《房产买卖律师专业洞察：亲属借住称买房，我方不认可纠纷焦点解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告刘某峰向本院提出诉讼请求：

1.请求判令刘某君为刘某峰办理北京市大兴区A室过户手续。

2.本案诉讼费用由刘某君承担。

 （二）事实与理由

刘某峰与刘某君是堂兄弟关系。2006年5月初，二人经协商，刘某君将位于北京市大兴区A室房屋卖给刘某峰，约定房款为20000元，并计划于2007年春节办理过户手续。2006年8月26日，刘某峰已将全部房款付给刘某君，刘某君随之将房屋钥匙交给刘某峰。此后，刘某峰对房屋进行了简单装修并入住。

然而，之后刘某峰多次要求刘某君配合办理过户，刘某君均以出差为由拒绝配合。无奈之下，刘某峰向法院提起诉讼。

 （三）被告答辩

被告刘某君辩称，刘某峰的诉讼请求缺乏事实和法律依据，二人之间不存在房屋买卖合同关系。涉案房屋只是刘某君出于亲情借给刘某峰暂住的。2005年前后，刘某峰来到北京，因经济困难，刘某君将自己名下的涉案房屋无偿借给刘某峰使用。2021年年初，刘某君得知刘某峰将房屋出租牟利，这完全违背了出借房屋的初衷，于是欲收回房屋。刘某峰却虚构事实，谎称花两万元买下了涉案房屋。刘某峰的主张没有任何证据支持，恳请法院查明事实，驳回刘某峰的全部诉讼请求。

 二、法院查明事实

1.房屋来源及产权情况

刘某君于2000年与某单位签署《房屋买卖契约》，购买大兴区A号房屋，房价款49672.15元，房屋所有权人为刘某君。

2.过往诉讼情况

2021年，刘某君以物权保护纠纷为案由将刘某峰诉至本院，要求刘某峰腾退涉案房屋等。法院经审理认为：“根据刘某君的诉讼请求，本案案由虽为物权保护纠纷，但实质是刘某君要求刘某峰返还原物，而返还原物纠纷是指合法占有物权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。涉诉房屋虽登记在刘某君名下，但刘某峰认为涉诉房屋系归其所有并就涉诉房屋另行提起房屋买卖合同纠纷。因此，双方对于涉诉房屋相关权利问题存在争议，在此争议未解决之前，刘某峰是否系无权占有涉诉房屋并不确定，刘某君以物权保护为由起诉主张其诉求不当，应当予以驳回。”该裁定已生效。

3.原告证据及被告质证情况

 刘某峰主张及证据

刘某峰主张其与刘某君存在房屋买卖合同关系。2006年，刘某峰通过亲戚凑齐20000元购房款，支付给刘某君的父亲刘某贵。2006年5月初，刘某峰和刘某贵商量好买房事宜，刘某峰认为刘某贵代表了刘某君的意愿，因刘某君在上海，所以让刘某贵将房子卖给自己，钱款由刘某贵转交给刘某君，给钱的同时拿到了钥匙，刘某峰还打电话感谢过刘某君。刘某峰提交了以下证据：

 证据1：活期交易历史明细、银行卡存款凭条：用以证明刘某峰母亲支付5000元购房款、舅舅支付6000元购房款，小姨支付5000元购房款，另外4000元是刘某峰与女友一同凑齐。刘某君表示若有银行原件核对一致，则认可真实性，但不认可关联性及证明目的，认为该证据仅能显示银行交易金额及日期，无法证明所列款项由谁支付，更不能证明款项的性质和用途。

 证据2：居住证明，供暖费发票、有线电视用户回执、管道维修费发票、水费缴纳记录：证明刘某峰一直在涉案房屋居住。刘某君对居住证明的真实性、关联性、证明目的均不认可，认为涉案房屋的居住情况与房屋权属没有法律上的关联；对费用票据及缴费记录真实性认可，但不认可证明目的，认为缴纳费用情况与居住情况并不具备因果关系，与房屋权属也不具备关联性。

 证据3：刘某峰母亲吴某梅与刘某君母亲的通话录音：证明刘某君母亲认可收到刘某峰20000元购房款。刘某君认为该录音时间久远，不确定是否存在编辑、增减内容，若无原始载体则不认可其真实性、合法性和证明目的，且录音中没有买房、购房款的表述，无法得出刘某君收到20000元购房款这一结论。

 证据4：证人证言：证明原、被告之间存在买卖合同关系。刘某君对证人证言真实性不认可，亦不认可证明目的，称该证人系刘某峰的亲属，有着明显的利害关系，不能作为认定案件事实的依据，且该证据并不符合证人证言的基本特征，并非证人亲眼所见、亲耳所闻，均是传来证据，证人并未亲自参与所谓的“购房过程”，证言内容严重违背基本事实，虽然有打钱事实，但不能证明款项用途。

