《农村拆迁：安置房超标面积分割之法 —— 律师讲解》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案例详情

 （一）原告起诉情况

原告周某末向本院提出诉讼请求：

1. 判令被告给付原告拆迁补偿款272713.75 元（计算方式为原告应得拆迁补偿款 436703.75 元 - 购房款 163990 元 = 272713.75 元）。

2. 判令坐落在昌平区 M镇 N 号楼房一套（51.9 平方米）归原告所有。

3. 判令被告支付原告房屋折价款160400 元。

4. 诉讼费由被告负担。

原告陈述的事实和理由如下：原告与被告蒋某兰原系夫妻关系，双方因感情不和，于2018 年 9 月 27 日经法院调解离婚。刘某系蒋某兰之女。原告与蒋某兰于 2001 年登记结婚，刘某尚未成年，原告与被告蒋某兰共同抚养刘某直至其大学毕业参加工作。

原告与被告蒋某兰婚后，原告的工资全部交予其掌管和支配。在婚姻关系存续期间，双方于2003 年 6 月在位于北京市昌平区 P 号院内新建南房两间，于 2008 年 3 月将院内房屋拆除后新建二层楼房一栋。楼房建成后实际由原告和蒋某兰居住使用，刘某与孙某如并未在该院居住，该房部分用于出租，租金也实际由蒋某兰收取管理。

2010 年 10 月，上述房屋被拆迁，原告亦为拆迁对象，被告蒋某兰代表全家签订了拆迁协议，所有拆迁款均由被告蒋某兰一人掌管。2014年取得回迁安置房以后，全部房屋均登记在蒋某兰和刘某名下。基于以上情况，原告提起本次诉讼。

 （二）被告答辩情况

被告蒋某兰、刘某、孙某如共同辩称：

1. 原告已经以明示的行为放弃了诉争拆迁利益，本案实质是周某末和蒋某兰离婚后导致的财产分割问题。二人于2018 年 9 月 27 日经法院调解离婚，在当日的调解笔录中“均已明确无夫妻共同财产”。在离婚财产分割时，周某末明知婚姻关系存续期间因拆迁获得相应拆迁利益，却未提出任何异议，也未提出拆迁补偿款和拆迁房屋居住权的诉讼请求，可见其认可拆迁款和拆迁房屋与自己无关，故其以分家析产为由主张分割财产于法无据，应当予以驳回。

周某末以明示的行为放弃了诉争拆迁利益。2014年《选房确认协议》第三条记载：经乙方与全体家庭成员协商一致，共同确认房号及产权人。此时，周某末已知晓协议内容以及确认的产权人，并没有提出任何异议，即其对于产权人的确定是认可的，且在双方离婚时，周某末亦未提出任何主张。

2. 原告要求分割拆迁补偿款的诉讼请求没有事实和法律依据。涉案被拆迁房屋系蒋某兰和刘某二人共同共有，与原告无关。涉案被拆迁房屋原系蒋某兰和刘某洪的夫妻共同财产，在刘某洪去世后，该房屋由蒋某兰和刘某继承，属于二人的共同共有财产。2008年翻建时，使用了原房屋的老料，并使用了刘某洪的抚恤金 7 万元，从性质上仍属于蒋某兰和刘某共同共有，故该房屋及附属物的补偿款应该归蒋某兰和刘某所有。另外，原告是非农业户口，非农业户口不可能享有宅基地的地价补偿。

3. 原告对翻建房屋不存在任何贡献。周某末和蒋某兰于2001 年结婚后，一直抱病在身，且周某末提前买断退休，当时每月才 500 多的月退休工资，完全入不敷出。周某末关于 Q 号房屋虽然处于出租状态，但租金均被其婚生女拿走，对房屋翻建不存在任何贡献，该翻建房屋及相应拆迁补偿款与周某末无任何关联。拆迁补偿款应当先析出刘某的共有份额，并综合考虑各方对该房屋的出资贡献。

