《房产纠纷律师谈夫妻离婚房屋分配协议被一方债权人主张无效案例》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告起诉事由与请求

原告陈某鹏向本院提出以下诉讼请求：

1. 请求确认二被告于2019 年 8 月20 日签署的《产权互换协议》和《不动产交换合同》无效。

2. 要求赵某涵向赵某霖支付两套房产互换的差额50 万元。

3. 请求判令诉讼费用由赵某霖、赵某涵负担。

 （二）原告主张的事实与理由

原告陈某鹏与被告赵某霖存在民间借贷纠纷。西城区人民法院于2019 年 10 月立案审理，于2020 年作出判决书，认定“自 2017年 5 月 4日至 2018 年10 日期间，陈某鹏累计向吴某双转账共计 877 万元”，并判令“被告赵某霖于本判决生效后七日内偿还原告陈某鹏借款本金498.535269 万元并支付相应的利息”。该判决于 2021年 1 月24 日生效。

然而，赵某霖怠于履行生效判决确定的付款义务且无财产可供执行，导致西城区人民法院裁定终结本次执行程序，至今赵某霖仍未履行偿还本金和支付利息的义务。

在执行过程中，原告陈某鹏得知被告赵某霖与赵某涵于2019 年 8 月20 日签署了《产权互换协议》和《不动产交换合同》。协议显示赵某涵名下位于北京市丰台区 A号房屋价值为 1283905.87 元，赵某霖名下位于北京市西城区 B号房屋价值为 1338310.03 元，双方约定无偿交换不动产且不补差价。

赵某霖与赵某涵原系夫妻关系，原告认为二人在互换房屋时明知两套房产真实价值差异巨大，且赵某霖明知自己对外负有巨额债务未偿还，却故意将价值较高的财产与赵某涵价值较低的财产互换且不支付差价，这种交易行为有恶意逃避债务之嫌，严重损害了原告陈某鹏的合法债权实现，故诉至法院。

 二、被告的答辩意见

 （一）赵某霖答辩

赵某霖不同意原告的诉讼请求，理由如下：原告主张换房协议无效缺乏依据。换房是因为二人孩子在西城上学，并且西城的房子原本是赵某霖父亲的房子，如果是为了转移财产，赵某霖不会将该房产转移至自己名下。此外，换房当时两套房子都有抵押，西城房屋上设置的抵押权金额更高，综合考量两套房产价值相差不大。赵某涵与赵某霖已分居多年，经济相互独立，二人于2019 年 1 月28 日离婚。

 （二）赵某涵答辩

赵某涵也不同意原告的全部诉讼请求，其认为：产权互换协议并未侵害原告的利益，不属于以明显不合理的低价转让财产的情形。西城的房屋当时抵押金额是500 万元，朝阳的房屋抵押金额是 400 万元，扣除抵押金额后，朝阳的房屋价格可能更高。

另外，双方自2013 年 2 月 1日起经济独立，债务各自负担。在办理离婚手续前，赵某霖一直未支付孩子抚养费，离婚协议约定的每月5000 元抚养费赵某霖也未支付。赵某霖在婚姻关系存续期间存在过错行为，离婚协议中约定赵某霖支付赵某涵48 万元。赵某涵认为原告与赵某霖的债权债务纠纷与自己无关，且两房屋互换时价值相当，出售价格也符合市场价格。

 三、法院查明事实

1. 当事人关系与离婚情况

赵某霖与赵某涵原系夫妻，二人育有一子赵某昊。2019年 1 月28 日，二人协议离婚，协议内容包括：“……2018 年 7月 6 日由女方出资390 余万元购买的位于朝阳区 A 号两居室房屋一套（面积65 平米），为女方个人财产，归女方所有……四、男方之前同意给女方的赔偿……共计人民币500000 元整，男方此前已支付20000 元整，还余480000 元整，男方应于本协议签订后一个月内支付。五、关于债权债务，双方确认在2013 年 2 月 1日双方经济独立前的夫妻关系存续期间，没有共同的债权债务……2013年 2 月 1日起双方各自经济独立后产生的债务，各自承担，与对方无关。”

