《房产拆迁律师：亲戚在自家宅基地建房，拆迁利如何分割？》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告主张

原告张果向本院提出诉讼请求：

1. 请求确认张东与北京市延庆区 M 镇 N 村股份经济合作社（以下简称“N 村合作社”）签订的《M 镇 N 村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中 279.36 平方米的安置房归张果所有。

2. 属于张果的 406345 元安置补偿费的 60%即 243807 元归张果所有。

事实与理由：张果在北京市延庆区 M 镇 N 村拥有宅院一处，院内建有北房三间，东西房各两间。该宅院是 1966 年张果父母为其与其兄张超分家所得。当时张果分得 P 号祖宅一处（即本案诉争宅院），张超分得 Q 号祖宅一处，院内有南房两间半、西房三间。

分家后，张超全家到 Q 号宅院居住，张果和父母三口在 P 号宅院居住。2000 年，张超之子张东暂借张果宅院里临街空地新建了三间小卖部，之后张东购买了张果东邻张邱家的宅院。2017 年初，N 村合作社启动新农村建设腾退补偿项目，张果宅院在腾退范围之内。

腾退初期，N 村合作社宅基地认定组、腾退评估测绘等单位对张果宅院权属、四至、面积等情况进行了认定，张东对该宅基地认定结果也无异议。腾退中期，N 村合作社对本村宅基地房屋拆迁进行了公示公告，张果在公示被腾退人员名单内。

腾退后期，上级部门审核后下发给张果与 N 村合作社的《M 镇 N 村新农村建设项目宅基地补偿协议书》。2017 年 7 月 31 日，张果按照 N 村合作社规定的签约时间去签订拆迁补偿协议，但被以张果与张东有纠纷为由拒绝。

之后张果将张东诉至法院，在诉讼过程中得知张东与 N 村合作社在 2017 年 8 月 9 日签订了补偿协议书，将张果宅院划在其补偿范围之内，且已将张果宅院内的房屋全部拆除，现补偿款和安置房已经被张东全部占有，故提起诉讼。

 （二）被告辩称

1. 张东辩称

不同意张果的诉讼请求。张东和孙才是诉争宅院拆迁利益的共同共有人，张果无权主张分割诉争宅院的拆迁利益。张果的户籍在 1975 年就因招工农转非迁走了，早已经不再是 N 村集体经济组织的成员，因此无权享有拆迁利益。

张果所诉与事实不符。张超、张果父母张春和冯，二人生前在 M 镇 N 村有房产和闲置宅基地各一处。1975 年张果就因招工到城里工作，婚后由张春、冯、张超出资为其在城区购买楼房，张果夫妻长期在城区居住和生活。

张超同父母张春和冯一起在 N 村居住生活，照顾父母的起居直至去世。二老生前将位于 M 镇 N 村的房产和村南的一处院子赠与张超，对此张果也同意。事实上，张春、冯与张超于 1989 年所达成的口头分家协议已经全部履行完毕。

2000 年春，张东清除涉案宅院里的垃圾以供盖房之用，并独自出资新盖了北房三间、西房四间、南房三间半。后来，张东又购买了本村村民张的房屋才形成现在的北房六间、西房四间、南房七间，与孙共同开办农家院。

张果退休之后，在延庆区 R 小区居住生活，对此并未提出任何异议，直至 2017 年拆迁。此外 2017 年 2 月 12 日上午，由 N 村委会及拆迁办共同委托的测量部门到张东家进行实地测量面积，期间张果与其妻来到现场，还与张东的弟弟发生了冲突，因当时很乱，张果就在宅基地认定结果单上签上了自己的名字，这份认定结果单是摸底的，并没有有关部门的盖章确认，只是摸底测量。

上午时候张果还在评估现场勘察表上慌乱签字。张东向拆迁部门领导们反映张果上述行为，得到答复此次仅是测量摸底，尚未审查确定，即使张果签字，也是无效的。综上所述，张果的主张既无事实根据也无法律依据，应当依法驳回。

 （三）法院查明事实

张果与张东系叔侄关系，张超系张东之父，张春和冯（均已去世）系张超、张果父母。张果户口原登记于北京市延庆区 M 镇 N 村，上世纪七十年代其户籍迁出 N 村，现为非农业户口。

张果称涉案宅基地系祖宅，建有北房三间、东西配房各两间，父母在大约 1966 年分家将该处宅院分配给自己，因其长期不在村里居住，由其侄子张东在该宅院居住，此后张东未经张果同意将涉案宅基地上的房屋拆除，并新建了房屋。张东对张果以上所述不予认可。

2000 年张东在涉案宅基地上建南房三间开办小卖部，2005 年在涉案宅基地建北房三间、西房四间，开办农家院。2017 年 M 镇 N 村进行新农村建设，2017 年 8 月 9 日，甲方 N 村合作社与乙方张东签订补偿协议书，就拆迁补偿事宜约定如下：