4. 房屋拆迁补偿款已经被双方在拆迁安置后的合理开支覆盖，拆迁补偿款已经没有剩余。关于安置房分割问题，根据《R区宅基地房屋拆迁安置房购买实施方案》规定：

    - 宅基地被拆迁人，可享受人均 40 平方米的安置房购买面积，并按统一价格 2000 元/平方米计算；每宗宅基地享受40 平方米的安置房购买面积，并按统一价格 2000 元/平方米计算。

    - 凡具有安置房购买资格的被拆迁人，夫妻双方必须合并登记购房；三代以内直系血亲之间可以互相拆借安置房购买面积；在拆迁奖励期内怀孕的未出生孩子可以享受40 平方米回迁安置房。

可知：

    - 刘某将安置房屋 40 平方米的面积拆借给刘某化，加上孙某的面积，选房面积调整为280 平方米。

    - 因夫妻双方必须合并登记购房，且周某末作为户口不在被拆迁宅基地内的，只能获得 40 平方米的拆迁安置面积。所以，周某末与蒋某兰仅享有一套两居室，即S 号房屋（面积 82.25 平方米）。

    - 刘某与孙某如合并登记享有一套两居室，即 T 号房屋（面积 83.2 平方米）。

    - 刘某化拆借的 40 平方米与刘某洪的宅基地合起来享有一套两居室，即 U 号房屋（面积82.25 平方米)。

    - 孙某个人享有一套一居室，即 V 号房屋（面积 51.9 平方米）。

本案中一居室，即 V 号房屋（面积51.9 平方米)就是专属于孙某所有的，至于超出的面积亦应由孙某单独所有，并按照超出部分面积每平方米 2100 元的标准支付，与其他人无关，更与周某末无关。因为选房户型原因导致面积超出，此超出面积系给予当地村民的优惠政策，周某末不属于该村村民，因此，不应当享受超出面积的优惠政策，只享有40 平方米的面积优惠。

5. 涉案房屋未取得不动产所有权证书即不具备分割确权的情况，只能暂时判决周某末享有某套房屋的居住使用权。被告同意对周某末享有的40 平方米优惠面积予以折价补偿，但应当扣除被告垫付的每平方米 3500 元的购房款以及周某末花费的超出应获得的补偿款部分。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

被告刘某化、孙某与被告蒋某兰的答辩意见一致。

 （三）法院查明事实

刘某洪与蒋某兰原为夫妻关系，二人生育一女刘某。刘某与孙某如系夫妻关系，孙某系二人之子。周某末与蒋某兰于2001 年 8 月 16 日登记结婚，于 2018 年 9 月 27 日经法院调解离婚。刘某洪与刘某化系兄弟关系。刘某洪去世时其父母已先于其去世。

北京市昌平区 P 号院集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为刘某洪。2010年 10 月 1 日，蒋某兰（乙方）与 J 公司（甲方）签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》及《昌平区 R 区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》，内容如下：

被拆迁房屋坐落于北京市昌平区，宅基地面积为67.73 平方米，被拆迁房屋的建筑面积为 139.68 平方米；乙方家庭成员在拆迁范围内有户口的共 2 人，其他 2 人，分别为蒋某兰、周某末（户口未迁入）、刘某、孙某如（户口未迁入）。

甲方支付乙方房屋及附属物拆迁补偿、补助款共计人民币1367455 元，其中包括宅基地区位补偿款 309600 元、房屋及附属物补偿款 215225 元、提前搬家奖 10000 元、工程配合奖 30000 元、周转费43200 元、停产停业综合补助费 56000 元、搬迁补助费 2095 元、空调 800 元、电话 235 元、有线 300 元、大病 50000 元、承诺签约奖100000 元、拆迁促进奖 400000 元、提前签约奖 150000 元。

