《借名买房律师：因登记与占有问题引发房屋归属纠纷怎么办？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告刘坤、王凤向本院提出如下诉讼请求：

1. 要求被告将昌平区 X号房屋过户到原告名下。

2. 诉讼费由被告支付。

 （二）事实与理由

原告二人是夫妻，被告二人也是夫妻。陈洁与张刚是夫妻，陈洁是陈峰的亲姐姐。2009年，原告想购买昌平区 X 号房屋，但因自己名下已有房产，便希望借朋友名义购房。陈峰得知后，自愿帮忙，以自己的名义购买此房。

双方签订协议如下：

1. 此房实际归原告所有，借用陈峰名义购买。

2. 购房一切费用由原告支付。

3. 此房由原告装修、居住、使用。

4. 被告应按原告要求，在原告要求过户时配合办理过户手续。

5. 购房合同、交款证明、房屋产权证、税票以及为购买此房开具的陈峰的银行卡均由原告持有（方便付房款及支付剩余房屋贷款）。

上述协议由姐姐陈洁和姐夫张刚作为见证人一并签字。

2009 年 6月 28 日，原告以被告的名义购买昌平区 X号房屋。按协议，签订购房合同时，购房人签字处是原告王凤书写的陈峰的名字。之后，原告以被告名义支付首付款，并偿还房贷至今。此房也一直由原告一家人居住。

2018 年 9月，被告称出国办手续需借用原告房产证原件，原告将装有房产证、双方协议、票据的口袋交给被告，被告拿走房产证、税票，并私下窃取协议。原告发现协议丢失后询问被告，被告予以否认。

原告要求将房屋过户到自己名下，被告不同意办理过户，并声称要主张此房屋的权利。被告彭云作为陈峰的妻子知晓此事，曾劝导丈夫不要失信，也认可自己和丈夫不是实际房屋所有人，但陈峰不听劝告，拒不归还房本，也不配合办理过户手续。因此，原告起诉要求被告将诉争房产过户到自己名下。

 （三）被告辩称

陈峰、彭云辩称：2009年北京尚未出台限购政策，原告用被告名义买房不合逻辑。原被告双方有房屋租赁协议。被告持有房屋产权证和合同。首付购房款是被告支付的，贷款也是被告还的，以此证明被告是权利人。

 （四）法院查明事实

1.2009 年 6 月28 日，黄贤（出卖人，代理人黄辉）与陈峰（买受人）在北京 N公司的居间服务下签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人将其所有的位于北京市昌平区 X 号房屋出卖给买受人，房屋成交价350 万元，房屋建筑面积 320 平方米。买受人在签订本合同同时支付定金人民币10 万元。买受人向商业银行申办抵押贷款。

黄辉当庭陈述，合同签订前期、签订当天和房屋钥匙交接时均只见过刘坤和王凤夫妇，王凤曾告知是借用陈峰的名字，只是在过户时见过陈峰。王凤主张《北京市房屋买卖合同》中陈峰的签字及手印实际是王凤的签字和手印，陈峰不予认可，经法庭释明，陈峰未申请对该签字和手印进行鉴定。

2.2009 年 7 月24 日，黄辉向陈峰出具证明一份，载明兹证明收到陈峰房款伍万元整，以定金的形式支付给我。同日，陈峰通过银行转账方式向黄辉转账135 万元。刘坤、王凤主张上述 140 万元均系二人支付。陈峰主张上述款项系其与张刚等人的业务往来款项，与购房款项并无关系，但其未提交相关证据予以证明。

3.2009 年 7 月24 日，涉案房屋过户至陈峰名下，陈峰交纳契税54390 元，并取得契税完税证。刘坤、王凤主张交税当日其以现金形式存入陈峰账户54400 元，后陈峰以刷卡方式交纳该笔款项，并提供银行转账记录予以证明。

4.2009 年 8 月，刘坤、王凤对涉案房屋进行了装饰装修，后一直居住至今。

5.2009 年 8 月至2014 年 12 月，涉案房屋贷款某账号共计还款758953.56 元。该账户 2009年 8 月至2011 年 11 月共存现及转账32.36 万元，2011 年12 月至 2018 年 8月张刚通过其账户向该账户转账 97.2万元，2013 年 9月至 2018 年 8月陈峰通过其账户向该账户转入 20 万元，转出73.75 万元。2015 年 1月，陈峰通过变更以新还贷卡×××进行还贷。2015 年 1月至 2018 年 8月，陈峰用新交通银行还贷卡×××进行还贷，共计还款479922.9 元。2018 年 9月陈峰注销原还贷卡×××。

刘坤、王凤主张上述款项均系其出资，其在2009 年 8 月至2011 年 11 月，原还贷卡在刘坤、王凤手中，每月以存现或转账方式还贷；2011年 12 月至2018 年 8 月通过给予张刚现金或转账方式支付贷款，然后由张刚账户向原还贷款进行还款。张刚到庭对刘坤、王凤上述主张予以认可。陈峰主张张刚按月向还贷账户转账是对其向陈峰借款的归还，但其所提交证据不足以证明其主张。

6.2015 年 1 月 1日，陈峰（出租方，甲方）与王凤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限自2009 年 7 月 1日至 2016 年12 月 30 日止，每月租金12000 元，乙方按月提前 5 日将租金打入卡号×××的卡内。2016年 2 月 1日，陈峰（出租方，甲方）与王凤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限自2016 年 7 月 1日至 2030 年 7月 1 日止，每月租金12000 元，乙方按月提前 5 日将租金打入卡号×××的卡内。

