《房产律师案例：借他人名义买房，登记人转移房屋后的出资人赔偿纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告林娟向本院提出诉讼请求：

1. 请求解除原、被告双方之间的借名买房合同。

2. 请求法院判令被告退还购房支出600917.15 元。

3. 请求被告赔偿原告实际经济损失398.2 万元。

4. 本案诉讼费、评估费由被告承担。

 （二）事实与理由

2009 年，林娟借用赵涛名字购买本案诉争房屋——北京市大兴区 X号。林娟共支出购房款600917.15 元。2011 年，涉案房屋竣工，林娟一直居住、使用至今，居住期间物业费、取暖费、水电费等居住支出亦均由林娟承担。

2016 年房屋产权证颁发后，原告多次找被告协商过户事宜，被告均不予理会。期间，家庭中多位亲属反复调解，无果后，原告将被告诉至法院，请求维护自身合法权益。庭审中，被告拿出证据证实涉案房屋已经通过被告婚内过户及离婚协议转移给第三人。为维护原告合法权益，故提出上述诉讼请求。

 （三）被告辩称

1. 被告赵涛辩称

涉案房屋系我基于单位职工的特定身份获得经济适用房的购房资格、由单位分配的房屋，我与原告之间从来没有过借名买房的约定。涉案房屋购房及办理房屋入住、房屋产权证、房屋物业、水电等费用的支出均为我支付，房屋所有权属于我，我对房屋有处分权。我结婚后，因夫妻感情问题办理了离婚，在离婚时，已将我有权处分的房屋分给了原配偶，房屋已经过户到原配偶名下，本案中我已不再是诉讼主体。我与原告之间属于借贷关系，不存在借名买房的情形，不存在退还购房款以及赔偿损失的问题。

2. 第三人孙君辩称（书面答辩状）

本案原告诉请与第三人无任何事实和法律关系，原告无权在与被告的纠纷中向第三人主张任何权利。第三人对本案房屋的取得，是基于与被告结婚后因感情不和离婚而取得，第三人取得的是被告所有的房屋，而非原告所有的房屋。第三人与被告相识结婚后，被告明确陈述并有被告单位陈述，该房屋是基于被告的特定身份分取的单位的经济适用房，原告没有任何充分证据是借被告名义买房，且退一步讲，如果真有借名买房的行为，其借名买房也是规避国家法律法规的无效协议，原告更无权主张房屋所有权。

 （四）法院查明事实

林娟系赵涛小姨，赵涛与孙君原系夫妻。2010年 2 月 7日，赵涛作为买方与作为卖方的北京市某单位签订《购房协议书》。2011年 1 月，上述房屋交付，此后，涉案房屋办理了不动产登记手续，产权人为赵涛，房屋登记坐落位置为北京市大兴区 X号。2016 年 8月 16 日，赵涛与孙君登记结婚。当年12 月 20 日，双方协议离婚，离婚协议中约定“北京市大兴区 X号和北京市大兴区 Y 号归女方”，现该房屋登记权利人为孙君。

