《公司出资购房却登记法人名下，房屋归属纠纷解析 —— 房产买卖律师》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件背景与原告诉求

 （一）原告主张

A公司向本院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1.判决原告与被告之间存在借名购买《商品房买卖合同》项下北京市丰台区某处商业用房二层、三层房屋的关系。

2.确认原、被告之间借名购房事实有效。

3.判决诉讼费由被告承担。

 （二）事实依据

2003年11月，A公司与第三人w公司达成购买北京市丰台区某处住宅及配套商业的合意。因办理按揭贷款需要，A公司指定员工以个人名义与w公司签订《商品房买卖合同》。其中，以副总经理赵某杰名义购买一层房屋；以原法定代表人秦某兰及员工赵某刚名义购买二层、三层房屋；以会计赵某辉名义购买F号附属楼；以业务经理周某建名义购买S号附属楼。

合同签订后，A公司按约支付了全部首付款，并偿还银行按揭贷款，相关员工个人未支付任何款项。此前，在其他纠纷案件中，被告对这些事实是明确认可的。然而，借名买房人秦某兰近期多次以实际购房人名义擅自发布不实言论，给A公司正常经营管理造成重大负面影响。值得一提的是，A公司与赵某辉就F号楼附属楼权属问题产生纠纷，经多次审理，法院最终确认A公司为实际购买人，二者存在借名买房关系。本案所涉房屋与F号楼附属楼情况类似，属于同批、同时、同步办理的“借名买房”，只是名义人和按揭银行有所不同。

 二、被告辩称与第三人陈述

 （一）被告秦某兰辩称

请求法院驳回A公司的全部诉讼请求。秦某兰称与A公司不存在合同纠纷及借名买房的事实，认为A公司多次立案又撤诉属于恶意诉讼。秦某兰坚称涉案房屋是其向w公司购买的，签订了购房认购书及购房合同。其称借用赵某杰名义购买涉案房屋一层，并向光大银行办理银行按揭手续；借用赵某刚名义购买涉案房屋二、三层10%份额部分，办理了银行按揭手续且向w公司支付了购房定金、房款，银行按揭还款也均由自己缴纳，这些情况有生效文书佐证。

 （二）被告赵某刚未答辩。

 （三）第三人w公司述称

认可A公司为涉案房屋的购买人，同意原告的诉讼请求。2003年8月，w公司与北京X公司法人代表秦某兰洽谈购买商业用房及附属房一事。因银行融资必须以个人名义贷款，故北京X公司指定由秦某兰、赵某刚购买商业用房二、三层，并以个人名义向银行办理贷款，w公司提供阶段性担保。后因市场调研结果变化，北京X公司决定重新办理营业执照，购买方变更成A公司。

 三、法院查明事实

 （一）早期安排与决议

2003年9月12日，北京X公司、北京亮驿皮具A公司出具《购置商业用房、银行按揭贷款具体工作安排》，明确由秦某兰负责全面工作，苗某律师负责购买相关底商及附属楼、融资贷款和法律咨询工作。因公司不能做银行按揭业务，特定以个人名义进行按揭贷款并签订授权委托书，其中秦某兰、赵某刚负责二、三层房屋向某银行的相关业务，财务负责统一管理房屋购买合同、银行按揭贷款合同、还贷、保存还贷凭证及相关证件，并支付市场运作费用，该文件下方盖有秦某兰、赵某刚人名章。

2003年10月20日，秦某兰、赵某刚、赵某杰、周某建、赵某辉、财务、办公室、苗某律师共同作出《决议》。决议内容包括：终止北京X公司运作，启动北京A公司各项工作；确定房产属北京A公司所有；秦某兰、赵某杰、赵某刚、周某建、赵某辉为名义买受人，由北京A公司统一负责归还名义买受人的银行按揭月供及相关费用，银行卡及相关还款凭证均由A公司财务统一归档管理，A公司承担对外债权债务，名义买受人不承担法律责任，此决议签发人处盖有秦某兰人名章。

 （二）购房合同与借款合同

2003年11月1日，w公司作为出卖人，与秦某兰、赵某刚作为买受人签订《商品房买卖合同》，购买丰台区某住宅及配套商业设施，建筑面积5214.49平方米（二层2604平米、三层2610.49平米），总金额6517.6582万元，采取银行按揭方式购买，首付3317.6582万元，余款3200万元办理银行按揭贷款。2004年5月11日，因秦某兰、赵某刚对房屋功能定位变化，双方签订《补充协议书》，实际成交价变为4869.1546万元。

