《家庭房产律师：没付购房款，被安置人能主张安置房所有权？》

 (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、案例详情

 （一）原告主张

原告刘悦、刘鑫向本院提出诉讼请求：

1. 判令孙浩、D 公司协助二人办理北京市丰台区 M 号房屋所有权证书。

2. 本案诉讼费由孙浩、D 公司承担。

事实和理由：刘鑫与孙浩原系夫妻关系，2013 年 8 月 19 日双方协议离婚。M 号房屋经法院判决由刘悦、刘鑫居住使用。现 D 公司正在给该房屋办理房屋产权证书，所以起诉要求孙浩及D 公司配合办理产权证。

 （二）被告辩称

1. 孙浩辩称

我和刘鑫 2012 年协议离婚，我在 2016 年就把 M 号房屋卖了。刘鑫 2018 年起诉我时，留的手机号根本联系不到我，最后是缺席审理的。我认为M 号房屋跟刘悦、刘鑫没关系，不同意他们的诉讼请求。

而且 M 号房屋已经出售了，我和刘鑫协议离婚的时候没有共同财产、没有共同债务。离婚的时候就有这个房子，但刘鑫对我的财产都不要。2016 年我将M 号房屋出售，刘鑫曾因为这房子起诉我，被法院驳回了，所以现在我不同意刘悦、刘鑫的请求。

2. D 公司辩称

法院的生效文书认定刘悦、刘鑫取得的是 M 号房屋的居住使用权，而非房屋所有权。所以刘悦、刘鑫只是该房屋合法的居住使用权人，不是房屋所有权人，他们起诉要求办理该房屋产权证书到他们名下的请求应该被驳回。M号房屋所有权经法院判决明晰后，我公司会按照生效判决结果协助办理房产证。

 （三）法院查明事实

钱某与孙浩夫妻于 1981 年 12 月 3 日生育一子孙阳。孙浩于 2008 年 12 月 24 日死亡，钱某于 2018 年 11 月 18日死亡。刘鑫与孙阳于 2009 年 4 月 16 日登记结婚，同年 11 月 10 日生育一子刘悦。

2013 年 8 月 19 日双方协议离婚，离婚协议书确定刘悦由孙阳自行抚养，并约定婚后无共同财产，无共同债权债务。2020 年 3 月 9 日，刘鑫诉至本院要求变更抚养关系，2020年 8 月 25 日，本院作出 N 号民事判决书，判决：刘悦变更由刘鑫抚养，该判决现已生效。庭审中，刘鑫、孙阳均认可钱某、孙浩父母均先于他们二人去世。

2012 年 4 月 27 日，钱某（被腾退人、乙方）与北京市丰台区 P 村村民委员会、D 公司（腾退人、甲方）签订《P 村改造宅基地腾退补偿安置协议书》，内容如下：乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区P 村 Q 号，宅基地面积 160 平方米，宅基地范围内的房屋建筑面积 54.47 平方米。

在册人口 0 人，应安置人口 5 人，分别是：产权人钱某、之夫孙浩、之子孙阳、之儿媳刘鑫、之孙刘悦；补偿款：甲方给予乙方的宅基地范围内的房屋评估重置成新价173544 元，宅基地使用权补偿款 1280000 元。

奖励费：工程配合奖 160000 元、工程专项奖 60000 元。补助费：重点村综合整治补助费 160000 元，回迁周转费 247500 元，搬家补助费3200 元，空调移机费 800 元，电话移机费 235 元，有线电视端子费 300 元，大病补助费 60000 元。补偿款、奖励费、补助费统称为腾退所得款，甲方应支付乙方腾退所得款总计2145579 元。

2012 年 4 月 27 日，钱某（乙方）与 D 公司（甲方）签订《P 村改造安置用房认购协议书》，内容如下：根据《P 村改造宅基地腾退补偿安置方案》，对乙方选择购买安置用房进行补偿的，按《P村改造安置用房优惠售房方案》的规定，经甲乙双方协商，在自愿、平等的基础上就乙方认购安置用房达成如下协议：

乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房；安置用房销售价格为 6000 元/平方米销售建筑面积；安置用房为 R 号房屋，建筑面积 90 平方米；S号房屋，建筑面积 75 平方米；M 号房屋，建筑面积 110 平方米；安置用房共计 3 套，建筑总面积共计 275 平方米；乙方认购的安置用房总价款为1650000 元。

另外，《P 村改造宅基地腾退补偿安置方案》规定，宅基地面积的认定以宅基地批单为准。宅基地补偿价为每平方米 8000 元；工程配合奖每户80000 元；工程专项奖每户 30000 元；搬家补助费每平方米 20 元；有线端子费每端子 300 元；电话移机费每户 235 元；空调移机费每台 400元；回迁周转费按在册户籍人口每人每月 1000 元，两年周转费一次性发放；重点村综合整治补助费按认定的宅基地面积每平方米 1000 元，大病补助每人30000 元。

