《房产合同律师：子女借父名买房遇父转移房屋问题的法律剖析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告赵君、赵刚向本院提出诉讼请求：

1. 判令确认赵明强（已故）与陈霞2016 年 3 月 1日签订的关于赵明强将其坐落在北京市西城区 X 号房屋赠与陈霞的《转移协议》无效。

2. 判令陈霞在判决生效 7日内向房地产权属登记部门办理将北京市西城区 X 号房屋产权变更登记在赵明强名下。

3. 诉讼费用由被告承担。

 （二）事实与理由

原告赵君系已故赵明强之子，赵刚系已故赵明强之孙。西城区 X号房屋由赵君出资以赵明强之名向某单位购买。依据宣武区政府住房制度改革办公室《关于某单位出售现住房方案的请示》的批复，涉案房屋只能以原分配房屋人即赵明强名义购买。根据赵明强与某单位于1998 年签订的《房屋买卖合同》约定，房屋价款为38204.35 元。但当时赵明强无力支付购房款，故自愿让原告赵君与赵刚购买此房屋。

赵明强与原告协商一致于1998 年 3 月11 日签订名为《字据》的合同，其中约定：由原告支付 4万元购买涉案房产，并保证赵明强在此房屋居住不负担租金，房屋所有权归属原告所有。原告支付赵明强 4万元购房款后，赵明强购得该房产，为让老人安度晚年，一直未办理房屋过户手续。

2018 年10 月 21 日，赵明强因病医治无效去世。2018年 11 月 9日，原告赵君携赵明强死亡证明、亲属证明等资料到西城区不动产登记事务中心咨询涉案房屋过户手续，却被告知：2016年 3 月 1日赵明强和陈霞以夫妻间房屋转移方式将房屋登记在赵明强、陈霞名下。

“无权处分权人处分他人的财产，经权利人追认或无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，涉案房屋的实际所有权人为原告，且原告并未追认，赵明强未取得处分权，属于无权处分他人财产。被告赵鑫系赵明强之子，被告陈霞为赵明强之妻，亦为无偿转让的受赠人，且陈霞的受赠行为存在恶意。故属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，“当事人恶意串通，损害第三人利益的，因此取得的财产返还第三人”。为维护原告合法权益，特诉诸法院。

 （三）被告辩称

1. 被告赵鑫辩称

房屋分配给我父亲，房改期间我工资低，我弟弟在国外，收入高，我们一家人，包括我妹妹，我父亲和我继母协商，我继母的房屋由我妹妹出资购买，我父亲的房屋由我弟弟出资购买，我也同意。4 万元在当时是很大一笔钱。我弟弟买了房，让我父亲一直住到老。不知道什么情况，房屋就登记到陈霞名下。我弟弟买房后，房屋就应该是我弟弟的，我父亲是暂时使用，百年后应该归还给我弟弟。我父亲年龄大，脑部受到严重伤害，做过手术，有时候糊涂。房屋过户的事情我们不知情。房产应该归还购买人，不应该另行给他人。

2. 被告陈霞辩称

是老爷子自己买的房。20多年也没过户。原告也没照顾老爷子，一直是我照顾。案由和诉请不匹配。赠与协议当事人是赵明强、陈霞，不是原告。原告认为侵害了他的利益，应该起诉确认合同无效纠纷。原告理由是无权处分，和恶意串通损害第三人利益，是矛盾的。合同效力待定和合同无效不能并存。房产真实权利人是谁，在提起诉讼时，应该先确认物权，现在没有确认权利人是谁，就要确认合同无效。房产之前登记在赵明强名下，2016年变更为赵明强、陈霞 共同所有，从来没有登记在原告名下。

现在原告提起诉讼，唯一证据就是一份字据，这个字据是打印件，效力不强。当时是再婚组合家庭，完全存在可能性，父母立字据房屋给子女。字据里诸多跟事实不符的情况。原告所述是赵鑫拿不出钱，赵君拿钱照顾老人，但字据里没有这个表述。这个字据多处存疑。房产1998 年 4 万元，在当时对已经工作几十年老人来说不是大问题。赵明强退休了还包工程，4 万元拿出来很轻松。房款不是一次性交清，是1998 年交了一次 3 万多元，2002年交了一次 6000 多元。字据是赵明强单方作出的，不是合同。