乙方可认购的安置房面积共计240 平方米，其中购买单价为 2000 元/平方米的为 160 平方米，购买单价为 3500 元/平方米的为 80 平方米，因户型原因超出的面积为 10 平方米，购买单价为2100 元/平方米。

乙方选择一居室 1 套（面积约为50 平方米）、二居室一套（面积约为 80 平方米）、三居室一套（面积约为 120 平方米）；购买安置房需交纳的房款金额为 621000 元，乙方购买安置房需交纳的总金额，在甲方应付给乙方的拆迁补偿款中抵扣，差价款746455 元。上述协议所附的《评估结果通知单》和《北京市房屋估价表》上所记载的拆迁房屋面积为 139.68 平方米，平面草图显示为二层楼房一栋。

2010 年 10 月 1日，蒋某兰与刘某化签订一份《拆借证明》，内容为：刘某化自愿放弃 W 号宅基地 40 平方米的安置房购买面积，拆借给蒋某兰宅基地。

2010 年 10 月 1日 J 公司（甲方）与蒋某兰（乙方）签订《补充协议书》，约定：为了保留乙方未出生家庭成员（胎儿）的份额，甲方同意确认胎儿的购房资格；胎儿可认购的房屋面积为40 平方米，购房单价为每平米 8000 元，甲方同意胎儿认购一套一居室房屋，因户型原因超出部分面积为每平米 2100 元。

《昌平区 R 区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》第一条第三款变更为乙方可认购安置房面积共计280 平方米，第一条第四款变更为乙方选择一居室 1 套（面积约为 50 平方米）、二居室三套（面积约为 80 平方米），第二条第一款和《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》第五条第一款变更为拆迁补偿补助款总额共计1367455 元，乙方认购回迁安置房需交纳的购房款为 941000 元，差价款为 426455 元。

协议签订后，蒋某兰实际领取了前述拆迁安置补偿款。孙某出生后，J公司退还购房款 24 万元（40 平方米  6000 元/平方米）。

2014 年 12 月23 日，J 公司（甲方）与蒋某兰（乙方）签订《选房确认协议》，约定乙方确认以下房号及产权人：S 号（面积 82.25 平方米，产权人为蒋某兰、刘某）；U 号（面积82.25 平方米，产权人为刘某化）；V 号（面积 51.9 平方米，产权人为孙某）；T 号（面积 83.2 平方米，产权人为刘某）。

经询问，蒋某兰、周某末认可二人婚后共同居住于P 号院内，该院内被拆迁的二层楼房建于 2008 年 5 月，刘某于 2008 年 7 月大学毕业参加工作；周某末为居民，原为建筑公司职员，2006 年退休，退休金原每月1000 余元，但每年递增；蒋某兰为农民，自己在被拆迁院落从事服装加工，并注册了服装加工店。

关于房屋建设情况，蒋某兰称盖二层楼时曾使用部分原房屋材料，但周某末对此不予认可。蒋某兰提交村委会出具的《证明》一份，证明刘某洪于1999 年因工伤死亡，相关单位赔偿刘某 6 万元抚养费，2008 年翻建房屋时，使用了该笔款项及利息共计 7 万元，故应视为翻建房屋时刘某出资。周某末对此不予认可。另，刘某与孙某如为居民户口。

一审审理中，蒋某兰向法庭提交拆迁至今的家庭消费明细，用以说明拆迁所获得的拆迁安置补偿款已花费完毕；周某末对此不予认可，其仅认可在盖房时曾有借款，在拆迁后用拆迁补偿款用于偿还借款，但并不清楚借款数额。另，周某末认可回迁安置房进行了装修，装修款共计支出8 万元，每套房屋的家具家电约花费 5000 元。

经询问，蒋某兰、刘某、孙某如、刘某化、孙某要求法院对其各自享有的拆迁利益进行分割，各被告均同意将刘某化拆借过来的40 平方米的安置房认购面积确认给刘某化本人。蒋某兰、刘某、孙某如均认可，蒋某兰已支付刘某、孙某如拆迁补偿款 15 万元。周某末表示不再主张周转费。庭审中双方均认可大病补助应由周某末所有。

