《北京房产律师解析子女先逝配偶售遗产房引发的继承纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与诉求

 （一）原告起诉事由与请求

原告赵某杰向本院提出诉讼请求，要求依法继承赵某君的遗产。其事实与理由如下：

赵某辉与杨某涵系夫妻关系，二人共育有赵某杰、赵某英和赵某君三个子女。赵某君与林某川是夫妻关系，二人育有一女林某婕。赵某君于2004 年 3 月10 日死亡，赵某辉于 2004年 5 月17 日死亡，杨某涵于 2017年 12 月17 日死亡。

由于赵某君先于父母死亡，根据法律规定，父母有权继承赵某君的遗产。又因父母在世时未对赵某君的遗产进行实际分割，赵某杰作为父母的继承人，有权主张继承赵某君的遗产。

此外，杨某涵死亡时留有一套房屋，赵某杰原本以为林某婕会放弃对该房屋的继承，那么自己也会放弃对赵某君遗产的继承。但林某婕不同意放弃对杨某涵遗产的继承，所以赵某杰决定要求继承赵某君的遗产。

赵某君在世时，与林某川购买了两套房屋，分别是位于北京市海淀区 A号房屋（以下简称 A 号房屋）和北京市丰台区 B号房屋（以下简称 B 号房屋）。赵某君死亡后，林某川在未经其他继承人同意的情况下，将这两套房屋出售，因此赵某杰要求按照这两套房屋的现今市场价值进行继承。

 （二）被告答辩意见

1. 赵某英

赵某英同意赵某杰的意见，要求依法继承赵某君的遗产。

2. 林某川、林某婕

  关于 A号房屋

林某川、林某婕辩称，A 号房屋不属于夫妻共同财产，而是林某川的婚前个人财产。根据房屋档案材料中的房屋产权登记书和变更产权申请书显示，A 号房屋于1993 年由林某川购买，1996 年已办理房屋产权登记。之后因由标准价改为成本价购房，林某川补交了3067 元购房款，变更后的产权登记书的时间为 1996年 12 月10 日，此时房屋产权已完成登记。林某川与赵某君于1997 年 6 月16 日登记结婚，所以 A 号房屋不应作为赵某君的遗产进行继承。

  关于 B号房屋

认可 B号房屋属于林某川与赵某君的夫妻共同财产，但不同意按照房屋的现今市场价值进行继承。B 号房屋于2006 年 5 月31 日按当时的市场价 28 万元出售，林某川出售该房屋并无侵占遗产的意图。赵某杰属于转继承，在 B号房屋出售后，赵某辉和杨某涵从未主张过继承分割 B 号房屋。2016年，杨某涵、林某川、林某婕就赵某君名下的车辆有过继承诉讼，在该案中杨某涵也未要求继承分割 B号房屋，这可证明杨某涵不认为林某川侵害了其权益。林某川和林某婕同意按照当时的出售价继承分割，赵某杰和赵某英每人继承28 万元的十二分之一，即23300 元。

 二、法院查明事实

1. 家庭成员关系与死亡时间

赵某辉与杨某涵是夫妻，育有赵某杰、赵某英和赵某君。赵某君与林某川于1997 年 6 月16 日登记结婚，婚后育有林某婕。赵某君于 2004年 3 月10 日死亡，赵某辉于 2014年 10 月17 日因死亡注销户口（赵某杰与赵某英称赵某辉于2004 年 5 月17 日死亡），杨某涵于 2018年 11 月20 日因死亡注销户口（赵某杰与赵某英称杨某涵于2017 年 12 月17 日死亡）。林某川与林某婕表示不清楚赵某辉与杨某涵的具体死亡时间，但认可赵某君先于赵某辉和杨某涵死亡。

2. A 号房屋情况

  1996 年 5月 28 日，A 号房屋申请转移登记，房屋产权登记书显示：产别为优惠价出售，产价为15260 元，产权来源为购买，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。

