《北京房产律师解析：父亲反悔分家协议，子女起诉履行案》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 

一、案例详情

 （一）原告诉求与事由

原告赵斌向法院提出诉讼请求：一是认定北京市朝阳区 A号（A 号房屋）房屋归其所有；二是判令赵光配合实施 A号房屋的变更登记，将产权人从赵光变更为赵斌。

事实和理由如下：赵光与钱慧（2013年去世）是夫妻，育有三个子女，分别是赵斌、赵湘、赵亚。1998年，夫妻二人准备参加赵光单位的“房改”政策，与子女协商谁出资购房房屋就归谁。赵湘和赵亚表示不出资也不要房，赵斌出资 4万元购置了 A 号房屋，但因政策限制，房屋登记在赵光名下。

2002 年10 月，赵光住院期间，其与钱慧对共有财产继承问题进行安排。2002年 10 月23 日，钱慧代表夫妻二人立下《分家单》，因钱慧不会写字，由赵亚代笔，赵斌、赵湘签字，钱慧加盖赵光的印章。2013年 3 月31 日钱慧去世后，赵光与子女三人于 2013年 7 月 9日立下第二份《分家单》，赵光及三位子女签字盖章。然而，《分家单》签订后，赵光不配合办理房屋产权变更过户手续，还多次对补偿价款提出新要求，导致《分家单》未能履行。赵斌认为这两份《分家单》从继承和分家析产角度确定自己为 A号房屋所有人，赵光不配合过户侵害了其合法权益。

 （二）被告答辩

1. 赵光辩称

不同意赵斌的诉讼请求。A 号房屋是单位分配给自己的，2000年购房使用了自己的工龄，没使用钱慧的工龄，是夫妻共同财产，是用夫妻二人自己的钱购买的。而且赵斌和自己关系不好，没尽赡养义务。

2. 赵湘辩称

不同意赵斌的诉讼请求，认为 A号房屋是夫妻共同财产，是用赵光和钱慧自己的钱购买的。

3. 赵亚辩称

同意赵斌的诉讼请求，当时赵光表示谁出钱买房就归谁，赵斌出了 4万元买的房子。

 （三）法院查明情况

1. 家庭与房屋基本信息

赵光与钱慧于1950 年结婚，育有赵斌、赵湘、赵亚三个子女。钱慧于2013 年 3 月31 日去世，其父母先于她去世，且未留遗嘱。2000 年，河北北京办事处与赵光签订房屋买卖契约，将 A号房屋按成本价29459 元出售给赵光，2003 年 7月 15 日该房屋取得产权证，登记在赵光名下，赵光与钱慧一直在此居住。

2. 各方提交的分家单与遗嘱情况

    - 赵斌提交的材料

      2002 年10 月 23 日赵亚代书的《分家单》，内容为共有住房 2套，河北房屋由次子赵湘继承，北京市房屋由长子赵斌继承，购房款 4万元是赵斌付的。赵斌、赵湘签字，有赵光的印章。

      2013 年 7月 9 日手书《分家单》，内容包括家产分配、A 号房屋归赵斌所有，提及赵斌于2001 年付购房款 4 万元，并应按市场价格拿出60 万元补偿，给赵湘、赵亚各 25 万元，赵光10 万元，补偿款需在半年内付清。赵光、赵亚、赵斌、赵湘均签字。

    三被告对这两份《分家单》真实性认可，但赵光、赵湘对其有效性有异议。赵光、赵湘称2002 年的《分家单》没有钱慧和赵光签字，不认可；2013年的《分家单》是赵光为了不让赵斌闹，在赵斌提出方案后找亲戚写的，写完没给赵光念内容，钱慧刚去世，赵光迫不得已签的，且赵斌未履行半年内付款义务，所以该分家单无效。赵亚称认可这两份分家单。

    - 赵亚提交的材料

      一份2004 年 7 月 1日的《分家单》，内容涉及家庭产业分配，提到北京 A 号房屋是赵光、钱慧共有财产，老家宅基地分配，以及因赵斌2001 年付 4 万元购房款，对北京房屋面积的分配情况，并注明等立遗嘱人赵光百年后再分，末尾手写“（2013年 7 月 9日写的分家单作废无效）”。赵光、赵湘认可其真实性，赵斌不认可。

      一份2013 年 12 月 1日的《遗嘱》，内容包括河北宅基地给赵湘，北京房屋按工龄计算面积，提及赵斌付 4万元可买 10 平米，剩余面积分给三个子女，等赵光百年后按房价处理，注明“（2013年 7 月 9日写的分家单作废）”。赵光、赵湘认可其真实性，赵斌不认可。

3. 房屋交易与相关诉讼情况

2019 年 5月 10 日，赵光与孙肖签订《北京市存量房屋买卖合同》，将 A号房屋以 50 万元卖给孙肖，并办理了所有权人登记变更。2020年 6 月，赵斌起诉赵光、孙肖，认为二人恶意串通，要求确认合同无效并恢复房屋登记至赵光名下。法院经审理判决合同无效，赵光、孙肖于判决生效后七日内将房屋恢复登记至赵光名下，该判决已生效，在该案中赵斌提交了本案中的两份《分家单》，赵光、孙肖认可其真实性。

