《房产纠纷律师专业解析：房屋售非本村成员迁户问题 —— 宅基地流转乱象与解决之道》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件情况介绍

 （一）原告诉求

原告齐某辉向法院提出诉讼请求如下：

1.请求依法确认原告与被告于2006年签订的《房屋买卖契约》、2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、2011年签订的《补充协议》、2020年签订的《房屋买卖合同书》无效。

2.要求被告承担诉讼费用。

 （二）事实依据

1.宅基地及房屋来源

原告出生于北京市平谷区xxx村的农村家庭。1946年出生的原告经分家析产在当地获得宅基地一处及地上房屋六间。截至2010年9月19日，经北京市平谷区人民法院、北京市第二中级人民法院一、二审判决，确认坐落于当地xxx院内的北房六间归原告所有。

2.房屋买卖及协议变更过程

2006年，原告与被告签订《房屋买卖契约》（以下简称“原契约”），将涉案宅基地及其房屋作价20万元卖给被告。2010年3月8日，双方签订《关于2006年（房屋买卖契约）的补充协议》，对原契约内容进行变更，约定共同雇佣建筑队翻建房屋，资金由原告出资18万元，其余由被告出资，原告退还被告10万元与原契约的20万元购房款抵销，且原告已退还该10万元。

2011年，双方再次签订《补充协议》，对原契约及其之前的补充协议再次变更，约定涉案六间房原告、被告各享有50%产权（含宅基地土地使用权），即西边三间归原告，东边三间归被告。2020年，因原契约及其补充协议的合同目的无法实现、客观情况变化，双方签订《房屋买卖合同书》，重新约定东边三间房的宅基地归被告使用，西边三间房的宅基地归原告使用，房屋价款、宅基地使用权转让费为10万元（已付清），并以原告名义办理手续。

3.主张合同无效理由

原告认为，涉案合同涉及农村宅基地买卖，根据法律规定，农民集体所有土地的使用权不得转让，所以这些合同依法应属无效。原告表示自己是善意的，纠纷发生并非其一人之过，希望被告积极止损，共同通过法律途径解决问题，毕竟这些合同虽经多次补充、变更，但至今未完全依约履行。

 （三）被告答辩

被告赵某君辩称：

2006年，齐某辉因购房缺钱将xxx房屋卖给赵某君，双方签订《房屋买卖契约》，该契约得到村委会同意和确认，赵某君向村委会交纳了宅基地有偿使用费1000元及翻房押金500元，村委会出具了收据。2009年左右，赵某君准备拆除xxx号房产翻建，但因齐某辉房产权属争议，齐某亮阻止且多次报案未能解决，导致赵某君一直未能建房。

由于齐某辉反悔，2010年3月8日双方签订《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》，约定双方各使用一半宅基地及建房事宜。因前两份协议目的无法实现，2011年，双方就xxx房产处分问题再次签订《补充协议》。2020年，因客观情况变化，双方又签订《房屋买卖合同书》，约定了宅基地上建房及收益归属相关事宜。2020年10月13日，为建房得到案外当事人齐某亮同意，赵某君、齐某辉与齐某亮签订《协议书》，赵某君给付齐某亮5万元，齐某亮同意赵某君建房，赵某君还同意齐某辉先建房。

被告认为2020年《房屋买卖合同》是因2006年《房屋买卖契约》等合同目的无法实现而达成的解决问题的一致意见，是对案涉房产建设、出资、拆迁权益归属的约定，是过程协议，不违反法律法规，是有效协议。

此外，齐某辉一直在外工作多年，已非xxx集体经济组织成员，其于2006年将案涉房产出售给赵某君，因其自身资格问题，齐某辉无资格要求返还案涉房产。因此，被告请求法院查清事实，判决驳回齐某辉的全部诉讼请求，维护自身合法权益。

 二、法院查明事实

1.1969年，齐某辉通过分家分得坐落于北京市平谷区xxx北房3间。1981年，齐某鹏、齐某刚及齐某辉兄弟三人协议：齐某刚将其所有的坐落于北京市平谷区xxx北房3间赠与齐某鹏，同时，齐某鹏又将齐某刚赠与的这3间房赠与齐某辉，条件是齐某辉支援齐某鹏当年建房。

