《父母房屋亲属分割协议履行中老人反悔问题 —— 北京房产律师解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告起诉事由与请求

原告周某文、赵某向本院提出诉讼请求：

1. 判令五被告向二原告给付售房款130 万元。

2. 要求诉讼费由五被告承担。

原告主张的事实与理由如下：周某贤与齐某湘夫妇共育有三子，分别是长子周某达、次子周某亮、三子周某聪。周某达与孙某是夫妻，周某亮与郭某静是夫妻，周某聪与赵某是夫妻，二人育有一女周某文。2013年 12 月29 日，周某聪去世，2021 年 2月，周某贤去世。

周某贤一家原本居住在×××，此房是周某贤工作单位分配的。后来该房屋拆迁，根据当时的安置政策，周某贤夫妇与次子周某亮、三子周某聪共同分得海淀区×××房屋（以下简称一号房屋），并以周某贤的名义向 A公司缴纳租金。2004 年一号房屋进行房改，因周某贤夫妇经济条件有限无力购买，考虑到之前曾许诺周某聪结婚后一号房屋归其所有，最后由赵某出资5000 元缴纳了购房款。

2020 年，周某达夫妇提出出售一号房屋并共同析分售房款。2020年 5 月16 日，齐某湘（兼任周某贤监护人）与长子周某达、次子周某亮、三子周某聪之妻赵某召开家庭会议，商讨一号房屋出售、售房款分割及老人赡养事宜。经协商，全部家庭成员达成一致协议，内容包括：

1. 同意出售一号房屋。

2. 一号房屋出售后，周某贤与齐某湘跟随次子周某亮一家生活，为保障二老老有所居，全体家庭成员同意从售房款（暂计550 万元）中拿出 300 万元为周某亮购买一套二居室，周某贤与齐某湘享有永久居住权。

3. 考虑到周某聪早逝等因素，剩余售房款中130 万元归周某聪之妻女赵某、周某文所有。

4. 一号房屋内既有户籍共同迁移至周某亮购买的新房等。

达成协议后，周某达负责办理一号房屋出售事宜。2020年 12 月 9日，周某达告知赵某一号房屋已售出，并将所收定金中的 5万元转给赵某，承诺收到剩余售房款后再转 125 万元。然而，此后周某达以迁户口为由要回 5万元，且拒绝支付剩余款项。后经向房屋中介机构了解，一号房屋实际售出价为590 余万元。原告认为，家庭成员已就一号房屋出售和售房款分割达成口头协议，该协议具有法律约束力，现房屋已出售，五被告应诚信履约，按协议约定向原告支付售房款，故提起诉讼。

 二、被告的答辩意见

被告周某达、孙某、周某亮、郭某静、齐某湘辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：

1. 原告称的录音证据中的家庭内部沟通只是一次协商，并非达成的口头协议或书面协议。

2. 即便认为这是一个协议，所涉房产是齐某湘与周某贤夫妻二人的夫妻共同财产，在家庭会议沟通中齐某湘并未明确表示同意出售房产以及给原告130 万，且齐某湘现在也不认可这一情况。

3. 在沟通会议中所涉房产已经出售，售价为595 万，因家庭购置新房产花费 422 万，装修、购买家电也有支出，齐某湘高龄无工作，生活开支大，所以现在钱款所剩无几。

 三、法院查明事实

1. 家庭成员关系与相关情况

周某贤与齐某湘是夫妻关系，周某达、周某亮、周某聪是二人之子。周某达与孙某是夫妻，周某亮与郭某静是夫妻，周某聪与赵某于2004 年 6 月15 日登记结婚，婚后生育一女周某文。周某聪于 2013年 12 月29 日去世，周某贤于 2021年 2 月14 日去世。

2. 一号房屋产权情况

一号房屋最初由周某贤、齐某湘承租。2003年，周某贤依据房改福利政策购买了一号房屋，2004 年 5月 25 日，周某贤取得该房屋的产权证书。周某亮、周某聪一直与周某贤、齐某湘共同居住在一号房屋内，周某聪去世后，赵某、周某文也一直居住在此。

