《房产合同律师：签房屋合同后卖方起诉合同无效纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

 （一）原告诉称

陈某君、赵某英向本院提起诉讼，诉讼请求如下：

1.请求法院判决双方于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效。

2.请求判令路某鹏归还我方关于案涉房屋的《安置房定购合同》原件。

其事实和理由为：2020年10月27日，因急需用钱，二人向路某鹏借款15万元，并签订了《借款合同》。合同约定借款15万元，同时将海淀区Z号房屋（面积86.22平米）作为该借款的抵押担保。基于借钱的急迫心理，二人同意将房屋用作借款担保，并与路某鹏签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。

此房屋买卖合同约定由陈某君、赵某英出售给路某鹏海淀区Z号拆迁房一套，房屋成交价格185万，定金15万元。两份合同签订后，路某鹏将15万元借款转给二人，二人则将《苏家坨镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》等原件交付给路某鹏作为借款抵押担保。然而，在借款合同约定还款期限前，二人找到路某鹏欲归还借款和利息时，路某鹏却称双方是房屋买卖关系而非借款关系，并要求二人双倍返还定金。陈某君、赵某英认为双方之间只是借款关系，并无房屋买卖的真实意图，签订房屋买卖合同仅是对借款合同的担保。

 （二）被告辩称

路某鹏辩称：

1.双方原本并不认识，是经北京D公司介绍，因购买房屋而相识，不存在任何借贷关系。

2.二人并没有实际向自己借款，借贷关系不存在。

3.陈某君、赵某英提交的借款合同并非各方真实意思表示所签署，二人以借款合同提起诉讼，属于逃避责任的行为。

路某鹏还提出反诉，反诉请求如下：

1.请求法院依法解除双方于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

2.请求法院判令陈某君、赵某英双倍返还已支付的购房定金30万。

 （三）陈某君、赵某英对反诉辩称

1.双方签订房屋买卖合同的真实目的是担保民间借贷合同的履行，并无买卖房屋的意思表示，双方签订的房屋买卖合同无效。以房屋买卖合同作为借款担保的意思表示明确，双方并无房屋买卖的合意，签订房屋买卖合同系双方的虚假意思表示。

2.案涉房屋并未取得产权证书，依法不得转让，双方签订的房屋买卖合同应属无效。因此，认为对方提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回。

 （四）法院查明

1.2012年9月11日，陈某君（乙方）与北京m公司（甲方）签订《安置房定购合同》，购买Z号房屋，路某鹏持有该《安置房定购合同》原件并当庭出示。

2.2020年10月27日，陈某君、赵某英（出卖人）与路某鹏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋坐落于海淀区Z号，房屋成交价格185万元，定金15万元。此《北京市存量房屋买卖合同》对逾期交房、逾期付款、逾期过户、逾期迁出户口的违约责任进行了规定，但未约定付款期限和交房时间。路某鹏称当时陈某君的父母及孩子都居住在诉争房屋，陈某君表示要先租房然后腾房，时间不确定，所以双方口头约定给陈某君几个月时间腾房，一手交房一手交钱。但陈某君、赵某英对此不予认可，称双方是借款关系，这种约定不符合正常买房情形。

3.2020年10月27日，路某鹏（甲方、出借人）与陈某君、赵某英（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定借款金额15万元，借款期限从2020年10月27日至2020年11月26日。乙方将其拥有的一套坐落于北京市海淀区Z号房屋为上述借款提供抵押担保，借款利率为年息15%，以乙方本合同抵押担保的标的的房屋不动产权证书下发之日起30个工作日一次性支付甲方本金及利息。同时约定如乙方将本合同抵押担保标的的房屋过户给甲方，本借款合同自动解除，本借款合同约定的利息乙方无需支付，甲方出借的全部借款作为购买乙方的购房款，乙方无需退还甲方。2020年10月27日，陈某君书写《定金及房款交付确认函》，表明收到路某鹏交付的购房定金15万元。

4.庭审中，路某鹏主张双方实为房屋买卖合同关系，并提交《同意出售及继承履约承诺书》、《售房人陈述》、《关于如实陈述交易信息的声明》、微信聊天记录、录像光盘作为证据。录像光盘内容为陈某君的爷爷奶奶认可房屋出售事宜并签署《同意出售及继承履约承诺书》的情况。陈某君对《同意出售及继承履约承诺书》、《售房人陈述》、《关于如实陈述交易信息的声明》、录像光盘真实性认可，但对证明目的不予认可，对微信聊天记录不予认可。陈某君、赵某英称之前不认识路某鹏，最开始是陈某君想要出售房屋，通过中介找到路某鹏，但在交易过程中，路某鹏同意借给陈某君款项，并要求用房屋作为担保。路某鹏对这一说法不予认可，称之前不认识二人，后经房屋中介介绍向二人购买房屋。2020年因疫情影响，房价下滑，后因房价上涨，陈某君、赵某英不想继续履约，想在不承担违约责任的情况下解除合同，自己不同意。路某鹏表示之前不认识陈某君、赵某英，没有向二人借款的理由，自己需求的是房屋，在自身买房资金尚不充足的情况下不可能借款给二人。

