《房产律师：付部分房款后知是公房，买方解约纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告起诉事由与请求

原告周某奇向本院提出以下诉讼请求：

1. 解除周某奇与 F公司签订的《购房委托合同》。

2. 要求 F公司返还周某奇购房款共计1850000 元。

3. 请求 F公司赔偿周某奇购房款利息。

4. 本案受理费、保全费、保险费均由被告承担。

 （二）原告主张的事实与理由

2020 年 5月 24 日，周某奇（甲方）与 F公司（乙方）签订了《购房委托合同》及其《补充协议》。双方约定，甲方委托乙方代理购买位于北京市西城区 X号院的房屋，房产总价款为2080000 元。同时，乙方承诺已经核实房产的真实性，以及对方具有完整处置该房产的权利。并且特别约定，若因房产产权人的原因（包括产权手续不全、产权人与其他权益人有争议或者其他有可能导致交易风险的情况）致使本合同目的无法实现时，乙方应及时通知甲方，并在 7日内将甲方已支付的全部款项全额无息退还甲方。

原告按约缴纳购房款1850000 元后，先是发现案涉房屋无法办理过户手续，而后又发现该房屋属于超出建筑规划许可的违章建筑。此外，2021年 8 月23 日，原告前往案涉房屋查看时，竟发现房屋在未经其同意的情况下，被擅自租给他人居住。鉴于 F公司的上述违约行为，已导致合同目的根本无法实现，故原告请求人民法院依法判令解除合同，并要求被告承担全部违约责任。

 二、被告的答辩意见

被告 F公司辩称，周某奇不享有合同解除权，其基于合同解除的返还请求权也不成立。2020年 5 月24 日，双方签订购房委托合同，在明确涉案房屋和价值的基础上，F 公司接受周某奇的委托为其办理涉案房屋使用权取得事宜。周某奇已按合同约定完成委托事项，即该房屋的产权人北京 C公司与周某奇签订了北京市公有住房租赁合同，周某奇已取得涉案房屋的使用权，其订立合同的目的已经实现，该购房委托合同已经履行完毕，合同中的权利义务关系终止，因此不存在解除购房委托合同的问题，周某奇基于合同解除所行使的返还请求权也不成立。

 三、法院查明事实

1. 合同签订与约定内容

2020 年 5月 24 日，周某奇（甲方、委托方）与 F公司（乙方、受托方）签订《购房委托合同》，就甲方委托乙方代理购房事项达成一致。合同约定房屋地址为北京市西城区 X号院，购买该房产要求甲方具有北京市户口资格条件，房屋总价208 万元。甲方承诺按现金方式购买房产，并按以下方式付款：在本合同签订时向乙方支付10 万元作为购房预付款，于 2020年 8 月15 日前付够 160 万元，于2020 年 10 月16 日之前再付 38 万元整。乙方负责核实房产的真实性和对方处置房产的权利完整性。若因房产产权人的原因（产权手续不全、产权人与其他权益人有争议或其他可能导致交易风险的情况）导致合同目的无法实现，乙方应及时通知甲方，并在 7日内将甲方已支付的全部款项全额无息退还甲方，本合同即行终止，双方互不承担任何直接、间接损失。房产过户后，相关费用由甲方承担。附件 1补充约定：此房两年内没有拆迁且甲方加价不超 30 万，乙方免费负责转售，然后再安排其他客户所需项目上的房源。

2. 款项支付情况

2020 年 5月 17 日至2020 年 12 月23 日，周某奇先后向 F 公司支付定金、购房款等共计185 万元。

3. 房屋使用权相关情况

就上述《购房委托合同》所涉房屋，周某奇与案外人北京 C公司签订了《公有住宅租赁合同》。F 公司据此主张周某奇已取得涉案房屋的使用权，合同目的已实现，购房委托合同义务已履行完毕。经询问，周某奇与 F公司均称案涉房屋系公房，且周某奇无法取得案涉房屋的所有权。

4. 诉讼时间与送达情况

周某奇于2021 年 8 月26 日提起本案诉讼，要求解除《购房委托合同》。本院于2021 年 9 月 1日向 F 公司送达起诉书副本。

 四、裁判结果

1. 确认周某奇与北京 F公司签订的《购房委托合同》于 2021年 9 月 1日解除。

2. 于本判决生效之日起七日内，北京 F公司退还周某奇购房款1850000 元，并赔偿周某奇自 2021年 9 月 1日起至实际清偿之日止的购房款利息损失。

3. 驳回周某奇的其他诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）合同的法律效力

周某奇与 F公司签订的《购房委托合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法有效，这是整个案件分析的前提和基础。

