《房产合同律师：与部分拆迁安置人签合同，其他安置人反对，买方能起诉履行吗？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）原告主张

原告宋某鹏向法院提出以下诉讼请求：

1.判令被告将位于北京市顺义区×××房屋交付原告。

2.判令被告承担本案诉讼费用。

其事实与理由为：刘某涵之夫孙某扬（已故），刘某涵系孙某涛之母，孙某扬系孙某涛之父，齐某玲系孙某涛之妻，孙某莉系孙某涛与齐某玲之女，孙某杰系孙某涛与齐某玲之子。2009年7月，全家因北京市顺义区××××××宅院拆迁获补偿楼房4套，经协商决定出售其中两套。2010年1月8日，与原告签订《房屋买卖协议》，约定将一套80平米（单价6500元/平米，总价52万元）的拆迁所得房屋卖给原告。该协议已被北京市顺义区人民法院、北京市第三中级人民法院确认为有效，故原告依据协议和法院判决要求被告交房。

 （二）被告答辩

1.刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰共同辩称

    -房屋为共同财产，买卖合同仅孙某涛签字，其他共有人未签字且事后未同意，虽协议有效，但在其他共有人同意前不能履行。

    -涉案房屋由被告家庭居住，且他们无其他房屋。

    -买卖合同未约定交付时间，原告要求交房无合同依据。

2.孙某涛辩称

与上述四人意见相同。

 （三）法院查明情况

1.当事人关系

孙某扬与刘某涵是夫妻，孙某涛是二人之子，孙某涛与齐某玲是夫妻，二人育有孙某莉和孙某杰。

2.《房屋买卖协议》内容

协议显示买房人宋某鹏，卖房人孙某扬、刘某涵、孙某涛、齐某玲、孙某莉、孙某杰。协议约定卖房人将拆迁获补的约80㎡楼房（以实际为准）卖给宋某鹏，房价52万元。付款方式为签字日付30万元，交钥匙时付尾款（多退少补）。因是拆迁房，当时不能办理过户，取得手续后3日内办理，过户费由买房人承担。同时规定了违约责任，违约金为顺义区楼房时价的三倍，卖房人拒绝办理过户视为违约，办理过户后协议失效。协议签订日期为2010年1月8日（买房人）和2010年1月7日（卖房人部分签字）。

3.协议效力认定

法院曾判决确认该《房屋买卖协议》有效，认定协议经过双方商议，孙某涛家庭成员应当知晓，不采信五被告主张的孙某涛擅自处分他人财产一说。五被告上诉后，北京市第三中级人民法院维持原判。此协议指向的房屋为被告回迁安置房屋中约80㎡的一套（实测面积82.63㎡，位于北京市顺义区×××）。

4.庭审情况

原告明确基于生效判决书要求继续履行合同交付房屋，不要求办理产权过户登记。齐某玲申请对其签字鉴定，法院未准许。

5.房款支付情况

原告主张已支付房款的证据包括：银行凭单（2014年1月22日存入孙某涛账户5000元、2014年11月3日存入10000元、2018年11月22日存入3000元）和收条（2010年1月8日30万元、2012年1月13日11万元、2012年12月9日1万元、2015年8月9日2万元、2015年8月18日5万元），共计508000元。孙某涛认可除2015年8月9日收条外其他收条为自己所写，虽称部分“房款”字样是应原告要求所写，但不申请对2015年8月9日收条笔迹鉴定。双方同意法院核算房屋尾款问题并在判决主文中体现。

6.房屋占有情况

庭审中被告称房屋由家庭成员共同居住，卷宗显示被告选购4套回迁房且内部未分割。

 （四）裁判结果

被告孙某涛、刘某涵、齐某玲、孙某莉、孙某杰于判决生效之日起30日内腾退顺义区×××房屋并交付原告宋某鹏；原告宋某鹏在接收房屋当天向被告支付购房尾款29095元。

 二、案件分析

 （一）合同效力的关键认定

本案核心在于《房屋买卖协议》的效力及履行问题。协议经两级法院认定有效，这为原告主张权利奠定了坚实基础。法院对于协议效力的认定依据充分，从双方当事人的商议情况以及家庭成员对协议的知晓可能性等多方面考虑，否定了被告关于孙某涛无权处分的抗辩。这种认定符合合同订立的一般原则，即如果各方在行为上表现出对合同内容的知晓和认可，即使签字形式存在瑕疵，也不影响合同的整体效力。

 （二）履行合同的现实可能性

1.房屋交付的依据

原告要求被告交付房屋属于非金钱债务的履行请求。从事实角度看，涉诉房屋实际由被告占有居住，但被告选购了4套回迁安置房屋且未分割，这表明被告有条件腾退房屋，不存在履行合同的现实障碍。根据合同约定，双方的主要权利义务包括房款支付和房屋交付、所有权转移，既然协议有效，双方就应当全面履行。

2.房款支付的核算

关于房款支付，根据协议约定和原告提供的证据可以清晰核算。涉诉房屋总价为82.63×6500= 537095元，原告已支付508000元，尽管孙某涛对部分款项性质有异议但未提供证据，法院据此认定尾款为29095元是合理合法的。这既保障了原告的合法权益，也确保了合同价款的公平支付。

 三、办案心得

 （一）证据收集与整理的重要性

证据的作用至关重要。对于原告已支付房款的证据，如银行凭单和收条，必须仔细梳理和核对。这些证据不仅是证明原告履行合同义务的依据，也是反驳被告抗辩的有力武器。同时，对于证据中的细节问题，如收条笔迹争议等，要做好充分准备，分析其对案件走向的影响。

 （二）对法律条文和既往判例的精准运用

熟悉和准确运用法律条文是胜诉的基础。本案中，依据合同相关法律规定，强调依法成立的合同对当事人的约束力，以及合同履行的原则。同时，过往法院对《房屋买卖协议》效力的判决作为重要参考，成为支持原告主张的有力依据。在面对被告关于无权处分等抗辩时，通过对这些法律依据和判例的解读，有效维护了原告的权益。

 （三）对案件细节和整体情况的把握

了解案件的每一个细节，包括当事人之间的关系、房屋拆迁补偿情况、合同签订过程和履行情况等，对于制定诉讼策略至关重要。从整体上把握案件，分析各个环节之间的联系，能够发现案件的突破点和关键问题。例如，本案中对被告家庭房屋选购情况的了解，有助于判断房屋交付的可能性，从而为原告的诉讼请求提供更全面的支持。