3. 监护人及相关证明情况

2019 年12 月 11 日，北京市海淀区某居民委员会出具《证明》，载明周某贤为居住海淀区×××居民，应周某贤亲属对其指定监护人的申请，同意由齐某湘作为周某贤监护人。在赵某、周某文诉周某贤、齐某湘继承纠纷一案开庭时，齐某湘作为周某贤的法定代理人参加诉讼。

4. 家庭协商内容与房屋交易情况

2020 年 5月 16 日，齐某湘、周某达、周某亮、郭某静、赵某就赡养周某贤、齐某湘及出售一号房屋购置新房、售房款分配等事宜进行协商。各方协商一致同意出售一号房屋，并使用售房款购置价格较低的新房，购置新房并装修后剩余售房款由周某达、周某亮、原告分配；周某贤、齐某湘跟随周某亮共同生活，购置的新房归周某亮所有，周某达、赵某、周某文对购置的新房不享有任何权利。

在协商过程中，各方假设一号房屋售房款为550 万元，购买新房、装修等费用 300 万元，对剩余250 万元售房款分配，周某亮分得 50 万元，周某达、原告各分得100 万元，此外周某达表示赠与周某文 20 万元，周某亮于周某文结婚时赠与周某文10 万元。协商过程中，齐某湘在场并发表了少部分意见。

2020 年10 月 19 日，一号房屋变更登记权利人为齐某湘。同年12 月 1 日，齐某湘与案外人宋某奇签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以595 万元的价格出售一号房屋。

2021 年 1月 13 日，齐某湘与案外人赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以422 万元的价格购买位于北京市昌平区×××房屋（以下简称 S号房屋）。2021 年 1月 18 日，齐某湘取得 S号房屋的不动产权证书，同日，齐某湘、周某贤、周某亮、郭某静、周某文户口自一号房屋迁至 S号房屋。2021 年 1月 25 日，齐某湘与周某亮签订《赠与合同》，将 S号房屋无偿赠与给周某亮，并于当日完成不动产权变更登记。

针对购置新房价格超过协商时购买价格的问题，原告主张协商购买二居室，但实际购买了三居室。被告主张当初协商购买50 年产权的商住房，周某文的户口无法随迁，与赵某协商后赵某一直未办理周某文的户口迁移手续，会造成违约，需赔偿高额违约金，故只能购买商品房，导致购买价格比协商时预算高。

5. 庭审中的争议主张

庭审中，原告主张根据2020 年 5 月16 日达成的口头协议，在出售一号房屋后应向其支付130 万元。被告主张录音仅能证明当事人就出售一号房屋一事进行过协商，并未达成一致意见，即便认为达成一致意见，承诺给原告的款项应系赠与，齐某湘、周某达、周某亮均明确表示撤销赠与。

 四、裁判结果

1. 齐某湘、周某达、周某亮于本判决生效后七日内向赵某、周某文支付售房款共计29 万元。

2. 驳回赵某、周某文的其他诉讼请求。

 五、案件分析

 （一）证据与举证责任在案件中的关键作用

在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将承担不利后果。在本案中，对于一号房屋产权性质的认定，根据在案证据可以明确是周某贤根据房改福利政策购买取得，购买时使用了周某贤及齐某湘的参加社会劳动年限折抵房价款，且房屋登记在周某贤名下，故认定为夫妻共同财产。赵某虽主张其出资购买房屋，但未能提供证据，法院不予采纳，这体现了证据在确定事实中的关键作用。

 （二）关于2020 年 5 月16 日协商内容的合同性质认定

1. 合同成立的认定

当事人订立合同可以采用书面、口头或其他形式。从在案证据来看，周某达、周某亮、赵某、齐某湘（兼周某贤的法定代理人）共同就赡养老人、出售一号房屋、分配售房款等问题进行了协商，并达成初步意见。之后被告次日着手办理出售房屋事宜，出售房屋后向赵某转款 5万元，购买新房后将新房赠与周某亮。综合这些因素，可以认定当事人已经以口头形式订立了合同。

2. 合同内容的争议焦点分析

对于合同内容，争议焦点在于是否明确分配给原告售房款130 万元。综合各方意见，协议仅对出售房屋剩余款项分割达成初步意见，但并未确切确定给原告130 万元。因为协商时尚未购置新房，购置新房和装修的价款未确定，协议内容应是在购买新房并装修后，剩余款项由周某达、周某亮、原告进行分割。根据录音中各方表达的意见，剩余款项由周某亮分得五分之一，周某达、原告各分得五分之二。原告主张可分得130 万元缺乏事实依据，法院不予采纳。