蒋某兰不同意周某末分得一套一居室，同意按照安置面积对周某末进行折价补偿。周某末坚持主张V 号房屋归其所有。关于回迁安置房的使用情况，被告陈述现 S 号房屋由蒋某兰居住，U 号房屋对外出租，T 号房屋由刘某和孙某如居住。

 （四）裁判结果

1. 位于北京市昌平区 V号房屋由周某末居住使用。

2. 位于北京市昌平区 S号房屋由蒋某兰居住使用；位于北京市昌平 U 号房屋由孙某和刘某化居住使用（其中孙某享有 42.25 平方米的份额，刘某化享有 40 平方米的份额）；位于北京市昌平区顺沙路T 号房屋由刘某、孙某如居住使用。

3. 蒋某兰于本判决生效之日起十日内给付刘某、孙某如各项拆迁补偿款共计1868 元；孙某于本判决生效之日起十日内给付蒋某兰购房款 88232 元；刘某化于本判决生效之日起十日内给付蒋某兰购房款 80000 元。

4. 周某末于本判决生效之日起十日内给付蒋某兰房屋折价补偿款41750 元，给付刘某房屋折价补偿款 58000 元，给付孙某如房屋折价补偿款 58000 元，给付孙某房屋折价补偿款 41750 元。

5. 驳回周某末的其他诉讼请求。

6. 驳回蒋某兰、刘某、孙某如、孙某、刘某化的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件关键问题剖析

1. 拆迁利益的归属认定

本案核心问题是确定各当事人对拆迁利益的归属。这涉及到对被拆迁房屋的原始产权、翻建情况、家庭成员的贡献、户口性质以及拆迁政策等多方面因素的考量。需要分析原房屋是夫妻共同财产还是家庭共有财产，翻建过程中各方的投入情况，以及不同性质的拆迁补偿款（如宅基地区位补偿款、房屋及附属物补偿款等）应如何分配。

2. 当事人行为对权益的影响

周某末在离婚调解时未提及拆迁利益以及在《选房确认协议》签订过程中的表现是否构成对拆迁利益的放弃，是双方争议的焦点之一。需要从法律和常理角度分析其行为的性质，判断是否影响其后续主张拆迁利益的权利。

 （二）原被告主张与证据分析

1. 原告主张与证据分析

周某末主张其对拆迁补偿款和特定房屋有权益，主要依据是其与蒋某兰在婚姻关系存续期间参与了房屋的翻建，且作为被拆迁对象。虽然工资交予蒋某兰管理，但这可以推断其对家庭财产包括房屋建设有间接贡献。其不认可蒋某兰提出的其放弃权益的说法，因为调解笔录中的“无夫妻共同财产”表述可能未涵盖拆迁利益这一特殊情况，且《选房确认协议》签订时其可能并不清楚权益受损。

2. 被告主张与证据分析

被告方认为周某末放弃了拆迁利益，依据是离婚调解笔录和《选房确认协议》签订过程中周某末未提出异议。但这种主张存在一定的薄弱点，因为没有证据表明周某末明确知晓并自愿放弃拆迁利益。对于房屋及附属物补偿款归蒋某兰和刘某所有的主张，被告虽提出翻建使用原房材料和抚恤金等证据，但这些证据存在争议，如周某末不认可材料使用情况和抚恤金用于建房的说法，且证据的证明力不足以完全排除周某末的权益。

 （三）法院判决依据与合理性探讨

1. 拆迁补偿款的分配依据

法院在分配拆迁补偿款时，充分考虑了各因素。对于宅基地区位补偿款，鉴于周某末和刘某非村集体经济组织成员，认定由蒋某兰享有，符合宅基地相关法律规定。对于提前搬家奖等奖励性质的补偿，认定由被拆迁人共享，每人四分之一份额，体现了公平原则。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！