 （四）裁判结果

1. 现登记在案外人孙肖名下的北京市朝阳区 A号房屋归原告赵斌所有。待按照之前判决书将房屋从孙肖名下恢复登记至被告赵光名下当天，再从赵光过户至原告赵斌名下。

2. 赵光本人终生享有在北京市朝阳区 A号房屋全部房间内居住的权利。在赵光去世前未经其允许，他人不得在此房屋居住，此居住权不得转让继承，待赵光去世此居住权即消灭。

 二、案件分析

 （一）房屋产权性质与份额认定

A 号房屋是赵光和钱慧在婚姻关系存续期间，使用夫妻工龄以成本价购买的公有住房，登记在赵光名下，应认定为夫妻共同财产，二人各占一半产权份额。综合各方提交的证据，可认定赵斌出资 4万元购买 A 号房屋这一事实，但由于购房人是赵光，赵斌的出资性质可能是借款或赠与，不能据此认定赵斌为购房人并享有房屋所有权。钱慧去世未留遗嘱，其享有的二分之一产权份额发生法定继承，原被告四人作为法定继承人，在无证据证明不均等继承的情况下，每人分得 A号房屋八分之一产权份额，即赵光八分之五，赵斌、赵湘、赵亚各八分之一。

 （二）分家单的效力分析

1.2013 年 7 月 9日《分家单》的物权处分与债权关系

原被告四人作为 A号房屋的共有人，有权对房屋进行处分。2013 年 7月 9 日的《分家单》首先约定房屋归赵斌所有，然后约定赵斌支付补偿款，这表明确定房屋所有权归属在先，支付补偿款在后，且未约定赵斌不按时付款则《分家单》作废。房屋产权归属是物权处分，赵斌支付补偿款是其他共有人的债权。从分家单内容看，赵斌支付补偿款不是其获得房屋全部产权的前提条件，无论其是否履行付款义务，都不影响依据物权处分合意获得房屋所有权。其他共有人可依据《分家单》要求赵斌给付补偿款，但本案中他们未提出相关要求，故暂不处理，双方可另行解决。

2. 赵光关于《分家单》作废主张的不合理性

2013 年 7月 9 日的《分家单》是全体共有人对共有物的处分决定，应依约履行。赵光认为该《分家单》已作废，但他未提交证据证明全体共有权人曾达成废除的一致意见或新的分家析产合意，其抗辩无事实和法律依据。赵斌依据该《分家单》要求获得房屋全部产权的诉讼请求有依据，应得到支持。

 （三）赵光居住权的判定依据

签署2013 年 7 月 9日《分家单》时，赵光享有 A 号房屋八分之五产权份额，但从补偿款分配情况看，他得到的补偿款最少，可看出其做出了重大利益让步。基于公平原则，法院判决赵光对 A号房屋享有永久居住权，赵斌作为产权人不能要求赵光搬离。

 三、律师办案心得

 （一）证据收集与分析的重要性

在处理此类复杂的家庭房产纠纷案件中，证据是关键。本案中各方提交了多份不同时期的《分家单》和遗嘱，这些证据相互交织，对案件结果产生了重大影响。作为律师，需要仔细梳理和分析这些证据，挖掘其中对当事人有利的信息。例如，通过对赵斌提交的两份《分家单》以及赵亚提交的《分家单》和《遗嘱》的对比分析，确定案件事实，尤其是关于房屋出资情况、各方对房屋归属的意愿等关键信息。同时，要注意证据的真实性、关联性和证明力，对于有争议的证据，要从多方面进行论证，如赵斌不认可赵亚提交的部分证据，就需要依据证据规则和案件背景进行深入剖析。

 （二）法律关系的准确把握

本案涉及夫妻共同财产、法定继承、分家析产、合同效力等多种法律关系。准确把握这些法律关系是处理案件的基础。在分析房屋产权时，要依据法律关于夫妻共同财产的规定，确定房屋的初始产权份额。对于钱慧去世后的情况，要依据法律进行法定继承分析。在处理分家单相关问题时，要区分物权处分和债权关系，明确各方的权利义务。例如，理解2013 年《分家单》中房屋所有权归属与赵斌支付补偿款之间的关系，以及这种关系在法律上的认定，对于维护当事人权益至关重要。此外，在涉及房屋买卖合同无效的问题上，要依据合同法相关规定进行分析，判断合同是否存在恶意串通等无效情形。

 （三）公平原则在案件中的运用

在处理家庭纠纷案件时，公平原则是一个重要的考量因素。本案中，法院在判决赵光享有居住权时充分体现了公平原则。尽管赵斌依据《分家单》获得房屋所有权，但考虑到赵光在分家过程中的利益让步以及家庭伦理等因素，赋予赵光居住权，平衡了各方利益。作为律师，在处理类似案件时，要善于运用公平原则为当事人争取合理的权益，同时也要考虑到公平原则对法官裁判的影响，在诉讼策略中合理体现公平价值，使案件结果更符合社会伦理和法律价值取向。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！