5.2021年，陈某君、赵某英曾以房屋买卖合同纠纷为由将路某鹏诉至本院，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并返还《安置房定购合同》，当时解除合同的理由是路某鹏未按照合同约定履行付款义务。陈某君、赵某英称从始至终认为15万是借款，路某鹏利用其优势地位让他们签订了借款合同和买卖合同，他们想还款才起诉要求解除。

6.庭审中陈某君、赵某英称诉争房屋未办理房屋产权证，且房屋性质不确定，违反行政法规及法律强制性规定的合同无效，且存在以合法形式掩盖非法目的的行为，路某鹏以房屋买卖合同来掩盖其高额的借款利息的行为无效。路某鹏对这些主张不予认可，称诉争合同合法有效，虽然房屋未办理产权证书，但权属清晰，具备买卖的条件，双方进行房屋买卖意思表示真实。

 （五）裁判结果

1.陈某君、赵某英与路某鹏于2020年10月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日解除。

2.陈某君、赵某英于本判决生效后10日内双倍返还路某鹏购房定金30万元。

3.路某鹏于本判决生效后10日内将《苏家坨镇宅基地房屋被拆迁人安置房定购合同》返还给陈某君、赵某英。

 二、案件分析

本案的核心争议焦点在于陈某君、赵某英与路某鹏之间真实的合同关系究竟为何。

首先，从《借款合同》的内容来看，其中约定“如乙方将本合同抵押担保标的的房屋过户给甲方，本借款合同自动解除，本借款合同约定的利息乙方无需支付，甲方出借的全部借款作为购买乙方的购房款，乙方无需退还甲方”。若《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》只是双方虚假意思表示，那么此约定明显不符合15万元借款合同关系应有的内容逻辑。正常的借款关系不会存在这种将抵押物过户就直接转化为购房款且无需支付利息和退还借款的情况。

其次，从双方相识情况分析，陈某君、赵某英与路某鹏此前并不相识，这种情况下双方建立借款合同关系缺乏基本的信任基础。在房屋交易过程中协商订立借款合同关系是不符合常理的行为模式。一般而言，陌生人之间更倾向于建立简单直接的买卖关系或者有明确的借贷背景和条件，而本案中双方对借贷还是买卖的陈述存在巨大分歧。

再者，从房屋的性质和交易背景来看，陈某君是《安置房定购合同》的买受人，在其与赵某英离异的情况下，共同签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且陈某君的直系长辈亲属签写《同意出售及继承履约承诺书》，这些情况都符合回迁安置房交易的一般特征。从借款合同关系角度，很难对这些行为进行合理的解释。

最后，路某鹏向陈某君支付15万元后，陈某君签写了《定金及房款交付确认函》，明确载明收到路某鹏交付的购房定金15万元。这一行为在一定程度上表明双方在当时对于款项性质有过某种确认。

综合上述各个方面的情况，法院认定陈某君、赵某英与路某鹏之间为房屋买卖合同关系而非借款合同关系。由于陈某君、赵某英明确表示拒绝履行房屋买卖合同，路某鹏要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求二人双倍返还购房定金30万元，是具备事实及法律依据的，因此法院予以支持。对于陈某君、赵某英主张合同无效的请求，因诉争房屋为回迁安置房，房屋性质尚未确定，其要求确认合同无效依据不足，法院不予支持。而随着《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除，陈某君、赵某英要求路某鹏返还《房屋被拆迁人安置房定购合同》，具备事实和法律依据，法院予以支持。

 三、办案心得

在办理这起案件过程中，深刻体会到证据收集与分析对于案件走向的关键作用。

一方面，对于合同文本的细致研读至关重要。本案中，《借款合同》与《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议之间的条款关联和逻辑矛盾是突破点。这些条款不仅仅是文字的表述，更是双方当时真实意图的潜在映射。通过对这些条款的反复推敲，才能挖掘出有利于我方的线索。

另一方面，对证据的全面收集和深入理解是胜诉的基础。例如路某鹏提交的《同意出售及继承履约承诺书》、录像光盘等一系列证据，这些看似零散的证据，经过整合分析后，能够形成有力的证据链。而对于对方提出的证据，需要敏锐地找出其中证明目的与实际情况不符的地方，如陈某君对部分证据真实性认可但对证明目的不认可的情况，就需要进一步剖析其背后的原因。

同时，对案件背景和法律规定的熟练掌握不可或缺。了解回迁安置房交易的一般特征和相关法律法规，能够在复杂的案件事实中迅速定位关键问题。本案中房屋未取得产权证及房屋性质不确定等因素对合同效力的影响，需要准确运用法律知识进行判断。而且，在面对对方提出的多种主张和反驳时，依据法律规定进行有力回应是维护当事人权益的关键。总之，办理此类复杂案件，需要从多个角度深入挖掘、分析，以构建坚实的胜诉基础。