在本案审理过程中，刘鑫称其与孙阳结婚后，参与过翻建丰台区 P 村 Q 号并安装了电话、空调，但未向本院提供相关证据，孙阳对此不予认可。刘鑫与孙阳均认可大病补助费系对孙浩父母的补助。孙阳表示拆迁款用于支付回购房款，剩余部分由其持有，已用于租房、日常开销。

此外，2020 年 10 月 23 日，本院立案受理刘悦、刘鑫起诉孙阳分家析产纠纷一案，刘悦、刘鑫要求对北京市丰台区 M 号房屋有居住使用的权利。在该案件审理过程中，本院至P 村调查，询问案涉安置用房认购协议书中安置用房面积的来源，相关工作人员答复按照拆迁政策，每个被安置人口有 50 平方米的安置房购房指标。

钱某家一共安置了三套房，共 275 平方米，超出的 25 平方米系提前搬家等事项的奖励。钱某与孙浩仅生育孙阳一子。本院于 2021 年 3 月22 日出具 T 号民事判决书，判决刘鑫、刘悦有权在 M 号房屋居住使用。此判决已生效。

再查，2021 年 8 月 10 日，本院立案受理刘悦、刘鑫起诉孙阳、吴峰排除妨害纠纷一案，刘悦、刘鑫要求孙阳、吴峰将 M 号房屋腾退。本院于2021 年 12 月 29 日出具 U 号民事判决书，认为“在刘鑫、刘悦、孙阳未对拆迁安置的房屋进行析产继承之前，不能简单地理解为刘鑫、刘悦对案涉房屋享有排他性的居住使用权。

现孙阳主张其将案涉房屋出售给赵磊，吴峰主张赵磊将案涉房屋抵偿部分债务从而取得案涉房屋，关于孙阳与赵磊之间的买卖合同关系、吴峰与赵磊之间的借贷关系，本案中均无法进行处理，现吴峰占有M 号房屋具备基础的法律依据。故对刘鑫、刘悦的诉讼请求，本院不予支持。”

现 M 号房屋已取得初始登记，房屋建筑面积为 114.9 平方米，登记在 D 公司名下。本案审理过程中，刘悦、刘鑫、孙阳均认可该房屋市场单价为每平方米50000 元。

 （四）裁判结果

1. 北京市丰台区 M 号房屋由刘鑫、刘悦所有，孙阳、D 公司于本判决生效之日起七日内配合刘鑫、刘悦办理该房屋的不动产登记手续，因办理登记手续产生的相关费用，由刘鑫负担。

2. 刘鑫、刘悦于本判决生效之日起七日内支付孙阳折价款 732668 元。

3. 驳回孙阳的诉讼请求。

 二、案件分析

 （一）案件涉及法律关系及关键问题

1. 拆迁安置权益与房屋所有权的关系

本案涉及拆迁安置补偿后房屋所有权的确定问题。根据拆迁政策，刘鑫和刘悦作为被安置人口，享有相应的拆迁安置权益，包括一定面积的安置房购房指标以及各类补偿、奖励和补助费等。这些权益是判断他们对M 号房屋所有权主张是否合理的重要依据。关键在于如何将这些权益与房屋的实际归属联系起来，特别是在存在离婚、房屋出售等复杂情况的背景下。

2. 离婚协议对房屋权益的影响

刘鑫与孙阳的离婚协议约定婚后无共同财产，但在拆迁安置过程中，M 号房屋涉及到双方及子女的权益。需要分析这种离婚协议的约定在面对拆迁安置房屋这一特殊财产形式时的效力，以及是否能作为否定刘鑫、刘悦对房屋权利主张的依据。

 （二）各方主张与证据分析

1. 原告主张与证据支持

原告刘悦、刘鑫主张取得 M 号房屋所有权，并要求被告协助办理产权证书。其主要依据是法院之前关于他们对该房屋有居住使用权的判决，以及作为被安置人口应享有的权益。虽然刘鑫称参与过翻建房屋但缺乏证据，不过拆迁政策所赋予的被安置人口权益是较为关键的支持因素。根据拆迁政策计算出的各项补偿和安置面积，能在一定程度上证明他们对房屋的权利主张具有合理性。

