人独占。经多次协商无果，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。

 （二）被告答辩内容

1. 被告林品强辩称

原告诉称的被拆迁房屋不属于遗产，原告的诉求无法律依据。原告提交的是 1951 年的存根，该土地房产证已经失效，不能作为土地所有权的有效证明。2001 年因原房产的结构严重损坏，房屋由答辩人出资翻建、修缮维护。

2. 被告林静雅辩称

林品强以翻建房屋的名义从答辩人处陆续拿走现金 8000 元，系答辩人从保管的林继国的工资卡中支取，故并不都是林品强出的钱。被拆迁房屋应该是林继国的。

3. 被告林瑜婷辩称

被拆迁房屋是林继国的，答辩人认可拆迁办分配的利益，当时拆迁办经理说一共给答辩人、林静雅、林晓欣、林申宇 160 万元拆迁款。

4. 被告林申宇辩称

被拆迁房屋是林继国的遗产，且遗产未经处理。林继国没有将房屋分配给别人，翻建时林继国健在，是林品强代为办理房屋的修缮事宜。房屋拆迁没有通知答辩人和林晓欣，答辩人要求依法公平分配涉案房屋利益。

 （三）法院查明事实

林继国与王秀系夫妻关系，生育子女林品强、林静雅、林瑜婷、林晓欣、林申宇。王秀于 1982 年 11 月 26 日死亡，林继国于 2010 年 12 月 19 日死亡，二人生前未立有遗嘱。

2002 年 7 月 8 日，Y 规划局颁发的《建设工程规划许可证》载明：经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。建设单位：林继国。建设项目名称：翻扩建。建设位置：石景山区 X 号。建设规模：30.12 平方米。

《建设工程规划许可证附件》载明：层数地上 1 层，造价 15000 元。《建设工程规划许可证附件》中的《石景山区私有房屋建设审核表》载明：户主林继国，年龄 77，现住址石景山区 X 号。

现住房的简单情况：间数 2.5 间，建筑面积 28.7 平方米，总人口数 4，申请翻建扩建私有房屋原因：旧有灰房漏雨，墙体开裂。家庭成员包括林品强，年龄 42，工作单位无；林申宇，年龄 32；林静雅，年龄 39。拟扩建翻建房屋情况：翻建，使用性质居住，间数 2.5 间，建筑面积 28.7 平方米，结构型式为砖混瓦房。

《建设工程规划许可证附件》中的《石景山区私有房屋确权审核表》载明：申请人林继国，房屋坐落石景山区 X 号，确权房屋现状情况：北房建筑面积 22.6。申请人具结：北房 2.5 间于 1951 年自建自住，产权归本人所有，对以上所述，本人愿承担一切法律责任。林继国签字确认。

2002 年 6 月 13 日，Z 管理局确认北房二间属林继国。《建设工程规划许可证立案表》载明：X 号林继国申请院内翻扩建房屋，户口 4 人，均为居民，原有房屋面积 22.6 平方米，拟翻扩建面积 30.12 平方米。

2002 年 9 月 25 日，Y 规划局出具《建设工程规划验收合格通知书》，载明林继国在 X 号的建设工程符合建设工程规划许可证批准内容，规划验收合格。

2002 年翻建房屋时，《石景山区私有房屋建设审核表》上载明的户主林继国和家庭成员林品强、林申宇、林静雅的户籍均不在该房屋。林品强主张翻建房屋时其和张莉在此居住，林继国未在此居住。其他当事人主张该房屋曾由其他亲属居住，翻建房屋时林继国及子女均未在此居住。

2002 年林继国翻建北房的同时新建了东房，翻建和新建主要由林品强组织实施。房屋建成后，由林品强进行管理。2017 年林品强将院落的过道区域进行封顶。

对于房屋出资情况，林晓欣主张花费的 1 万多元由林继国出资。林品强自认建房时无工作，花费的 3 万多元由张莉出资。林瑜婷陈述翻建房屋时给张莉的 2000 元系帮助并非出资。林静雅陈述保管林继国的工资存折，林品强称老房翻修从林静雅处拿走的 8000 元系林继国的出资。林申宇陈述听林品强说装修房屋花了 1 万多，从林静雅和林瑜婷处各拿了 8000 元和 2000 元，剩余的可能是林品强出的，林品强陈述的 3 万元应该是后来加盖院落房顶的钱。

2020 年，石景山区 M 区改造项目启动。《M 区改造房屋征收项目私房平房征收补偿方案》规定：被征收人是指被征收房屋所有权人。本项目采用货币补偿、房屋产权调换两种补偿方式。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