  1996 年 8月 20 日，林某川作为购房人、北京某单位作为原售房单位共同向海淀区房屋土地管理局作出《改按成本价购房（不建住房公积金）变更产权申请》，内容为：职工林某川于1993 年按标准价优惠办法购买 A 号房屋，并已进行产权登记。单位同意职工本人申请按成本价购房，根据补交房价款计算公式，该职工应补交房价款3067 元，双方请求办理有关交易及产权登记手续。

  1996 年12 月 10 日，A 号房屋申请变更登记，房屋产权登记书显示：产别为成本价出售住宅，产价为差价3067 元，产权来源为改按成本价，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。

  1997 年 9月 10 日，北京某单位与林某川签订《北京某单位向职工出售住房合同书》，约定将 A号房屋出售给林某川，实际售价为15260 元（林某川称该合同是补签的）。

  1998 年11 月 11 日，林某川取得 A号房屋的所有权证。

  2007 年 9月 20 日，林某川作为出卖人与张某亮作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，以415000 元的价格将 A 号房屋出售给张某亮，同日房屋转移登记至张某亮名下。

3. B 号房屋情况

  2001 年 3月，北京某单位与林某川签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，约定将 B号房屋出售给林某川，林某川应付金额68406.4 元。

  2002 年 1月 15 日，B 号房屋申请转移登记，产权登记申请书显示：产权来源为购买，产价为67210 元，现产权人为林某川，原产权人为北京某单位。同日，林某川取得 B号房屋的所有权证。

  2006 年 5月 31 日，林某川作为卖方与刘某峰作为买方签订《房屋买卖合同》，将 B号房屋以 28 万元的价格出售给刘某峰。

  同日，林某川与刘某峰申请转移登记。2006年 6 月29 日，刘某峰取得 B 号房屋的所有权证。

林某川称售房原因是赵某君死亡后，两家产生很深矛盾，为避免纠纷，将两套房屋出售，然后在单位附近另购一套房屋。赵某杰与赵某英表示父母在世时为不激化矛盾，未提出过继承两套房屋的主张，但不代表放弃继承。

4. 相关继承诉讼情况

  2016 年 4月，杨某涵以继承纠纷为由将林某川、林某婕诉至北京市西城区人民法院，要求继承赵某君名下的汽车一辆。法院判决汽车归杨某涵所有，杨某涵给付林某婕折价款7500 元，在该案中各方未提及 A 号房屋和 B号房屋的继承事宜。

  2021 年 1月，赵某杰以继承纠纷为由将赵某英、林某婕诉至本院，要求由其一人继承登记在杨某涵名下的位于北京市朝阳区 C号房屋（以下称 C 号房屋）。赵某英要求继承 C号房屋的二分之一，林某婕要求依法继承。本院判决 C 号房屋由赵某杰、赵某英、林某婕共同继承，按份共有，每人各占三分之一份额。赵某杰、赵某英不服上诉，北京市第三中级人民法院改判，考虑到赵某君死亡后，赵某辉和杨某涵由赵某杰、赵某英尽了主要赡养义务，赵某杰与赵某英各占五分之二份额，林某婕占五分之一份额。

 三、裁判结果

1. 被告林某川于本判决生效后七日内向原告赵某杰、被告赵某英各支付25000 元。

2. 驳回原告赵某杰、被告赵某英的其他诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）法律依据与遗产范围界定

根据相关规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。对于夫妻共同所有的财产，除有约定外，遗产分割时，应先将共同财产的一半分出为配偶所有，其余为被继承人的遗产。同时，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按遗嘱继承或遗赠办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等，但对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，且未放弃继承的，该继承人应继承的遗产转给其继承人（遗嘱另有安排除外）。