2. 被告抗辩与证据问题

被告孙阳辩称房屋已出售且离婚时刘鑫放弃财产，但未能提供有效证据证明刘鑫、刘悦放弃了 M 号房屋的相关权利。其关于房屋出售的主张不能对抗原告基于拆迁安置政策和居住使用权判决所享有的权利。D公司则依据生效文书中关于居住使用权的认定进行抗辩，但在原告依据拆迁政策主张所有权的情况下，这种抗辩需要重新审视房屋所有权与居住使用权在本案中的关系以及相关证据的支持力度。

 （三）法院判决依据与合理性

1. 权益计算与补偿机制

法院判决依据拆迁政策对各方权益进行了详细计算。根据政策，刘悦和刘鑫共享有 110 平方米的安置房购房面积，以及相应的工程配合奖、工程专项奖、周转费等共计172332 元。由于 M 号房屋建筑面积 114.9 平方米超过二人共享的安置房购房面积 4.9 平方米，按照双方确认的房屋价值计算折价款，同时考虑购买房屋时应支付的购房款以及二人享有的腾退所得款，最终确定刘悦、刘鑫取得房屋所有权需向孙阳支付732668 元。这种计算方式充分考虑了各方在拆迁安置过程中的权益，合理平衡了各方利益。

2. 对被告抗辩的回应

对于孙阳的抗辩，法院认为其未提供证据证明原告放弃权利，且房屋出售行为不影响原告主张在该房屋内的权利。这体现了在民事诉讼中“谁主张，谁举证”的证据规则的运用，以及对合法拆迁安置权益的保护，确保了判决的公正性和合理性。

 三、办案心得

 （一）深入研究拆迁政策法规是基础

在处理这类涉及拆迁安置房屋纠纷的案件中，深入研究当地的拆迁政策法规是至关重要的。拆迁政策规定了被安置人口的认定、补偿标准、安置房屋面积计算等关键内容，这些都是构建案件事实和法律依据的基础。例如，在本案中，准确理解每个被安置人口50 平方米的安置房购房指标以及各项奖励费、补助费的规定，对于计算原告的权益和确定诉讼策略起到了关键作用。只有对政策法规有深入透彻的理解，才能在复杂的案件事实中找到有利于当事人的法律依据，为胜诉奠定坚实的基础。

 （二）证据收集与分析是关键环节

1. 明确证据收集方向

在本案中，证据收集的重点在于证明原告作为被安置人口的身份以及相应的权益。虽然原告在某些方面证据存在不足，如刘鑫无法证明参与翻建房屋，但拆迁安置过程中的一系列文件，如《P村改造宅基地腾退补偿安置协议书》《P 村改造安置用房认购协议书》等，成为了证明原告权益的核心证据。此外，对于被告可能提出的抗辩，也需要有针对性地收集证据进行反驳。例如，针对孙阳声称刘鑫放弃房屋权利这一说法，要注意收集相关证据来否定这一主张，尽管孙阳未能提供证据，但我们在办案过程中要有这种意识，以确保案件的万无一失。

2. 精准分析证据价值

对收集到的证据要进行深入分析，判断其对案件的证明力和关联性。在本案中，法院之前关于原告居住使用权的判决作为重要证据，与拆迁政策相结合，增强了原告主张房屋所有权的可信度。而对于一些缺乏证据支持的主张，如刘鑫参与翻建房屋，要客观评估其对案件结果的影响，避免过度依赖可能存在争议的证据。通过精准分析证据价值，合理运用证据链条，向法院清晰地展示原告主张的合法性和合理性。

 （三）应对复杂案件情况的策略制定

1. 灵活应对各种抗辩

在庭审过程中，面对被告提出的多种抗辩理由，需要制定灵活的应对策略。对于孙阳提出的离婚协议约定和房屋已出售的抗辩，一方面要强调离婚协议不能涵盖拆迁安置房屋这一特殊情况，因为拆迁安置权益是基于政策赋予每个被安置人口的，不因离婚协议简单约定而丧失；另一方面，对于房屋出售的问题，要依据法律规定和实际情况，指出其出售行为不能损害原告基于合法安置所享有的权利。通过从不同角度对被告抗辩进行反驳，维护原告的合法权益。

2. 紧扣案件核心问题阐述观点

在整个办案过程中，要始终紧扣案件的核心问题，即原告基于拆迁安置对 M 号房屋的所有权主张。无论是在证据展示、法律依据阐述还是在反驳被告抗辩时，都要围绕这个核心展开。避免被一些无关或次要的问题干扰，确保法官能够清晰地理解原告的诉求和依据，从而增加胜诉的可能性。例如，在与D 公司就房屋所有权和居住使用权的争议中，要明确指出原告依据拆迁政策享有的所有权权益应优先得到保障，使法官在复杂的案件事实和法律关系中能够抓住重点，作出有利于原告的判决。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！