《律师专业解析：恋爱购房判归男方，女方拒腾 —— 情感破裂后的房屋归属与执行困境》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

 （一）本诉原告孙某智诉求

原告（反诉被告）孙某智向法院提出诉讼请求：判令六被告腾退北京市东城区Y号房屋，并将该房屋返还给孙某智。

 （二）本诉事实与理由

孙某智称与被告原系朋友关系。2000年8月，其购买了北京市东城区Y号房屋，购房款通过向S银行贷款支付。2006年，孙某智因个人原因离开该房屋，在打算处置房产时遭到被告拒绝。被告提出由其支付房屋银行贷款并在此居住，但2008年孙某智发现被告并未履行支付贷款的承诺。此后，孙某智多次要求被告腾退房屋，均被拒绝，这导致孙某智拖欠银行贷款及罚息。该房屋被被告无偿占用长达十年，严重侵犯了孙某智的合法权益，故向法院提起诉讼。

 （三）被告（反诉原告）齐某环答辩与反诉

1.答辩内容

齐某环称原告所述不实。二人原系男女朋友关系，2000年是齐某环出资购买了北京市东城区两套房屋。因齐某环无法办理两套房屋的贷款，××××号房屋以自己名义购买，Y号房屋以孙某智名义购买，相关购房手续由齐某环办理，Y号房屋购房合同中“孙某智”的签字也是齐某环所签。

2002年双方产生矛盾，齐某环要求将诉争房屋购房人名字改回自己，孙某智称需给其一笔钱。经协商，齐某环同意给付孙某智经济补偿34万元，并分期支付，至2005年6月28日已全部付清。后因齐某环未能及时偿还银行贷款，S银行起诉，齐某环让孙某智配合诉讼，但孙某智表示与其无关。2016年，齐某环出售××××号房屋，用售房款偿还诉争房屋贷款。齐某环认为诉争房屋与孙某智无关。

2.反诉请求

 判令本案诉争房屋归齐某环所有，并将其所有权变更登记在齐某环名下。

 如不能变更登记，要求孙某智退还已收取的房屋转让费，并赔偿齐某环向开发商支付的首付款、月供贷款及诉争房屋装修费、搬家费等本金及孳息损失1000万元。

 如孙某智不能退还赔偿上述损失，应当赔偿齐某环实际损失本金，及因此丧失在当时同地段购买同类型同质量同面积房屋机会而造成的可预见损失人民币1000万元。

 判令孙某智承担本案本诉、反诉费用。

3.反诉事实与理由

2003年5月12日，双方签订房屋转让协议，约定以不定期分期付款方式，由齐某环向孙某智支付诉争房屋转让费34万元（名义上为房屋使用费），以了断借名买房关系。齐某环多次支付，共计34万，履行了付款义务。但孙某智未配合将房屋所有权登记在齐某环名下。2008年，S银行起诉追索欠付贷款，孙某智拒不参与诉讼，后被法院缺席判决。孙某智长达十年拒不执行判决，在本次诉讼中见财起意、故意毁约，与开发商串通损害齐某环利益，将房屋所有权登记在自己名下。

 （四）其他被告答辩

被告苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某豪、齐某贵同意齐某环的答辩意见。

 （五）孙某智针对反诉的答辩

孙某智称被告所述不实。诉争房屋所有权已被人民法院生效裁判文书确认为孙某智个人所有，齐某环的反诉请求违反一事不再理原则。诉争房屋首付款已由法院认定，孙某智支付了91760.68元，剩余首付款258803.32元由孙某智向开发商支付，齐某环未支付过任何首付款。所谓月供贷款是由原、被告共同经营的W公司支付，因为公司使用诉争房屋作为经营场所，以支付房屋月供作为房屋使用费。

齐某环曾向孙某智借款53万，并约定以支付房屋按揭贷款作为还款方式。剩余贷款和罚息等费用已由孙某智向S银行还清。对于房屋装修费和搬家费，孙某智认为诉争房屋为其所有，现被被告长期非法占有使用，被告未经同意擅自装修，孙某智不同意承担费用，并保留要求被告恢复原状的权利。即使需承担装修费用，最多按装修评估报告载明的造价425635.41元承担。此外，齐某环在同一栋楼购买的××××号房屋因自身原因被银行拍卖，与孙某智无关，没有影响其购房机会，请求驳回齐某环的反诉请求。

