《北京房产律师解析：购买房屋后原业主欠债，债权人执行申请被驳案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告起诉事由与请求

原告秦某杰向本院提出诉讼请求：准许执行北京市大兴区一号房屋。

原告提出该请求的事实与理由如下：秦某杰对之前的执行裁定书不服，故而提起本次诉讼。原告认为，郭某鹏所购买的房屋在交易时尚不具备上市交易条件，因此双方签订的房屋买卖合同应属无效。法院对涉案房屋的查封是为保障秦某杰的债权，而秦某杰的债权基础与该涉案房屋相关，所以法院应当继续对该房屋执行。此外，郭某鹏早应知晓涉案房屋被查封的情况，却依旧向周某江支付款项，不能认定为善意第三人，其权利不应受到法院保护。

 二、被告的答辩意见

被告郭某鹏辩称，其与周某江、周某辉于2014 年 4 月 2日签订的有关涉案房屋买卖的《补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，且签订时间早于涉案房屋被查封的时间。

在涉案房屋被查封之前，郭某鹏就已经合法占有该房屋。2014年 5 月，郭某鹏之子郭某松在涉案房屋开通有线电视和宽带，有相应的收据和客户确认单为证，这表明郭某鹏自2014 年 5 月起便在该房屋居住，符合相关法律规定。

郭某鹏已经按照合同约定支付了房款净得价，并且清偿了涉案房屋的抵押贷款，这两部分款项之和超过了双方约定的购房款总金额。同时，郭某鹏持有房产证原件，是合法购买涉案房屋，只是由于当时房屋存在查封及抵押情况，才未能完成过户登记，这并非郭某鹏自身的原因。

 三、法院查明事实

1. 秦某杰与周某江的购房合同及纠纷

2012 年 7月 20 日，秦某杰与周某江签订购房合同，约定周某江将位于北京市大兴区一号房屋出售给秦某杰，总房款为790000 元，秦某杰在签订合同时支付首付款305000 元，双方于 2018年办理该房屋产权转移登记手续。2015 年10 月 29 日，法院作出判决书，认定该购房合同是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属于有效合同，且双方已通过事实行为实际解除了购房合同。据此判决周某江、周某辉返还秦某杰购房款320000 元以及违约金400000 元。

判决生效后，秦某杰向本院申请强制执行，本院立案执行。在执行过程中，本院于2016 年 9 月28 日查封涉案房屋，查封时，涉案房屋登记在周某江名下。

2. 郭某鹏与周某江、周某辉的房屋买卖情况

庭审中，郭某鹏提交了补充协议。经审查，该补充协议于2014 年 4 月 2日签订，甲方（出卖方）为周某江、周某辉，乙方（买受方）为郭某鹏、丙方（证明人）为宋某贤，协议内容为：涉案房屋及装修装饰和配套设施总价款为1050000 元，此价格由乙方偿还甲方银行未还贷款460000 元，并支付现金590000 元净得价（不含税）；乙方于 2014年 3 月29 日向甲方支付定金50000 元（该定金为首付款的一部分）；甲方承诺在 2015年 10 月15 日前取得该房屋所有权证，并在取得后五日内通知乙丙双方，积极配合办理房屋产权登记手续；乙方应在签署本协议后2018 年 10 月15 日内向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；乙方于本协议签订后十五日内将首付款510000 元自行直接支付甲方，剩余30000 元在办理完毕过户手续后一次性支付给甲方；甲乙双方同意，在甲方购房合同满足五年后一个月内，共同办理房屋所有权转移登记手续。

3. 郭某鹏的购房款支付证据

针对购房款支付问题，郭某鹏提交了以下证据：

  购房定金收据：出具日期不详，内容为周某辉收到郭某鹏购买涉案房屋预付金50000 元。

  转账记录、收据：显示2014 年 4 月 2日郭某鹏支取现金200000 元，并向周某辉转账300000 元。

  收条：系周某辉、周某江于2014 年 4 月 2日出具，内容为收到郭某鹏购房款560000 元。

上述证据表明，郭某鹏为涉案房屋共支付1274439 元，已如约支付了周某江、周某辉房款净得价，并清偿了涉案房屋抵押贷款，两部分款项之和超过了双方约定的购房款总金额。对于合同中约定的“现金590000 元净得价”部分，已支付560000 元，剩余30000 元依约应在办理完毕过户手续后再支付。自签订合同后至2020 年 7 月24 日期间，郭某鹏分别通过向周某江转账、直接向住房贷款中心付款等方式，按照合同约定代周某江偿还涉案房屋按揭贷款。秦某杰对这些证据的真实性和证明目的均不认可。