2003年12月30日，秦某兰、赵某刚作为甲方（借款人、抵押人）与北京市丰台区某银行（乙方、贷款人、抵押权人）、w公司（丙方、保证人）签订《个人住房借款合同》，贷款3200万元，w公司提供阶段性担保。

 （三）声明与相关诉讼情况

2004年1月5日，秦某兰、赵某刚分别出具《声明》，表明购买的北京市丰台区某商业用房二、三层虽以个人名义向银行申请按揭贷款，但房屋属北京A公司，个人不负担银行还贷及任何费用，发生纠纷与个人无关。

自2005年6月起，秦某兰、赵某刚出现逾期偿还贷款情况，北京市丰台区某银行将二人与w公司诉至法院，要求偿还贷款本息、复利、违约金并提前偿还未到期本金，要求w公司承担连带责任。北京市第二中级人民法院作出判决后，在执行过程中w公司的贷款保证金被划扣。

2009年9月，w公司起诉秦某兰、赵某刚房屋买卖合同纠纷，要求解除相关合同，本院判决解除部分合同。秦某兰、赵某刚不服上诉，在上诉过程中表示涉案房屋实际系由A公司购买，但指定以其名义签订合同并办理按揭贷款。2011年3月18日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第01246号民事判决书，撤销一审判决并驳回w公司的诉讼请求。此外，在各方其他案件诉讼过程中，秦某兰、赵某刚均有涉案房屋系实际由A公司购买，但指定以其名义签订《商品房买卖合同》并办理按揭贷款的表述。北京A公司于2003年12月成立，秦某兰自2003年12月至2015年2月担任该公司法定代表人。

 四、裁判结果

确认北京A公司有限责任公司与秦某兰、赵某刚之间存在借名购买《商品房买卖合同》项下北京市丰台区某处商业用房二层、三层房屋的关系，借名购房事实有效。

 五、案件分析

 （一）借名购房关系的认定依据

本案的关键在于A公司与秦某兰、赵某刚之间是否存在借名买房关系以及该关系是否有效。从证据层面来看，《购置商业用房、银行按揭贷款具体工作安排》《决议》《声明》等文件构成了完整的证据链。这些文件明确显示了A公司在购房过程中的主导地位、资金支付安排以及对房屋所有权的归属约定。特别是《决议》中清晰地确定了房产属A公司所有，相关人员只是名义买受人，A公司负责还款等关键内容。

此外，秦某兰、赵某刚在其他案件诉讼过程中的陈述也进一步印证了借名买房的事实。尽管秦某兰在本案中予以否认，但在之前的上诉过程以及其他相关案件中，其多次承认房屋实际由A公司购买，只是以他们的名义办理手续。这种前后矛盾的说法，降低了其辩解的可信度。

 （二）对相关合同效力与借名关系的理解

虽然生效判决确认了w公司与秦某兰、赵某刚之间的《商品房买卖合同》以及借款合同的有效性，但这并不影响对A公司与秦某兰、赵某刚之间借名买房关系的认定。因为这些合同是基于当时办理银行按揭贷款的需要而签订的，从整个交易背景和各方真实意图来看，A公司才是实际购房主体，借名买房的事实在一系列文件和当事人的多次陈述中得以体现。

 六、办案心得

 （一）深入挖掘证据是关键

从早期的公司工作安排文件到各方的决议、声明，每一份证据都像是拼图的一块，共同拼凑出案件的真实面貌。这些证据不仅要收集齐全，更要深入分析其关联性和证明力。例如，《决议》和《声明》中关于房屋所有权归属和各方责任的表述，直接指向了借名买房的事实，成为胜诉的关键证据。

 （二）对案件历史脉络的梳理

梳理案件的历史脉络对于理解案件全貌至关重要。本案涉及多起相关诉讼，各个诉讼中的事实陈述、判决结果都相互关联。通过对这些信息的整理和分析，能够清晰地看到当事人在不同阶段的主张和态度变化。这种历史视角有助于发现案件中的关键节点和矛盾点，从而更好地制定诉讼策略。例如，秦某兰在不同案件中的不同说法，成为突破其辩解防线的重要突破口。

 （三）准确把握法律关系与合同效力的平衡

在处理涉及多个合同且法律关系复杂的案件时，准确把握各种法律关系以及合同效力之间的平衡是一个挑战。本案中，既存在商品房买卖合同、借款合同的效力问题，又涉及借名买房这一特殊法律关系的认定。需要深入研究法律规定，准确理解不同合同在整个交易中的作用和地位，确保在主张借名买房关系成立时，不会因其他合同的效力问题而受到影响。通过对法律关系的准确分析和对合同效力的合理解读，为案件的胜诉奠定了坚实的法律基础。