 证据5：西城区房屋管理局拆迁档案：证明原、被告存在买卖合同的历史缘由。刘某君对该证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的，称涉案房屋系刘某君单位福利房房改所得，与拆迁无关，被拆迁的房屋系案外人的个人房产，拆迁利益与本案没有任何法律上的联系。

 证据6：民事裁定书：证明原、被告因涉案房屋产生纠纷，法院将刘某君的诉求予以驳回。刘某君对裁定书的真实性认可，但不认可证明目的，称只是程序上的文书，没有对实体方面的认定。

 证据7：房屋产权登记书：证明房屋无查封抵押情况。刘某君对该证据的真实性、证明目的认可。

 刘某君主张及证据

刘某君不认可双方存在房屋买卖合同关系，主张涉案房屋是单位分配的公房，2002年取得房本。2005年前后，刘某峰与其女友来北京发展，考虑到亲情关系，当时房屋闲置，刘某君便把房子借给刘某峰和其女友居住，刘某君把钥匙给刘某峰后回上海了。刘某君称20000元是其父母被动接收的，当时刘某峰去家里拉取家具家电，把钱留在了家里。刘某君提交以下证据：

 证据1：房屋所有权证书：证明刘某君于2002年取得涉案房屋所有权证书，是涉案房屋的合法所有权人，且证书一直在刘某君处。刘某峰对该证据真实性认可，但不认可证明目的，称房本原件在过户之前在卖方手里是正常情况。

 证据2：当地房屋成交价格记录：主张房屋不可能以2万元价格出售。

 三、裁判结果

驳回刘某峰的全部诉讼请求。

 四、案件分析

 （一）争议焦点与举证责任

本案的核心争议焦点在于刘某峰与刘某君是否存在房屋买卖合同关系。在民事诉讼中，“谁主张，谁举证”是基本原则，因此刘某峰需要承担证明双方存在口头房屋买卖合同关系的举证责任。

 （二）对原告证据的分析

刘某峰提交了一系列证据试图证明其主张，但这些证据存在诸多问题。虽然他提供了资金支付相关的证据，显示了款项的筹集情况，但无法确凿证明这些款项就是用于购买涉案房屋，更不能证明刘某君有出售房屋的明确意思表示。证人证言因证人与刘某峰的亲属关系以及证言内容的间接性和不确定性，证明力较弱。通话录音也因缺乏明确指向房屋买卖的内容而无法有效证明其主张。拆迁档案与本案关联性不足，不能作为证明房屋买卖关系的有力证据。而且，从常理来看，20000元的购房款金额显著低于当时房屋的市场价值，这也使得刘某峰主张的房屋买卖关系存在疑点。

 （三）对被告主张及证据的考量

刘某君对交付房屋和收款行为做出了合理解释，考虑到双方的亲戚关系，这种解释具有一定的可信度。同时，房屋所有权证书明确显示刘某君是房屋的所有权人，这进一步加强了刘某君主张的合理性。法院之前的民事裁定书虽然驳回了刘某君的物权保护诉求，但并未否定其所有权人身份，这并不影响刘某君在本案中对房屋所有权的主张。

 （四）综合判断

综合庭审查明的情况，刘某峰提交的证据不足以证明其与刘某君之间存在口头房屋买卖合同关系，而刘某君的主张和证据在一定程度上更符合常理和法律规定，因此法院对刘某峰的诉讼请求不予支持。

 五、办案心得

 （一）证据收集与分析的重要性

在处理此类涉及合同关系是否存在的纠纷案件时，证据是决定胜负的关键。每一个证据都需要仔细分析其关联性、真实性和证明力。对于原告而言，要构建一个完整且有说服力的证据体系是非常困难的，尤其是在口头合同的情况下。需要从多个角度收集证据，如资金往来、交易过程、双方沟通等方面，但同时要注意这些证据之间的逻辑性和指向性，避免出现孤立或模糊不清的证据。对于被告而言，在反驳原告主张时，要善于从证据的薄弱环节入手，分析其不合理之处，同时提出自己的合理解释，并辅以相应证据支持。

 （二）考虑人情关系对案件的影响

在本案中，原被告之间的亲戚关系给案件增加了复杂性。这种关系可能导致双方在行为和表述上存在一些模糊性和可解释性。在处理类似案件时，不能忽视人情因素对当事人行为的影响，要充分考虑这种特殊关系下的各种可能性，同时也要警惕当事人利用亲情关系来掩盖或歪曲事实。在分析证据和判断案件事实时，要谨慎对待因亲情关系产生的特殊情况，避免简单地依据常理判断而忽略了这种关系可能带来的影响。

 （三）把握法律原则和诉讼策略

在整个案件过程中，始终要紧扣法律原则，特别是关于合同成立的要件以及举证责任的规定。对于被告而言，熟悉法律规定可以帮助其更有效地反驳原告的主张，维护自己的合法权益。在面对复杂的证据和模糊的事实情况时，要依据法律规定梳理案件脉络，找出对自己有利的论点和证据，引导法官朝着有利于自己的方向判断，这需要律师对法律条文的深入理解和在实践中的灵活运用。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！