被腾退宅基地位于 N 村，认定宅基地面积为 853.83 平方米，认定建筑面积 545.54 平方米，利用住宅经营房屋建筑面积为 400 平方米，预选安置面积 597.68 平方米。补偿金额包括：

1. 房屋结构、装饰及设备附属物腾退补偿费 1516193 元；

2. 奖励费 200000 元；

3. 其他各项补偿费合计 560537 元，具体包括临时安置费 215165 元（597.68 平方米×20 元×18 个月）、搬迁费 21822 元（545.54 平方米×40 元）、设备移机费 3550 元、停产停业综合补偿费 320000 元，合计各项腾退补偿、奖励费及补偿费共 2276730 元。

张东预选安置房面积为 597.68 平方米，需支付 1374664 元安置房预留款，剩余 902066 元补偿款应支付给张东。张东应在2017 年 8 月 31 日前完成搬迁。落款处有合作社公章并有社长人名章，乙方为张东签字。2017 年 11 月，涉案宅基地上的房屋被拆除。现上述补偿款均被张东领取，安置房已建成交付，张东共取得六套安置房。

2017 年 8 月 22 日，张果以共有物分割为案由将张东诉至本院，请求确认张东与 N 村合作社签订的补偿协议书中 279.36 平方米的安置补偿面积归张果所有并支付张果 406345 元补偿款。2019 年 7 月 17 日，张果以案由错误为由申请撤诉，同日本院作出 S 号民事裁定书，准许撤诉。

2018 年 5 月 21 日，张果以确认合同无效为由将张东与 N 村合作社诉至本院，要求确认双方签订的补偿协议书无效。同年 11 月 21 日，本院作出 T 号民事判决书，驳回了张果的诉讼请求。该判决现已生效。

本案在审理过程中，张果为证明涉案拆迁利益有自己的份额提供了《评估现场勘察表》及宗地图、宅基地认定结果单、《北京市集体土地房屋拆迁补偿价格结果通知单》及张果的补偿协议书，上述材料均没有 N 村或合作社或者评估公司签章。

张果的补偿协议书与张东所签协议同为格式文本，协议上印有“复核专用章”字样，合同乙方为张果，合同载明张果腾退宅基地面积为 399.08 平方米、建筑面积 297.28 平方米，腾退补偿、补助及奖励费等合计 1048873 元，预选安置房面积 279.36 平方米，扣除 642524 元安置房预留款后得 406345 元。该协议落款处甲乙双方未盖章、签字。此外张果还提交了拆迁公示表，明确有张果名字。

对于上述材料，张东均不认可。此外张果还提交了 2017 年 3 月 27 日与张超的通话录音及证人证言，以此证明张超认可涉案宅院中有张果七间房屋（三间北房、两间西房、两间东房）、张超之妻电话告知张果村里要拆迁、张超之妻与张果商量让张东在涉案宅院建南房开小卖部、张东私自拆除涉案房屋而非自然坍塌之事实。

张东对录音真实性表示认可，但认为当时张超年事已高，听力下降，通话过程也有引导性，张超身体也有疾病。张东提交 N 村委会证明和证人证言，证明村委会已将涉案宅基地分给自己、涉案宅基地房屋为自然坍塌。张果不予认可，认为村委会证明只是证明张东在涉案宅基地上建造了房屋、原房屋是由张东私自拆除。另查，张东原本村内宅基地已经变卖给其他村民。

 （四）裁判结果

1. 张东与北京市延庆区 M 镇 N 村股份经济合作社签订的《M 镇 N 村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中所得的补偿款，其中 157358 元补偿款归张果所有。

2. 张东与北京市延庆区 M 镇 N 村股份经济合作社签订的《M 镇 N 村新农村建设项目宅基地补偿协议书（房屋安置）》中所得的安置房，其中 279.36 平方米安置房归张果所有。

3. 驳回张果的其他诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件核心争议焦点剖析

1. 拆迁利益归属主体的确定

本案关键在于确定张果是否对涉案宅基地及房屋的拆迁利益享有权利。这涉及到对历史上分家情况、房屋建造与拆除过程、当事人户籍变化以及村委会相关行为等多方面因素的综合考量。张果主张基于分家协议对祖宅拥有权利，而张东则以张果户籍变更、存在新的赠与情况以及房屋实际建造情况等理由进行抗辩，需要深入分析各方证据以确定真实的权利归属。

2. 证据的采信与证明力判断

双方提交了多种证据，包括通话录音、证人证言、村委会证明、各类拆迁相关文件等。对于这些证据的采信是判断案件结果的重要环节。例如，张果的通话录音虽然得到张东对真实性的认可，但张东提出了关于张超身体状况对录音内容可靠性的质疑。而村委会证明双方也有不同解读，需要从证据的关联性、合法性和真实性角度出发，结合其他证据进行综合判断，以确定哪方主张更符合事实。