 （四）第三人陈述

第三人黄梅、黄江、黄菲述称，我的母亲张洁与我的继父赵明强于1985 年再婚，婚前各有一套某单位分配的楼房。1998 年房改时母亲与继父约定，由于房改仅能分别以母亲和继父的名义购买，所以，各自的楼房由各自的儿女买下，归出资者所有。继父的房子由他的小儿子赵君出钱（4 万元）以继父的名义买下，房屋的所有权归赵君所有。这件事母亲在世时与我详细讲过。

作为本案诉讼第三人，我完全同意并支持原告的全部诉讼请求，因为这些请求合理合法，并且与我的利益相符合。

 （五）法院查明事实

赵明强与张洁于1985 年 5 月30 日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。赵明强与前妻李芬育有赵辉、赵鑫、赵君三子，赵辉于1967 年 2 月24 日因死亡注销户口。张洁与前夫黄涛育有黄梅、黄江、黄菲三女。赵刚系赵君之子。

北京市西城区 X号房屋（以下简称诉争房屋）原系赵明强单位某单位分配给赵明强居住的公房。1998年，某单位进行房改售房，与赵明强签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给了赵明强，房价款为38204.35 元。2003 年11 月 12 日，赵明强取得了诉争房屋的所有权证书。

张洁于2004 年 10 月28 日死亡注销户口。赵明强与陈霞于 2013年 9 月23 日登记结婚，双方婚后未生育子女。

2016 年 3月 1 日，赵明强与陈霞签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人赵明强在西城区 X号有不动产一处，配偶为陈霞。该不动产为赵明强个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人赵明强转移登记为赵明强、陈霞共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，赵明强与陈霞依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，诉争房屋所有权转移登记至赵明强、陈霞二人名下，为二人共同共有。

赵明强于2018 年 10 月21 日死亡。

庭审中，赵君、赵刚主张赵明强、张洁均系某单位的职工，二人均分配有住房，房改时赵明强、张洁约定二人的住房分别由各自的子女购买，归出资子女所有，诉争房屋由赵君出资购买，产权归赵君所有。赵鑫、黄梅、黄江、黄菲对赵君、赵刚的主张均予以认可。

审理中，赵君、赵刚向本院提交了名为《字据》的书面文件，内容为：“我与我现在的妻子同是某厂职工，婚前各分单位楼房 1套。我们于 1985 年再婚。按照北京市购房政策，须交 4万元购房。因我再婚前共有两个儿子，大儿子在京已有住房，次子及孙子在北京尚无住房，故自愿让他们将房产买下。此次购房全部费用均由他们承担，我以后居住不再付房租，房产权归我次子赵君及孙子赵刚所有。立字人：赵明强。1998年 3 月11 日”。

赵鑫、黄梅、黄江、黄菲对《字据》均予以认可。陈霞认可《字据》上的签字为赵明强所签，但认为《字据》系赵明强单方作出，不属于合同，且《字据》中的内容与事实不符。陈霞向本院提交了赵明强的《遗嘱》一份，赵君、赵刚、赵鑫、黄梅、黄江、黄菲均主张《遗嘱》主文及签名的字迹均非赵明强本人书写，对《遗嘱》的真实性不予认可。赵君、赵刚申请对《遗嘱》进行司法鉴定。

现赵君、赵刚诉至本院，要求确认赵明强与陈霞签订的《转移协议》无效并要求将诉争房屋产权变更登记至赵明强名下。赵君、赵刚主张《转移协议》无效的理由为：一、赵明强患有老年痴呆，2013年后就没有民事行为能力；二、其为诉争房屋的实际权利人，赵明强未经其同意擅自处分房屋，构成无权处分；三、陈霞知道或者应当知道其是诉争房屋的实际权利人，陈霞与赵明强之间构成恶意串通，损害了其合法权益。