案件审理中，经评估：该房屋于价值时点2018 年 11 月的市场价值为373.53 万元。

庭审中，林娟陈述上述房屋系其借用赵涛的名义实际购买，且交房后进行了装修并实际居住。为此其向本院提交的证据如下：

1. 证据一：家庭成员书面证明一份

用于证明涉案房屋由林娟借赵涛之名实际出资购买，由林娟实际装修并居住使用。

2. 证据二：社区居委会出具的居住证明一份

证明涉案房屋由林娟实际居住使用。

3. 证据三：银行存款回单及林娟银行流水

存款回单显示户名为赵涛，证明林娟实际支付了全部房款。

4. 证据四：家具家电购买合同、交款凭证、送货单、刷卡单据、发票

证明涉案房屋交付后林娟为居住使用购买了生活所需的家具家电，显示购买人为林娟，配送地址为涉案房屋。

5. 证据五：水电燃气以及物业、供暖费部分凭证

显示的名称有林娟也有赵涛，但该部分费用均系林娟在实际居住期间缴纳。

6. 证据六：林娟的录像

证明在购房之前，其曾核算物业费用标准，无意间被女儿拿手机进行了录像，证明实际购房人为原告。

7. 证据七：原告与被告赵涛的通话录音

证明原告曾与被告协商产权过户事宜，被告并未否认房屋系由原告购买，但是未能达成一致。

8. 证据八：水电燃气卡

证明该物品以及房屋钥匙均由原告实际掌握。

9. 证据九：显示有最后一笔房款数额的信封

该信封系被告母亲核算后书写的数额交给原告，让原告交纳尾款，证明涉案房屋系原告购买。

10. 证据十：被告母亲书写的从原告处拿钱款用于日常支出的明细

用于证明日常支出系由原告出资。

11. 证据十一：林娟和大嫂与被告母亲的聊天录音

证明被告母亲认可借名买房的事实以及没有在此房屋居住的事实。同时，原告申请证据一中的证人出庭作证陈述相关事实。

赵涛对上述证据的质证意见如下：

1. 对证据一真实性、证明目的均不认可，证人与原告之间均存在亲属关系，且五名证人在同一份证明上签字，系在他人组织沟通下共同签字的。同时从证明内容上看，证人只是一个主观上的判断，并没有实际见证购买房屋的过程。

2. 对证据二不认可证明目的，被告也有一份居住证明，内容是相矛盾的，涉案房屋交付后由被告的姥姥在此居住，原告作为被告姥姥的女儿去房屋看望老人是正常的，并不能证明房屋由原告实际居住。

3. 对证据三银行存款回单认可，此系被告跟原告的借款共五十多万元，对于银行流水与此相关的认可。

4. 对证据四不认可关联性及证明目的，无法显示该家具家电用于哪个房屋，且房屋是由老人居住，子女为老人购买家具也是正常的。

5. 对证据五中只有一张物业费的单据显示的是原告，此系原告为了取证才交纳的。此类单据都是被告母亲交纳相关款项后放在屋内，原告作为老人的女儿可以取得这些证据。

6. 对证据六不认可关联性和证明目的，无法确定拍摄的时间。

7. 对证据七真实性认可，但被告从没有认可过要给原告过户，也没有认可过房屋属于借名买房。

8. 对证据八的质证意见同证据五。

9. 对证据九不认可，被告母亲并非本案当事人，从未给原告出具过关于房屋的只言片语，包括房屋的归属及费用等。

10. 对证据十并未签名，被告母亲称时间过长不记得是不是自己写的。

11. 对证据十一系原告有准备和有预谋地引导被告母亲作出对其有利的言行，以便打官司使用，被告母亲从未答应过房屋要给原告，且被告也从未委托过母亲对我的房产有任何处分权。

赵涛否认存在借名买房的事实，仅认可与原告之间的借贷关系。其向本院提交的证据如下：

1. 证据一：购房协议、发票及物业公司证明

证明涉案房屋系被告购买且由被告办理入住手续。

2. 证据二：水电费及物业费、供暖费等票据

证明相关费用由被告交纳，房屋为被告所有。

3. 证据三：居住证明

证明为了被告姥姥居住方便，涉案房屋由老人和被告母亲暂时居住，房屋与原告无关。

4. 证据四：被告父亲赵贵的购房协议及存量房买卖合同

用于证明当时资金紧张向原告借款，且此后卖了一套房屋用于偿还借款，但原告拒绝接收，原告另有目的。

林娟对上述证据的质证意见如下：

1. 对证据一真实性认可，被告没有实际出资不能证明房屋属于其所有，购房发票仅显示房款数额，此款实际是原告出的，被告也认可钱是原告交纳的。

2. 对证据二真实性认可，被告使用这些票据去单位报销，家庭实际支出都是原告出的。

3. 对证据三真实性不认可，不能证明实际居住的情况。

4. 对证据四认为与本案无关，不予质证。

 二、裁判结果

1. 解除原告林娟与被告赵涛就北京市大兴区 X号房屋达成的借名买房合同。

2. 被告赵涛于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告林娟因此造成的损失373.53 万元。

3. 驳回原告林娟的其他诉讼请求。

 三、案件分析

 （一）法律依据与核心问题

在民事法律关系中，合同的订立形式多样，包括书面、口头和其他形式，依法成立的合同受法律保护，当事人需全面履行合同义务。若一方出现违约行为，另一方在符合法定条件下可解除合同，并要求赔偿损失。本案核心问题在于确定林娟与赵涛之间是否存在借名买房关系，这涉及到对双方提交证据的详细分析和法律适用。

 （二）借名买房关系的证据分析

1. 资金支付情况

林娟提交的银行存款回单显示其向赵涛账户存入大量款项用于购房，共计546150 元。赵涛虽辩称是借款，但未提供任何证据支持其说法，且这种借款说法存在诸多疑点。从存款回单和银行流水来看，林娟取钱存钱的方式、金额特点（有零有整）以及时间跨度（从2009 年 3 月至2011 年 1 月）都与正常借款形式不符，因为赵涛有稳定收入，正常借款不应呈现这种形式，所以赵涛关于借贷关系的抗辩可信度低。