2. 民间借贷纠纷与执行情况

2019 年10 月 25 日，陈某鹏以民间借贷纠纷为由将吴某双、赵某涵诉至北京市西城区人民法院。法院以“因此本院决定以实际资金往来为基础……陈某鹏共计向赵某霖交付借款873 万元，赵某霖共计向陈某鹏还款649.1075 万元……关于本案借款是否属于夫妻共同债务的问题……综上，陈某鹏要求赵某涵共同偿还借款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。”为由，判决：“一、被告赵某霖于本判决生效后七日内偿还原告陈某鹏借款本金498.535269 万元并支付相应利息；二、驳回原告陈某鹏的其他诉讼请求。”

上述判决生效后，陈某鹏向北京市西城区人民法院申请强制执行。2021年 6 月，法院裁定“终结本次执行程序”。

3. 房屋购买、抵押与产权互换情况

 2017 年11 月 23 日，赵某霖、赵某涵作为乙方（买受人）与案外人签订《房屋买卖合同》，约定购买坐落于北京市朝阳区 A号房屋（以下简称 A 号房屋），房屋总价款390 万元，于 2017年 11 月23 日支付 50 万元定金，于2018 年 6 月30 日前付清尾款 340 万元。2018年 7 月 6日，该房屋转移登记至赵某涵名下。A 号房屋面积65.03 平方米，2018 年12 月 24 日，该房屋上设置抵押权，抵押权人为北京 F公司，义务人为赵某涵，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为240 万元，履行期限自 2018年 12 月24 日至 2019 年12 月 24 日。

 北京市西城区 B号房屋（以下简称 B 号房屋）面积59.52 平方米，原产权人为赵某松，2019 年 5月 28 日通过房屋赠与的方式转移登记至赵某霖名下，2019年 6 月 3日，B 号房屋登记设立抵押权，抵押权人为北京 Y公司，被担保的主债权数额 500 万元，债务履行期限自2019 年 5 月29 日至 2020 年 5月 28 日。

 2019 年 8月 20 日，甲方赵某霖与乙方赵某涵签订《产权互换协议》，约定甲方有不动产一间（坐落于西城区 B号），乙方有不动产一间（坐落于朝阳区 A 号），双方自愿交换不动产，议定甲方不动产价值为人民币1338310.03 元，乙方不动产价值为1283905.87 元，双方同意不补差价换产，并于协议签订之日起 7日内到不动产登记部门办理过户手续。

 同日，双方还签订《不动产交换合同》，约定甲方有 B号房屋，乙方有 A 号房屋，双方同意不补差价交换不动产，同时注明 B号不动产已于 2019 年 6月 3 日抵押给北京 Y公司，A 号不动产已于2018 年 12 年24 日抵押给北京 F 公司，双方同意交换两处不动产，其他债权信息不变。

 2019 年 8月 22 日，B 号房屋转移登记至赵某涵名下，产权转移登记时，B 号房屋上设置的500 万元被担保债权同时转移登记。2019 年10 月 14 日，A 号房屋办理了产权转移登记手续，由赵某涵名下转移登记至赵某霖名下，该房屋上设置的被担保的债权240 万元随房屋产权一并进行转移登记。

4. 房屋后续出售情况

 2019 年10 月 14 日，出卖人赵某霖与买受人杨某桦签订《北京市存量房买卖合同》，约定杨某桦购买赵某霖名下的 A号房屋，房屋价款 128 万元，于2019 年 10 月14 日前支付。2019 年10 月 14 日，抵押权人北京 F公司出具《抵押权人同意不动产带抵押过户的声明》，同意赵某霖位于朝阳区 A号的不动产带抵押过户，原抵押权人保留原有权益，由赵某霖转移到杨某桦。

 2020 年 5月 9 日，出卖人赵某涵与买受人邱某杰签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定邱某杰购买赵某涵名下的 B号房屋，房屋成交价格为1410000 元，家具家电、装饰装修及配套设施的设备价格为497 万元。