本项目产权调换房屋位于 N 小区，其中安置房 P 区房屋为普通商品房，安置房 Q 区房屋为“按经济适用住房管理”的商品房。选择房屋产权调换的，搬迁费按被征收房屋建筑面积计算，标准为 80 元/平方米，临时安置费标准为一居室套型 4240 元/月，二居室套型 5550 元/月。

预签征收补偿协议并按协议约定时间搬迁交房的，以本项目开始预签征收补偿协议之日为始点，按上述标准一次性发放至所选产权调换房屋交付之日后第四个月。

移机补助费按以下标准的两倍给予补助：电话移机费补助标准为 235 元/部，空调移机费补助标准为 400 元/台，有线电视移机费补助标准为 300 元/终端，热水器移机费补助标准为 300 元/台。对在房屋征收决定规定的签约期限届满前签约并按协议约定时间搬迁交房的被征收人，给予提前搬迁奖励费 10 万元。

本项目按照整体搬迁片区设置整体搬迁奖，房屋征收决定规定的签约期限届满时，当所属整体搬迁片区签约率达到 90%（含）以上，给予整体搬迁片区内已签约并按协议约定搬迁的私房平房被征收人整体搬迁奖励费。奖励费标准以签约率达到 90%奖励 10 万元为基数，按签约率百分点整数计算（不足一个百分点不计算）。

签约率 90%至 95%之间，每提高一个百分点奖励费增加 1 万元，即达到 95%时奖励 15 万元，签约率超过 95%后，每提高一个百分点奖励费增加 2 万元，即达到 100%时奖励 25 万元。本项目预签征收补偿协议期限自 2020 年 9 月 17 日至 2020 年 10 月 16 日。

2020 年 10 月，甲方 R 中心与乙方林品强、林瑜婷、林静雅签订《房屋征收项目私房平房征收补偿协议》。约定：乙方自愿选择“房屋产权调换”补偿方式。

三、被征收房屋。被征收人林品强，被征收房屋地址 X 号，被征收房屋建筑面积 24.93 平方米，占地面积 25.15 平方米；被征收人林瑜婷，被征收房屋地址 X 号，被征收房屋建筑面积 24.94 平方米，占地面积 25.16 平方米；被征收人林静雅，被征收房屋地址 X 号，被征收房屋建筑面积 24.93 平方米，占地面积25.15 平方米。在册及常住人口：林品强、林瑜婷、林静雅。

四、产权调换房屋及购房款。乙方实际选择产权调换房屋 2 套，涉及建筑面积共计 120.95 平方米。具体如下：Q 区 S 号，2 居室，设计建筑面积 76.13 平方米；Q 区 T 号，1 居室，设计建筑面积 44.82 平方米。以上产权调换房屋应付购房款共计 3363566.75 元。

五、补偿补助总款。甲方应向乙方支付下述补偿补助总款共计 4427262 元。其中被征收房屋预评估价款为 4125984 元、搬迁费 5984 元、临时安置费 156260 元（一居室 1 套、二居室 1 套）、移机补助费 2000 元（空调 1 台，有线电视 1 终端、热水器 1 台）、安置房 Q 区房屋补助费 137034 元。

六、奖励费。甲方应向乙方支付提前搬迁奖励费 30 万元。本项目房屋征收决定规定的签约期限届满时，当乙方所属整体搬迁片区搬迁率达到 90%（含）以上，且乙方按照本协议约定时间搬迁交房的，甲方按照《征收补偿方案》的规定给予乙方整体搬迁奖励费，于本项目签约期限届满后另行发放。

后，双方签订《房屋征收项目私房平房征收补偿补充协议》。其中约定：甲方应向乙方支付的被征收房屋评估价款应为 4131854 元。根据预签协议及本补充协议，甲方应向乙方支付补偿补助总款共计 4433132 元。乙方向甲方支付购房款应为 3363566.75 元。

乙方同意使用本协议中的上述补偿补助总款及提前搬迁奖励费 30 万元，支付本协议中的应付购房款，并同意甲方从上述款项中直接扣除。经结算，甲方应向乙方支付剩余款 1369565.25 元。

依据《房屋测绘示意图》和估价结果通知单，林品强被征收房屋价值各为 217989 元和 1139994 元，共计 1357983 元，被征收房屋装修、设备及附属物价值为 14213 元，被征收房屋评估价款为 1372196 元。

林瑜婷对应的被征收房屋价值各为 849687 元和 530420 元，被征收房屋评估价款为 1380107 元。林静雅对应被征收房屋价值各为 849131 元和 530420 元，被征收房屋评估价款为 1379551 元。