 （二）对原被告主张及证据的深入分析

1. 原告主张与证据支持分析

张果主张其对拆迁利益的权利主要基于其父母的分家安排，并有与张超的通话录音、证人证言等作为证据。尽管部分拆迁相关文件未盖章，但拆迁公示表有其名字，从一定程度上能反映其与拆迁利益存在关联。通话录音内容对于确定老宅的原始分配情况具有重要意义，结合证人证言，可以形成一定的证据链来支持其主张，尽管存在证据瑕疵，但这些证据相互印证在一定程度上能增强其主张的可信度。

2. 被告抗辩与证据问题剖析

张东以张果非集体经济组织成员、存在新的赠与情况以及其自身对房屋的建造和经营等为由进行抗辩，并提交了村委会证明和证人证言。然而，其关于赠与情况的说法缺乏书面证据，村委会证明内容存在解释争议，且对于张果所提供证据的反驳力度有限，无法完全否定张果基于分家等事实所可能享有的权利。

 （三）法院判决依据与合理性探讨

1. 基于证据与事实的权益判定

法院依据张果与张超的通话记录，从高度盖然性角度认定张果分得老宅及宅院内房屋情况，这种认定符合民事诉讼证据规则中对于证据综合判断的要求。对于房屋拆除情况，结合多方面证据，否定了张东关于房屋自然坍塌的说法，确定了张东未经同意拆除房屋的事实，从而为张果主张权利奠定了基础。

2. 对补偿协议书效力及权利分割的处理

虽然张东与 N 村合作社签订的补偿协议书被认定有效，但法院依据事实确定张果仍可在协议范围内主张权利。在具体的权益分割上，通过对双方补偿协议书内容的分析，结合宅基地面积、房屋面积等因素，合理确定了张果应得的补偿款和安置房面积，既保障了张果的合法权益，也考虑到了张东在涉案宅基地上的投入和经营等实际情况，实现了公平合理的权益分配。

 三、办案心得

 （一）证据挖掘与梳理是胜诉基石

1. 全面挖掘证据线索

在处理此类复杂的拆迁利益纠纷案件时，要全面挖掘可能与案件有关的证据线索。对于原告而言，不能仅仅局限于表面的拆迁文件，要深入挖掘历史上的分家情况证据，如本案中的通话录音、与家庭相关的证人证言等。这些看似间接的证据在构建案件事实方面可能起到关键作用。同时，对于拆迁过程中的每一个环节产生的文件，即使存在瑕疵，也要收集整理，因为它们可能与其他证据相互印证，形成有力的证据链。

2. 精心梳理证据逻辑

收集到证据后，要精心梳理证据之间的逻辑关系。在本案中，虽然原告的证据存在一些问题，如部分文件未盖章、录音证据存在被质疑的因素，但通过分析证据之间的内在联系，将分家事实、房屋原始情况、拆迁过程中的公示等环节联系起来，使法官能够清晰地看到证据所指向的事实方向。这需要律师对证据有深入的理解和分析能力，将零散的证据组织成有说服力的证明体系。

 （二）准确把握法律规定与政策是关键

1. 深入理解相关法律条文

在本案中，涉及到土地管理法等相关法律法规对于宅基地分配、非集体经济组织成员权益等方面的规定。律师需要深入理解这些法律条文，准确判断在具体案件中的适用情况。例如，依据土地管理法关于宅基地分配的限制，分析张东变卖自家宅基地后对涉案宅基地权益主张的合法性问题，为案件的分析和辩论提供坚实的法律依据。

2. 结合政策分析案件特殊性

除了法律规定，还要结合当地的拆迁政策。不同地区的拆迁政策对于宅基地认定、补偿款计算、安置房分配等都有具体规定，这些政策在案件中与法律规定相互作用。本案中，要根据 N 村的新农村建设拆迁政策，分析双方在拆迁补偿协议中的权利义务，以及如何依据这些政策来确定原告的合理权益，确保法律和政策在案件中得到准确的运用。

 （三）应对复杂庭审情况的策略与技巧

1. 灵活应对对方抗辩

在庭审中，面对被告提出的多种抗辩理由，要保持冷静，灵活应对。对于张东提出的关于张果户籍问题、赠与情况以及对证据有效性的质疑等抗辩，需要逐一分析并反驳。通过强调分家事实的真实性、证据的综合证明力以及对法律和政策的正确解读，削弱被告抗辩的可信度。例如，针对赠与说法，指出缺乏书面证据且与其他证据矛盾；对于证据有效性问题，从证据形成的背景和实际情况出发进行解释，维护原告证据的证明价值。

2. 清晰阐述核心观点与逻辑

在整个庭审过程中，要始终围绕案件的核心观点进行阐述，即张果基于历史事实和法律规定对拆迁利益享有合法权利。将证据分析、法律依据和政策解读紧密围绕这一核心展开，向法官呈现清晰的逻辑架构。避免被对方的一些细枝末节问题干扰，使法官能够在复杂的案件信息中迅速抓住重点，理解并接受原告的主张，从而为胜诉创造有利条件。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！