 （二）A 号房屋的性质认定

在本案中，对于 A号房屋，虽林某川于 1998年取得房屋所有权证的时间在其与赵某君结婚之后，但从购买房屋（1993年）、交纳购房款、补交购房款（1996 年）到申请产权登记等一系列行为均发生在二人结婚之前。因此，依据法律和事实，A 号房屋应认定为林某川的婚前个人财产，不属于赵某君的遗产。赵某杰和赵某英要求继承该套房屋，缺乏事实和法律依据，法院不予支持是正确的。

 （三）B 号房屋的继承分析

B 号房屋购买于林某川与赵某君婚姻关系存续期间，且林某川认可其为夫妻共同财产，所以在赵某君死亡后，B 号房屋的一半属于林某川，另一半属于赵某君的遗产。赵某君的这部分遗产应由其继承人赵某辉、杨某涵、林某川和林某婕平均继承，即每人继承该房屋八分之一的产权份额。

因赵某辉和杨某涵于继承开始后、遗产分割前死亡，且二人未放弃对 B号房屋的继承，所以二人应继承的产权份额转给其继承人赵某杰、赵某英和林某婕。鉴于 B号房屋已以 28 万元出售，虽然林某川出售房屋时未告知其他继承人，但赵某辉和杨某涵生前未主张继承 B号房屋，无证据表明林某川存在故意隐匿、侵吞遗产的行为，故赵某杰、赵某英要求按现今市场价值继承 B号房屋缺乏依据。

关于各方应继承的数额，法院综合考虑各方对赵某辉和杨某涵的赡养情况及之前 C号房屋的分配情况，酌情确定赵某杰、赵某英每人继承25000 元、林某婕继承55000 元，剩余部分归林某川所有。因售房款由林某川收取，所以林某川应向赵某杰、赵某英每人各支付25000 元。林某婕表示在本案中不需要林某川向其支付折价款，双方内部自行解决，法院予以认可。

 五、办案心得

 （一）对证据细节的把控是关键

在处理这类复杂的遗产继承纠纷案件时，对证据的细致梳理和分析至关重要。本案涉及多套房屋的购买、产权变更、交易等大量资料，每一个时间节点、每一份文件内容都可能影响案件结果。例如，A 号房屋购买和产权登记相关文件准确地显示了其产权取得时间在林某川婚前，这成为判断该房屋是否为遗产的关键证据。对于 B号房屋的交易情况，包括合同签订时间、价格以及各方在其他相关继承诉讼中的表现等证据，都需要仔细分析其关联性和证明力，从而为案件的辩护提供有力支持。通过对这些细节证据的把控，能够构建起清晰的案件事实逻辑，使法官能够准确理解和判断案件。

 （二）准确运用法律条文分析案件事实

深入理解和准确运用相关规定是胜诉的核心。在本案中，依据关于遗产范围界定、夫妻共同财产在继承中的处理、转继承以及继承人赡养情况对遗产分配影响等法律条文，对案件事实进行深入剖析。将法律条文与复杂的家庭关系和具体财产情况相结合，明确各个继承人的权利和义务，准确判断遗产的范围和分配方式。例如，在分析 B号房屋的继承问题时，依据法定继承顺序和转继承的规定，确定各个继承人应继承的份额，并结合各方行为判断是否存在遗产侵害情况，进而依据法律规定和证据情况反驳对方不合理的诉求，使法官在法律框架内对案件作出公正裁决。

 （三）考虑案件整体背景和当事人心理

了解案件整体背景和当事人心理对于制定有效的诉讼策略具有重要意义。在本案中，家庭内部矛盾、之前的继承诉讼以及各方在不同阶段的行为和态度都影响着案件走向。例如，考虑到赵某杰和赵某英最初的放弃意图与后来改变态度的原因，以及林某川售房的背景和动机等因素，有助于预测对方的诉讼思路和可能采取的策略。同时，在向法院陈述观点时，合理利用这些背景信息，解释当事人的行为合理性，增强己方主张的可信度。通过全面考虑这些因素，能够制定出更符合案件实际情况的诉讼策略，更好地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！