审理中，赵君、赵刚向本院提交了赵明强的病例材料用于证明赵明强在签订《转移协议》时不具有民事行为能力，本院释明赵君、赵刚是否要求对赵明强签订《转移协议》时的民事行为能力进行鉴定，赵君、赵刚明确表示不申请鉴定。针对陈霞与赵明强恶意串通的主张，赵君、赵刚未向本院提供证据予以证明。

 二、裁判结果

驳回赵君、赵刚的诉讼请求。

 三、案件分析

 （一）证据规则与本案关键问题

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人需要对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。对于一些特殊事实，如欺诈、胁迫、恶意串通等，需要达到能排除合理怀疑的证明标准。本案的关键问题在于原告主张的《转移协议》无效是否成立，需从几个方面分析证据。

 （二）《字据》的性质与效力

原告提交的《字据》虽只有赵明强一方签字，但从内容看，是关于诉争房屋购买事宜的约定，应认定为合同。陈霞虽质疑《字据》内容与事实不符，但未提供充分证据，因此法院认可《字据》是原告与赵明强的真实意思表示，合法有效，由此可确定原告是实际购房人。

 （三）赵明强民事行为能力问题

原告主张赵明强签订《转移协议》时无民事行为能力，仅提交病例材料，在法院释明后又不申请司法鉴定，证据不足。仅凭现有病例材料无法认定赵明强在2016 年 3 月 1日签订协议时不具备民事行为能力，这是原告主张的一个重要漏洞。

 （四）无权处分与恶意串通问题

1. 无权处分

尽管原告是实际购房人，但房屋登记在赵明强名下。在未变更登记至原告名下前，赵明强在法律意义上是房屋所有权人，其有权对房屋进行处分，将部分产权赠与陈霞不属于无权处分。原告在此问题上的理解错误，导致其主张缺乏依据。

2. 恶意串通

原告主张陈霞与赵明强恶意串通，但未提供证据。现有证据无法证明陈霞知晓赵明强与原告之间的借名买房约定，因此无法认定存在恶意串通行为。

 （五）综合判断

综合上述各点，现有证据不能证明《转移协议》存在无效情形，故原告要求确认协议无效以及基于此要求变更房屋产权登记的诉讼请求，均不能得到法院支持。此外，陈霞提交的《遗嘱》与本案核心争议无关，本案无需对其真实性进行认定，原告的鉴定申请也不应准许。

 四、办案心得

 （一）重视证据收集与分析

在整个案件过程中，对证据的重视是胜诉的关键。对于被告方而言，虽然原告有《字据》这一证据，但仔细分析其内容和形式上可能存在的问题，如字据为打印件、内容存在争议点等，并在庭审中提出合理质疑，能有效削弱原告证据的证明力。同时，对于原告提出的证据不足的主张，如赵明强的民事行为能力问题和恶意串通问题，被告通过指出原告缺乏证据这一点，引导法官对案件事实进行客观判断。

 （二）准确把握法律要点与逻辑

理解和运用民事诉讼的证据规则以及相关法律概念是成功辩护的核心。明确原告对其主张的事实负有举证责任，特别是对于恶意串通这种需要较高证明标准的事实。在分析案件过程中，从法律角度剖析原告主张的无权处分不成立，因为房屋登记在赵明强名下，他依法享有处分权。通过清晰的法律逻辑分析，使法官认识到原告主张缺乏法律依据，从而支持被告的观点。

 （三）庭审策略与应变能力

在庭审中，要根据对方的陈述和证据灵活调整策略。例如，针对原告提出的赵明强老年痴呆问题，通过强调其证据不足且不申请鉴定这一情况，让法官对原告主张产生怀疑。同时，对于原告对《遗嘱》真实性的质疑，指出《遗嘱》与本案核心争议无关，避免被原告的无关主张干扰，确保庭审围绕核心问题进行，维护被告的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！