 （二）F 公司是否完成受托义务的分析

1. 合同目的与一般房屋买卖关系

在判断 F公司是否完成受托义务时，需明确合同目的以及一般房屋买卖法律关系的特征。根据《购房委托合同》中的约定，包括委托事项是周某奇委托 F公司代理购房、周某奇支付的款项明确为购房款、房产过户后的费用由周某奇承担等内容，可以清晰地看出周某奇的意图是委托 F公司办理房屋买卖事宜。在正常的房屋买卖法律关系中，买受人支付合同价款后，出卖人应将出售房屋的所有权转移给买受人。

2. F 公司主张的分析与反驳

本案中，周某奇支付了大部分购房款后，却未能取得所购房产的所有权。F 公司虽主张促成周某奇与北京 C公司签订《公有住宅租赁合同》即完成了受托义务，但在《购房委托合同》中双方并无此明确约定。因此，F 公司的这一主张缺乏依据。综合《购房委托合同》约定内容和双方合同履行情况来看，周某奇未能取得案涉房屋所有权，这导致其合同目的不能实现，F 公司未按约定履行合同义务，构成违约，周某奇有权解除《购房委托合同》。又因周某奇是以提起诉讼的方式行使解除权，根据法律规定，案涉合同的解除时间应为法院向 F公司送达起诉书副本的时间，即 2021年 9 月 1日。

 （三）F 公司是否应返还购房款及赔偿利息的分析

1. 合同解除后的法律后果

根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

2. 本案中的具体适用

在本案的《购房委托合同》中明确约定，F 公司有核实房产真实性和对方处置权完整性的责任，当因房产产权人的原因导致合同目的无法实现时，F 公司应退还周某奇已支付的全部款项。案涉房屋是公房，周某奇因该房屋性质无法取得所有权，致使其购买房屋的合同目的不能实现。因此，F 公司应当按照合同约定退还周某奇已支付的全部款项。由于 F公司未及时退还，周某奇要求 F 公司赔偿利息损失的诉讼请求具有事实依据，符合法律规定和合同约定。

 六、办案心得

 （一）精准把握合同条款与法律规定

在处理此类购房委托合同纠纷案件中，对合同条款的深入解读和对相关法律规定的精准把握是胜诉的关键。每一个合同条款都可能成为案件胜负的关键因素，需要仔细分析其含义、目的以及在整个合同中的作用。同时，要将合同条款与具体的法律规定相结合，明确双方的权利义务以及在违约情况下的责任承担方式。在本案中，通过对《购房委托合同》中关于委托事项、款项性质、解除条件等条款的分析，结合关于合同解除和违约责任的法律规定，为案件的胜诉找到了有力的依据。

 （二）证据收集与整理的重要性

充分且有效的证据是支撑诉讼请求的基石。在案件办理过程中，需要全面收集与案件相关的各种证据，包括合同文本、付款凭证、房屋相关文件以及双方沟通记录等。对于证据的整理也至关重要，要使其形成清晰的逻辑链条，能够准确地反映案件事实。在本案中，周某奇支付购房款的凭证证明了其履行合同的情况，而房屋无法办理过户、存在违章建筑以及被擅自出租等证据则有力地支持了周某奇关于合同目的无法实现的主张，这些证据的有效运用为胜诉奠定了坚实的基础。

 （三）对案件争议焦点的预判与应对

准确预判案件的争议焦点，并提前做好应对策略是胜诉的重要环节。在本案中，F 公司是否完成受托义务以及是否应返还购房款是两个核心争议焦点。在分析案件时，要站在对方的角度思考可能提出的抗辩理由，然后针对性地进行反驳。对于 F公司提出的完成受托义务的主张，通过对合同条款的解读和对房屋买卖法律关系的理解，清晰地指出其主张缺乏依据；对于是否应返还购房款的问题，依据合同约定和法律规定，阐述了周某奇要求返还并赔偿利息的合法性。这种对争议焦点的精准把握和有效应对，使得在庭审过程中能够占据主动，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！