2. 房屋使用与相关费用缴纳证据

  - 家具家电购买证据：林娟提供的家具家电购买合同、凭证等明确显示送货地址为涉案房屋，且购买时间集中，涉及多种生活必需的家具家电。赵涛辩称是林娟向老人尽孝过于牵强，因为这些证据有力地指向林娟为房屋实际使用人并为居住进行了准备。

  - 费用缴纳凭证与物品持有情况：涉案房屋的水电燃气卡由林娟持有，大量水电燃气、供暖等票据也在林娟手中，这些证据表明林娟在实际承担房屋居住期间的费用，与房屋实际使用人的身份相符。

3. 证人证言与录音证据

  - 证人证言：庭审中，林娟的母亲、大嫂、二姐等亲属出庭作证，详细说明了买房前后及交房后的居住情况，均印证了林娟借赵涛名义买房这一事实。虽然证人与林娟有亲属关系，但他们的陈述相互印证，形成了一定的证明力。

  - 录音证据：林娟与赵涛商量过户事宜的通话录音以及与赵涛母亲商讨房屋事宜的现场录音，赵涛认可其真实性。从这些录音内容、各方表述和语气可以在一定程度上佐证借名买房的事实。

 （三）综合判断与法律适用

综合考虑上述各项证据因素，法院认定林娟主张的与赵涛之间存在借名买房约定的事实成立。在涉案房屋取得不动产登记证书后，赵涛通过协议离婚将房屋过户给第三人孙君，这种行为构成对借名买房合同的违约。在此情况下，林娟要求解除双方之间的借名买房合同符合法律规定，法院予以支持。

根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。林娟诉讼请求中的第二项和第三项实质是主张赵涛未履行合同义务给其造成的损失，经鉴定，涉案房屋市场价值为373.53 万元，这就是林娟的实际损失，法院依法支持这部分诉讼请求。

 四、办案心得

 （一）证据收集与整合是关键

在处理此类复杂的借名买房纠纷案件时，证据的收集和整合至关重要。对于原告方而言，要全面、细致地收集各种类型的证据，形成一个完整的证据链条。从资金支付证据入手，深入分析每一笔款项的来源、去向和支付方式，找出与正常交易或借贷关系的不同之处，如本案中银行存款回单和流水所呈现的特殊情况。同时，注意收集与房屋实际使用相关的证据，包括家具家电购买凭证、居住费用缴纳凭证以及各种能证明实际占有和使用房屋的物品持有情况。此外，证人证言和录音等证据也不能忽视，它们能从不同角度对案件事实进行补充和印证。在整合证据时，要清晰地梳理证据之间的逻辑关系，使法官能够一目了然地看到整个案件的全貌。

 （二）对证据的有效质证与反驳策略

在庭审过程中，对对方证据的质证和对自己证据的有效阐述是胜诉的关键环节。对于对方提出的证据，要仔细分析其真实性、关联性和证明目的，找出其中的漏洞和不合理之处进行反驳。例如，在本案中，针对被告提出的居住证明、水电费票据等证据，原告通过指出证据与实际情况不符或证据存在其他解释可能性等方式，削弱了被告证据的证明力。同时，对于自己提交的证据，要能够清晰地向法官解释其来源、意义和与案件事实的关联性，强化证据的可信度。在面对对方的质疑时，要有针对性地回应，如对于亲属证人的可信度问题，通过强调证人证言之间的相互印证以及与其他证据的一致性来增强其证明力。

 （三）法律分析与诉讼策略的运用

准确理解和运用相关法律规定，并制定合理的诉讼策略是成功办理此类案件的核心。在本案中，明确借名买房合同在符合法定条件下的解除权以及违约赔偿的法律依据，围绕这些法律要点组织证据和进行辩论。通过对借名买房关系成立的多角度论证，使法官相信原告的主张符合法律规定和案件事实。在诉讼策略上，要根据案件的发展和对方的抗辩及时调整，突出重点证据和关键法律点，引导法官关注对原告有利的事实和法律适用，从而实现胜诉的目标。同时，在主张损失赔偿时，要合理依据法律规定和鉴定结果，确保诉讼请求具有充分的法律和事实依据。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！