 二、法院查明事实

1.人物关系

齐某环与苏某莉系夫妻关系，齐某豪、齐某贵是齐某环与苏某莉的儿子，赵某慧是齐某环之母，赵某慧与郭某康系朋友关系。孙某智与齐某环原系男女朋友关系。

2.房屋购买及相关合同情况

2000年8月30日，孙某智（乙方）与案外人北京X公司（甲方，后更名为北京X公司）签订《北京市内销商品房预售契约》，约定乙方购买甲方开发的位于北京市东城区Y号房屋，房屋售价款1720564元，付款方式见附件三（首付350564元，银行提供1370000元十五年期个人住房抵押贷款）。2000年8月29日，孙某智（乙方）与北京X公司（甲方）签订《购房贷款补充协议》，该协议落款处“孙某智”二字为齐某环所签。

2000年9月13日，北京X公司交付诉争房屋，孙某智及齐某环居住使用，后二人关系恶化，孙某智搬出。2000年11月2日，《北京市内销商品房预售契约》在房管部门办理了预售登记。2000年11月29日，孙某智（甲方、借款人、抵押人）与北京X公司（丙方、保证人）及S银行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定甲方因购买北京市东城区Y号房屋自住，向乙方贷款1370000元，2000年11月29日，S银行发放该贷款。

3.银行贷款诉讼及执行情况

2007年4月，因孙某智未按期偿还贷款，S银行诉至北京市西城区人民法院，请求解除《借款合同》、孙某智提前偿还借款本金967854.26元、支付至2007年4月11日的借款利息和逾期还款利息。审理中，法院裁定查封诉争房屋，后判决：一、解除S银行与孙某智、北京X公司签订的《S银行个人住房贷款借款合同》；二、孙某智在判决生效后十日内归还S银行借款本金967000及借款利息、逾期利息189000；三、北京X公司对孙某智的上述付款义务承担连带责任，承担保证责任后有权向孙某智追偿。

该判决生效后，S银行申请执行，预查封诉争房屋。2017年7月11日，孙某智履行判决义务，归还全部借款及利息，S银行出具结清证明。2017年7月21日，北京市西城区人民法院作出执行裁定书，解除对诉争房屋的查封。

4.相关房屋权属诉讼情况

2017年4月12日，齐某环将孙某智及北京X公司诉至本院，要求协助将诉争房屋所有权登记在自己名下，法院经审理认为齐某环对借名买房未提供有力证据，判决驳回其诉讼请求，双方上诉后，北京市第二中级人民法院维持原判。此间，孙某智同意向北京X公司支付尚欠购房款258803.32元。

2017年9月11日，齐某环将北京X公司及孙某智诉至本院，要求确认其与北京X公司就购买诉争房屋存在买卖合同关系，法院经审理认为其请求缺乏依据，判决驳回，齐某环上诉后，北京市第二中级人民法院维持原判。

2018年1月4日，孙某智将北京X公司诉至本院，要求继续履行合同，协助办理诉争房屋所有权登记手续，法院判决孙某智给付北京X公司剩余购房款258803.32元，北京X公司协助办理所有权登记手续，北京X公司上诉后，北京市第二中级人民法院维持原判。2018年6月27日，孙某智取得诉争房屋所有权证书。

5.其他情况

诉争房屋于2013年的装修价值为425365.41元。庭审中，齐某环表示与孙某智存在借名买房关系，孙某智同意转让房屋，转让费34万元已付清，孙某智则称所谓转让行为齐某环未履行，收条只是房屋使用费，且齐某环还拖欠借款。现诉争房屋由齐某环、苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某贵、齐某豪使用，孙某智要求六被告给付自2006年1月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费。

 三、裁判结果

1.被告齐某环、苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某贵、齐某豪于本判决生效后十五日内将北京市东城区Y号房屋腾空交付原告孙某智；

2.原告孙某智于本判决生效后十五日内给付被告齐某环房屋装修损失费人民币四十二万。

 四、案件分析

 （一）房屋所有权的确定依据

在本案中，房屋所有权的确定是核心问题。根据一系列已生效的裁判文书，孙某智被认定为诉争房屋的实际购买人。从房屋购买的初始合同（如《北京市内销商品房预售契约》）签订主体，到后续围绕房屋产生的一系列法律行为（包括与银行的贷款合同、因贷款纠纷引发的诉讼以及与开发商之间的合同履行情况等），都是判断房屋所有权归属的重要依据。尽管齐某环主张借名买房，但未能提供足够有力的证据来推翻既有裁判文书所确定的事实，因此孙某智对房屋的所有权应得到法律的保护。