5. 原告关于房屋价值的证据

陈某鹏提供网络打印页面，称按照网络信息，赵某霖和赵某涵互换房屋时间段内，A 号房屋单价约 5万余元/平方米，B 号房屋的单价约11 万余元/平方米，故主张在双方互换时价款相差50 万元。

 四、裁判结果

法院驳回陈某鹏的全部诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）举证责任与合同无效的法律依据

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利后果。在本案中，陈某鹏主张赵某霖与赵某涵签订的产权互换协议及不动产交换合同无效，就负有相应的举证责任。

根据我国法律规定，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。

 （二）房屋价值的客观分析

就本案涉及的 B号房屋与 A 号房屋的价值而言，判断其是否存在不合理差价是关键。从房屋后续的出售情况来看，两套房屋在互换后不久即出售。对于 B号房屋，售价共 638 万元（房屋成交价格141 万元 + 家具家电等价格497 万元），扣除抵押的债权 500 万元，B 号房屋净值约138 万元。A 号房屋售价128 万元，考虑该房屋是带抵押出售，此售价可视为扣除抵押后的房屋净值。因此，从客观上看，两套房屋的价值基本相当。

 （三）恶意串通的主观认定

关于陈某鹏主张的恶意串通问题，恶意串通的合同是指合同双方当事人非法勾结，为谋取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。其法定构成要素包括主观和客观两个方面。主观上，当事人双方需具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益；客观上，合同需损害国家、集体或者第三人的利益。

结合本案现有证据、当事人之间的身份关系以及居住情况等因素综合分析，难以认定赵某涵与赵某霖存在恶意串通损害第三人（即原告陈某鹏）利益的行为。首先，赵某霖与赵某涵已离婚且经济独立，双方换房有孩子上学等合理因素。其次，从房屋价值的客观评估来看，并未明显显示出不合理低价交换的情况。所以，法院对陈某鹏的诉讼请求不予支持是合理合法的。

 六、办案心得

 （一）证据收集与分析是胜诉的基石

在处理此类复杂的合同效力纠纷案件中，证据的收集和分析至关重要。无论是证明合同订立背景、当事人之间的关系，还是房屋价值等关键信息，都需要有充分且可靠的证据支持。对于对方提出的证据，也需要仔细甄别其真实性、关联性和证明力。在本案中，如房屋买卖合同、产权互换协议、房屋抵押情况、法院判决书以及房屋后续的出售合同等一系列证据，都需要深入分析。特别是对于房屋价值的评估，不能仅仅依据原告提供的网络信息，还要综合考虑房屋的实际交易情况（包括抵押对价格的影响），通过对这些证据的全面梳理和分析，才能构建出有利于己方的证据体系，为胜诉奠定基础。

 （二）准确把握法律概念和运用法律条文

深入理解和准确运用法律条文是案件胜诉的核心。在本案中，涉及到合同无效的具体情形，特别是“恶意串通”这一关键概念。律师需要准确把握其法律内涵，包括主观和客观构成要素，并将这些法律要求与案件事实紧密结合。不能仅凭表面现象就认定当事人存在恶意串通行为，而是要从多个角度进行分析，如当事人的行为动机、经济状况、家庭关系等，同时结合房屋交易的实际情况，依据法律规定进行严谨的推理和判断，使法官能够清晰地看到案件事实与法律适用之间的紧密联系，从而支持己方的观点。

 （三）考虑案件整体背景和人性因素

在处理这类涉及家庭关系和复杂经济纠纷的案件时，不能仅仅局限于法律条文和证据，还需要考虑案件的整体背景和人性因素。了解当事人之间的情感纠葛、经济利益冲突以及可能存在的其他因素，有助于更全面地理解案件事实和当事人的行为逻辑。在本案中，赵某霖与赵某涵的离婚情况、孩子抚养问题、经济独立约定等因素都对案件产生了影响。理解这些背景信息，能够更好地预测对方的诉讼策略，同时在向法庭陈述观点时，可以使法官更深入地理解案件全貌，增强己方主张的可信度和合理性，为胜诉创造有利条件。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！