 （三）合同性质及赠与相关法律问题

1. 合同性质判断

由于出售的一号房屋是周某贤、齐某湘的夫妻共同财产，此合同性质应当属于周某贤、齐某湘分别对晚辈子女的赠与。

2. 赠与的撤销问题

根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。齐某湘在未将剩余售房款支付给原告前，表示撤销赠与，符合法律规定。但在周某贤去世的情况下，齐某湘撤销赠与的效力仅适用于其自身对剩余售房款享有的权利。周某贤去世后，其法定继承人齐某湘、周某达、周某亮、周某文共同享有赠与合同的权利义务，在周某文不同意撤销赠与的情况下，周某贤对原告的赠与无法撤销。周某达、周某亮虽曾表示给周某文共计30 万，但两人之后明确表示撤销赠与，周某文主张这两笔款项于法无据，法院不予支持。

 （四）剩余售房款的分配计算

根据合同约定，售房款在扣除购置新房、装修等费用后，原告分得五分之二，但其中一半属于齐某湘的部分已被齐某湘撤销，所以原告可分得剩余售房款的五分之一。法院结合出售一号房屋价款、购置新房花费、装修费等因素，确定剩余售房款为145 万元，原告可分得 29 万元。因原告可分得款项的基础是基于周某贤的赠与，且相应售房款实际由被告掌握，所以给付款项的义务人为除周某文外周某贤其他的法定继承人，即齐某湘、周某达、周某亮。

 六、办案心得

 （一）深入挖掘证据的价值

在处理这类复杂的家庭财产纠纷案件时，对证据的深入挖掘和准确理解是至关重要的。每一个证据细节都可能影响案件的走向。比如本案中房屋产权证书、居委会的监护人证明、家庭会议的录音、房屋买卖合同等一系列证据，都需要仔细分析。从产权证书中确定房屋的产权归属，从监护人证明理解齐某湘在协商中的角色和行为效力，从录音内容分析各方在协商时的真实意图和协议的具体内容，从房屋买卖合同中明确房屋交易价格和相关流程，这些证据相互印证、相互关联，需要我们全面梳理，从中找到对当事人有利的信息，构建起完整的证据链，为案件的胜诉奠定坚实的基础。

 （二）精准运用法律条文解读案件事实

准确运用法律是胜诉的核心。在本案中，涉及到合同成立、赠与合同相关的撤销权等多个法律概念和规定。我们需要深入理解这些法律条文，并将其与复杂的案件事实紧密结合。例如，在判断2020 年 5 月16 日的协商是否构成合同成立时，依据合同订立形式的法律规定，结合各方后续行为，准确认定合同成立。在分析赠与行为的效力时，严格按照赠与合同中关于撤销权的法律规定，考虑赠与人的权利和不同情况下撤销的效力，特别是在涉及多个继承人以及复杂家庭关系背景下的特殊情况，通过精准运用法律条文来解读案件事实，使法官能够清晰地看到案件在法律框架内的正确判断路径，从而支持我们的观点。

 （三）把握家庭关系和人性因素对案件的影响

此类家庭纠纷案件往往涉及复杂的家庭关系和人性因素，这些因素会对案件产生微妙的影响。了解家庭成员之间的情感、利益纠葛以及他们在不同阶段的行为动机，对于制定有效的诉讼策略非常关键。在本案中，考虑到老人的赡养问题、家庭成员之间的亲情关系、不同成员在房屋买卖和协商过程中的态度变化等因素，有助于我们更好地理解案件背景和当事人的行为逻辑。比如，理解齐某湘作为老人和监护人的立场，以及她在整个事件中的行为变化原因，还有各个子女在面对利益分配时的想法和行动，通过把握这些因素，我们可以在庭审中更合理地解释当事人的行为，增强我们的诉讼主张的可信度，同时也能更好地预测对方的诉讼策略和可能提出的反驳观点，提前做好应对准备，实现维护当事人合法权益的最终目标。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！