 （二）反诉请求的法律关系分析

1.房屋所有权变更反诉请求

齐某环反诉要求房屋归其所有并变更登记，这与本案现有证据和已生效裁判文书所确定的房屋所有权归属相冲突。而且，该请求与当前本诉基于侵权（非法占有房屋）的法律关系并非同一性质，法院不予处理是符合法律规定的。这体现了司法实践中对于既定法律事实和法律关系稳定性的尊重，避免重复审理已经明确的问题，维护司法裁判的权威性。

2.其他经济赔偿反诉请求

齐某环要求孙某智退还房屋转让费、赔偿首付款、月供贷款、装修费、搬家费及相关孳息和预期损失等。这些反诉请求涉及多个不同的法律关系，如转让费涉及所谓房屋转让协议的效力认定，首付款和月供贷款涉及房屋购买资金来源的争议，而这些问题在之前的相关诉讼中已经有了一定的结论或者与本案本诉的侵权法律关系相互独立。对于装修费，虽然在一定程度上与房屋腾退相关，但考虑到本案整体情况，法院仅对装修损失费在合理范围内进行了处理，对于其他赔偿请求因与本诉法律关系不一致而未予处理，这种处理方式有利于保持案件审理的清晰性和法律适用的准确性。

 （三）本诉胜诉的关键因素

1.证据链条的完整性

孙某智能够胜诉的关键在于其有完整的证据链条来支持其对房屋的所有权主张。从房屋购买合同、贷款合同、履行贷款偿还义务的证明（如向银行归还全部借款及利息的结清证明），到各级法院围绕房屋权属所做出的一系列生效裁判文书，这些证据相互印证，形成了一个牢固的证据体系，有力地证明了孙某智是房屋的合法所有者，为其要求被告腾退房屋的诉求提供了坚实的法律基础。

2.法律关系的准确把握

在整个案件过程中，孙某智方准确把握了本案的核心法律关系是房屋所有权侵权纠纷。在面对被告复杂的反诉和各种抗辩理由时，始终围绕这一核心法律关系进行答辩和举证，没有被对方提出的多个看似相关实则混淆法律关系的问题所干扰。例如，对于齐某环提出的借名买房及相关经济赔偿主张，能够清晰地指出其与本诉侵权法律关系的区别，并依据之前的生效裁判和相关法律规定进行反驳，使法官能够在复杂的案件事实和争议焦点中，明确案件的本质和审理方向。

 五、办案心得

 （一）深入挖掘证据的价值

在处理这类复杂的房屋权属纠纷案件时，证据是胜诉的关键。每一个看似不起眼的证据都可能成为决定案件走向的关键因素。对于购房合同、贷款文件、法院裁判文书等直接证据，要深入研究其细节，分析其中所蕴含的法律意义和对案件事实的证明作用。同时，要善于从一系列证据中梳理出清晰的逻辑线索，构建完整的证据链条。例如在本案中，通过对各个阶段房屋相关诉讼的裁判文书的整理和分析，明确了房屋所有权的归属路径，为应对被告的反诉和抗辩提供了有力支撑。

 （二）精准剖析法律关系

准确剖析案件中的法律关系是制定有效诉讼策略的前提。在复杂的事实背景下，往往存在多个法律关系交织的情况，如本案中既有房屋所有权确认的物权法律关系，又涉及借名买房、房屋转让、债务偿还等合同法律关系，以及因房屋占用产生的侵权法律关系。作为律师，需要拨开重重迷雾，精准地找出每个法律关系的核心要素和相互之间的联系与区别。在诉讼过程中，要始终围绕对自己有利的法律关系进行主张和举证，避免被对方引入无关或混淆的法律关系中，确保法官能够清晰地理解案件的本质和自己的诉讼请求。

 （三）应对反诉的策略与技巧

反诉是诉讼中常见的复杂情况，需要特别谨慎地应对。在本案中，齐某环的反诉内容繁多且复杂，涉及多个方面的经济赔偿和房屋所有权变更请求。对于反诉，首先要冷静分析其反诉请求所依据的事实和法律依据，找出其中的漏洞和不合理之处。然后，结合本诉的事实和证据，从法律关系的角度明确反诉与本诉的关联性和独立性。在答辩中，要针对反诉的每一个要点进行有力反驳，同时避免陷入反诉方设置的逻辑陷阱。例如，对于齐某环提出的借名买房相关的反诉请求，通过强调之前生效裁判文书对房屋所有权的认定，以及指出其证据不足等方式，有效地削弱了反诉的可信度，维护了本诉原告的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！