2.2006年，齐某辉与赵某君签订《房屋买卖契约》，约定以20万元价格出售坐落于北京市平谷区xxx的6间房屋。2010年3月8日，双方签订关于2006年《房屋买卖契约》的补充协议，对契约内容进行变更。2011年，因之前签订的契约及补充协议目的无法实现，双方再次签订补充协议变更内容。2020年，双方以客观实际情况发生变化为由签订《房屋买卖合同书》，就坐落于北京市平谷区xxx房屋的权属、房屋价款、双方权利义务、宅基地使用权转让费及交付期限等内容重新约定。

3.齐某辉于2010年3月将齐某鹏之继次子齐某亮诉至本院请求确认坐落于北京市平谷区xxx6间房屋归齐某辉所有，本院判决坐落于北京市平谷区xxx内的6间房屋归齐某辉所有。齐某亮不服上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

4.赵某君为非农业家庭户，户籍地址为北京市平谷区xxx，其非北京市平谷区xxx集体经济组织成员。

 三、裁判结果

确认齐某辉与赵某君于2006年签订的《房屋买卖契约》、于2010年签订的《关于2006年<房屋买卖契约>的补充协议》、于2011年签订的《补充协议》、于2020年签订的《房屋买卖合同书》无效。

 四、案件分析

 （一）法律规定与合同效力的关系

根据我国法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。在农村宅基地相关法律制度中，宅基地是农村集体经济组织成员基于特定身份享有的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，其使用权的流转受到严格限制。特别是向非本集体经济组织成员流转宅基地使用权，通常是被禁止的。

在本案中，齐某辉将其所有的位于北京市平谷区xxx的6间房屋出售给非本集体经济组织成员赵某君，这一系列的买卖行为涉及到宅基地的流转，直接违反了宅基地相关法律规定中的强制性内容。这种违反并非是轻微或可补救的，而是涉及到宅基地使用主体资格这一根本性问题，因此双方签订的《房屋买卖契约》及后续一系列相关协议、《房屋买卖合同书》都应当被认定为无效。

 （二）协议变更对合同效力的影响

虽然原被告双方在2006年签订初始契约后，又于2010年、2011年、2020年多次对协议内容进行变更，但这些变更并未改变宅基地买卖这一核心事实，也不能改变因违反法律强制性规定而导致合同无效的结果。每次变更都是在原有的违法基础上对双方权利义务的重新调整，这些调整并不能使原本无效的交易合法化。

 （三）当事人身份对案件的影响

原告齐某辉虽然是涉案宅基地房屋的原所有者，但他的行为仍需受到宅基地相关法律的约束。而被告赵某君作为非农业家庭户且非涉案宅基地所在集体经济组织成员，其参与宅基地相关交易本身就存在合法性风险。双方的这种身份特征是判断合同效力的重要因素，也是导致合同无效的关键原因之一。

 五、办案心得

 （一）准确把握法律规定是关键

在处理此类涉及农村宅基地交易纠纷案件时，对宅基地相关法律规定的深入理解和准确把握是胜诉的关键。宅基地问题涉及到农村集体土地制度，法律规定较为复杂且具有特殊性，需要律师仔细研究相关法律法规，包括国家层面的土地管理法以及地方可能存在的具体实施细则。在本案中，明确宅基地使用权不得转让给非本集体经济组织成员这一核心法律规定，是确定合同无效主张的基础。只有对这些法律规定有清晰的认识，才能准确分析案件事实，为当事人制定正确的诉讼策略。

 （二）梳理案件事实与证据链构建

清晰梳理案件事实并构建完整的证据链对于胜诉至关重要。从原告的宅基地获取途径、房屋产权确认过程，到双方多次签订的买卖协议、补充协议内容及履行情况，再到双方当事人的身份信息等，每一个环节都需要详细梳理。通过收集相关的法院判决书、协议文本、缴费收据等证据，形成相互印证的证据链。在本案中，这些证据清晰地展示了整个案件的发展脉络，有力地支持了原告主张合同无效的诉求，让法官能够全面了解案件情况，增强了胜诉的可能性。

 （三）应对对方抗辩理由的策略

在诉讼过程中，充分考虑并有效应对对方的抗辩理由是不可或缺的环节。本案中被告提出了村委会同意、支付相关费用、协议目的变更等一系列抗辩理由。对于这些理由，需要逐一分析其法律性质和对案件结果的影响。比如，虽然村委会同意可能在一定程度上表明交易在当地的一种表面认可，但从法律层面来看，这种同意不能超越宅基地流转的强制性法律规定。通过对这些抗辩理由的深入剖析，运用法律规定和已有证据进行反驳，能够更好地维护当事人的合法权益，确保诉讼方向不被对方的抗辩所干扰，最终实现胜诉目标。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！