4. 郭某鹏对房屋的占有使用证据及其他相关情况

针对涉案房屋占有使用情况，郭某鹏提交了有线客户确认单、父子关系证明等证据，证明其于2014 年 5 月开始占有涉案房屋。秦某杰对这些证据的真实性和证明目的同样不认可。

庭审中，郭某鹏称购买涉案房屋时因是抵押贷款购买所以无法过户，在具备过户条件时发现房屋已被查封，所以至今未办理过户登记至自己名下。

另查明，涉案房屋于2014 年 1 月取得初始登记，周某江于2015 年 7 月取得涉案房屋所有权登记。涉案房屋仅有住房贷款中心作为抵押权人设定的抵押，该抵押已于2020 年 8 月注销。

 四、裁判结果

驳回秦某杰的诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）执行异议相关法律规定的适用

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，若符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

1. 在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，涉案房屋于2016 年 9 月28 日被查封，而郭某鹏与周某江、周某辉签订补充协议的时间是2014 年 4 月 2日，早于查封时间。该补充协议实质是双方就涉案房屋签订的买卖合同，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。

2. 在人民法院查封之前已合法占有该不动产。结合客户确认单等证据，可以认定郭某鹏在查封之前已实际合法占有和使用了涉案房屋。这一事实的认定对于郭某鹏主张排除执行具有重要意义，表明其在查封之前已经对房屋享有实际的控制权和使用权。

3. 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。郭某鹏如约支付了周某江、周某辉房款“净得价”部分的款项，并清偿了涉案房屋的抵押贷款，两部分款项之和超过了双方约定的购房款总金额，满足了案款给付的相关要求。这体现出郭某鹏履行了合同约定的主要义务，保障了出卖人的经济利益。

4. 非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋因负有抵押而不具备办理过户登记条件，且法院的查封也导致郭某鹏无法办理过户登记，所以未办理过户登记并非郭某鹏自身原因。这一点是判断郭某鹏是否具有排除执行权利的关键因素之一，如果是买受人自身原因导致未过户，其排除执行的主张将难以得到支持。

 （二）证据的审查与采信对案件结果的影响

在本案中，双方提交的证据对案件结果产生了关键影响。郭某鹏为证明自己的主张，提交了包括补充协议、购房定金收据、转账记录、收条、有线客户确认单等一系列证据，这些证据相互印证，形成了较为完整的证据链。而秦某杰虽对郭某鹏提交的证据真实性和证明目的均不认可，但却未能提交反驳证据。法院在审查证据时，依据证据的证明力和证据规则，采信了郭某鹏的证据，从而认定郭某鹏符合执行异议成立的条件。

 六、办案心得

 （一）深入研究法律规定是胜诉的基石

在处理此类房屋执行异议纠纷案件时，对相关法律规定的深入理解和准确把握是至关重要的。像《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律法规，是分析案件、确定诉讼策略的依据。只有对这些法律规定中的每一个条款、每一个条件都理解透彻，才能在案件中准确判断形势，找出有利于当事人的法律依据。在本案中，正是对第二十八条规定的精准解读，明确了郭某鹏是否符合排除执行的条件，为整个案件的胜诉奠定了坚实的法律基础。

 （二）全面收集和有效运用证据是关键

证据在诉讼中起着决定性作用。从接手案件开始，就需要全面收集各种可能与案件有关的证据。对于郭某鹏一方而言，不仅要收集房屋买卖合同相关的证据，还要收集关于房屋占有、价款支付、未过户原因等方面的证据。在收集过程中，要注意证据的合法性、真实性和关联性。同时，要善于将这些证据有效地组织起来，形成一个完整且具有说服力的证据体系。在庭审中，通过对证据的清晰展示和合理说明，让法官能够直观地理解案件事实，增强自己主张的可信度。例如，本案中郭某鹏提交的有线客户确认单等证据，有力地证明了其对房屋的占有情况，为胜诉增加了重要砝码。

 （三）预判对方抗辩理由并有效反驳

在诉讼过程中，需要站在对方的角度思考可能提出的抗辩理由，并提前做好应对准备。在本案中，对于秦某杰可能提出的合同无效、郭某鹏非善意第三人等抗辩，要从法律规定和证据角度进行深入分析和反驳。针对合同无效的观点，通过强调合同内容不违反强制性规定来反驳；对于非善意第三人的质疑，通过阐述郭某鹏的购买行为、支付情况以及不知晓查封情况等事实来回应。这种对对方抗辩理由的有效预判和反驳，能够在庭审中保持主动，更好地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！