2018 年 9月 3 日，陈峰与王凤签订《终止协议》，约定自签订本协议起，双方此前签署的《房屋租赁合同》终止，双方就租赁合同条款再无其他纠纷。陈峰主张其与刘坤、王凤之间存在租赁关系，但未提交证据证明租赁费用的给付过程。刘坤、王凤主张双方不存在租赁关系，该行为系其帮助陈峰办理出国手续拟定的。

 二、裁判结果

陈峰、彭云于判决生效之日起七日内协助刘坤、王凤办理位于北京市昌平区 X号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至刘坤、王凤名下。

 三、案件分析

 （一）法律依据与核心问题

本案涉及借名买房相关法律问题。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当存在一方以他人名义购买房屋并登记在他人名下的情况时，若借名人实际享有房屋权益，依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，通常应得到支持。本案核心在于判断陈峰、彭云与刘坤、王凤之间是否存在借名买房关系。

 （二）借名买房关系的判断依据

1. 出资情况

判断借名买房关系是否存在，房屋出资是关键因素之一。在本案中，诉争房屋的首付款和还贷款项，原告刘坤、王凤主张均系其出资。对于 2009年 7 月24 日支付的 140 万元，原告称是自己支付，被告虽反驳但未提供证据。在房屋贷款还款方面，从2009 年 8 月至2018 年 8 月期间的复杂资金流转情况来看，原告详细说明了资金来源和还款方式，并有证人张刚佐证，而被告主张的借款关系却证据不足。这些情况有力地支持了原告出资购房这一事实。

2. 房屋占有使用情况

房屋的占有使用情况也是重要判断依据。自2009 年 8 月原告对涉案房屋进行装修后一直居住至今，这一事实表明原告实际控制和使用该房屋，符合借名买房中实际权利人对房屋占有使用的特征。

3. 购房票据及产权证书持有情况

虽然购买诉争房屋的原始票据及产权证书原本在被告手中，但综合考虑本案的具体情形，特别是有证人杨刚（与被告关系密切）的证言，其能证实原告借名买房的事实，这使得证据的天平向原告倾斜。不能仅仅因票据和产权证书在被告处就否定原告的主张。

4. 借名购房的合理性解释

原告解释借用陈峰名字购房是因为自己名下已有房产，想办理长期商业贷款，这一解释具有合理性。在综合判断借名买房关系是否存在时，这种合理性解释增加了原告主张的可信度。

 （三）对被告主张的分析

1. 借款关系主张

被告陈峰主张与相关人员存在借款关系，但所提交证据无法证明与本案购房款支付之间的关联性，故法院对其这一主张不予采信。这种情况表明被告未能建立起合理的证据链来支持其观点，在法律上无法成立。

2. 租赁关系主张

被告提出与原告存在租赁合同关系，但所提交的2015 年租赁合同存在诸多疑点。首先，合同是事后补签，且租赁开始时间与房屋实际购买时间存在矛盾。其次，被告无法说明租赁费用是如何支付的。这些问题使得被告主张的租赁关系缺乏可信度，无法得到法院认可。

 （四）综合判断

综合本案查明的各项事实，尽管双方之间没有书面的借名买房协议，但从房屋出资、占有使用、对借名购房的解释以及相关证人证言等多方面因素考虑，足以认定陈峰、彭云与刘坤、王凤之间存在借名买房关系。因此，原告要求被告配合办理房屋过户手续的诉讼请求，证据充分，应当得到支持。

 四、办案心得

 （一）证据收集与分析是基础

在处理这类借名买房纠纷案件中，证据的收集和分析至关重要。对于原告方而言，要全面梳理购房过程中的各种证据，包括资金支付记录、房屋装修和居住情况、证人证言等。通过深入分析这些证据之间的内在联系，构建出完整的证据体系。例如，在本案中，原告详细说明了从首付款支付到长期贷款还款的整个资金流程，并通过相关证人证言进行佐证，形成了有力的证据链。同时，要善于发现对方证据的漏洞，如被告主张的借款关系和租赁关系中的不合理之处，从而削弱对方的抗辩力度。

 （二）把握法律要点与诉讼策略是关键

准确理解和运用借名买房相关的法律规定是胜诉的关键。明确在没有书面协议的情况下，如何通过其他证据来证明借名买房关系的存在。在诉讼策略上，围绕房屋出资、占有使用、票据持有和借名原因等核心要点进行阐述和举证。通过清晰地向法官呈现这些关键事实，并依据法律规定进行论证，使法官能够理解和认可原告的主张。同时，要针对被告的抗辩理由，逐一进行反驳，如对被告提出的不符合逻辑的购房理由、无法证明的借款和租赁关系等进行针对性分析，让法官看到被告主张的不合理性。

 （三）庭审表现与沟通能力是保障

在庭审过程中，良好的庭审表现和沟通能力能够有效提升胜诉的可能性。清晰、准确地向法官陈述案件事实和法律依据，回答法官的询问，展现出专业的素养和对案件的熟悉程度。同时，要注意与法官的沟通方式，尊重法庭的程序和规则。例如，在本案中，原告方通过合理的解释和充分的证据展示，使法官能够理解借名买房的整个过程和背后的合理性，从而赢得法官的支持。此外，对于对方提出的质疑和抗辩，要冷静应对，避免情绪化的表达，以理性的方式维护自己的主张。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！