房屋征收时，林晓欣、林申宇、林品强的户口均在涉案房屋。林品强陈述房屋征收时其在涉案房屋居住。其他当事人陈述房屋征收时均未在此居住，房屋由林品强的承租人居住。

林品强陈述产权调换房屋中的 S 号已经向其交付，T 号尚未交付，两套房屋尚未办理不动产权登记，自认货币补偿款和奖励费由其领取，其中包括整体搬迁奖励费为 75 万元。对于如何分配征收补偿利益，林品强表示主张房屋所有权，支付其他当事人补偿款。其他当事人表示主张补偿款，不主张房屋所有权。

林静雅和林瑜婷各主张补偿款 40 万元和 50 万元，表示若各自应得的补偿款数额多于主张数额，则多出的部分同意在其他继承人中依法分割。各方当事人认可林继国长期与林申宇共同生活。

 （四）裁判结果

1. 《房屋征收项目私房平房征收补偿协议》项下的 S 号和 T 号两套产权调换房屋的权益由林品强继承所有。

2. 林品强于本判决生效后七日内支付林晓欣补偿款 79 万元。

3. 林品强于本判决生效后七日内支付林静雅补偿款 40 万元。

4. 林品强于本判决生效后七日内支付林瑜婷补偿款 50 万元。

5. 林品强于本判决生效后七日内支付林申宇补偿款 85 万元。

6. 驳回林晓欣的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件焦点问题剖析

1. 遗产范围的界定

本案关键在于确定《征收补偿协议》中 X 号被征收房屋是否完全属于林继国的遗产。由于房屋经历了翻建扩建，其物权状态发生变化，这使得遗产范围的认定变得复杂。需要综合考虑家庭成员在房屋建设中的出资出力情况、房屋价值的添附与混同状况、房屋和院落的使用管理情况以及征收补偿利益的归属情况等多方面因素。

2. 补偿利益的分配依据

在确定遗产范围后，如何依据《征收补偿方案》对各项补偿进行合理分配是另一个核心问题。因为补偿项目不仅涉及被征收房屋本身的补偿，还包括对签约人的补偿，这就需要仔细分析各项补偿的性质和目的，结合当事人的具体情况来确定分配方案。

 （二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

原告林晓欣主张继承五分之一的征收补偿利益，依据是双亲离世未立遗嘱，X 号房屋为父母遗产。其证据包括父母的死亡证明、家庭关系证明等，这些证据能够初步证明其对遗产继承的主张。然而，面对被告提出的房屋翻建导致产权变化等抗辩，需要进一步分析翻建过程中的相关证据来确定遗产范围。

2. 被告主张与证据分析

    - 林品强主张与证据：林品强认为被拆迁房屋不属于遗产，其证据是 1951 年的土地房产证已失效，且强调自己在 2001 年对房屋进行了出资翻建和修缮维护。但对于出资情况，其他被告存在不同说法，需要综合判断其证据的可信度。

    - 林静雅主张与证据：林静雅称林品强从其保管的林继国工资卡中支取 8000 元用于翻建，以此反驳林品强独自出资的说法，这一证据对于确定房屋出资来源有重要意义，需要结合其他证据来分析房屋翻建资金的构成。

    - 林瑜婷主张与证据：林瑜婷主张被拆迁房屋是林继国的，并提及拆迁办曾表示的分配利益情况，但缺乏书面证据支持，其说法的证明力相对较弱，需要结合整个案件情况综合考虑。

    - 林申宇主张与证据：林申宇主张房屋是林继国的遗产，认为翻建时林继国健在且未将房屋分配他人，林品强只是代为办理修缮，其观点与部分其他被告一致，但需要更有力的证据来支撑，比如当时家庭关于房屋处理的相关约定等。

 （三）法院判决依据与合理性探讨

1. 房屋产权认定依据

法院认定被征收房屋为林继国和林品强共有，是综合多方面因素的结果。从建房过程来看，2002 年虽以林继国为建设单位申请翻建，但林品强正当壮年且在翻建过程中起主要组织实施作用，结合建房时林继国的年龄、各方对出资的陈述、规划许可证附件的造价金额、房屋测绘示意图显示的房屋结构和面积以及房屋居住使用情况等，可以合理推断林品强在房屋建设中有出资出力。这种认定方式既考虑了房屋的历史来源，也尊重了在后续翻建过程中各方的贡献，符合公平原则。

2. 补偿利益分配依据

对于补偿利益的分配，法院依据《征收补偿方案》对各项补偿的规定，考虑到补偿项目的多样性，包括房屋本身补偿和对签约人的补偿等。同时，结合林静雅和林瑜婷对各自补偿款的陈述以及林继国长期与林申宇共同生活的事实，判定两套产权调换房屋权益归林品强所有，由林品强向其他当事人支付相应补偿款。这种分配方式在尊重当事人意愿的基础上，充分考虑了补偿利益的构成和家庭实际情况，平衡了各方利益，具有合理性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件