《房产纠纷律师解析：在未上市期出售经济适用房且约定上市后过户的合同是否有效的焦点问题》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

 （一）原告诉求

原告向法院提出以下诉讼请求：

1.请求判令原、被告签订的购房定金协议书无效。

2.要求被告将北京市石景山区S号房屋归还给原告陈某君。

3.诉讼费由被告承担。

 （二）事实与理由

2014年12月，二原告购得北京市石景山区S号房屋。2015年2月25日，原告与被告签订购房定金协议书，将该涉案房屋出卖给被告，协议签订后原告将房屋交付给被告。之后，二原告离婚，并约定涉案房屋归陈某君所有。现原告了解到涉案房屋是经济适用房，按规定不得上市交易，为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。

 （三）被告答辩

被告齐某慧不同意原告陈某君的诉讼请求，其辩称：

原、被告是在自愿、公平、公正的情况下签订涉案合同的，这是双方的真实意思表示，所以双方签订的购房定金协议书是真实有效的合同。

原告称涉案房屋为经济适用房不得上市交易，但原告明知房屋不能上市交易还故意卖给被告，有诈骗企图。原告虽称二人已经离婚且涉案房屋归陈某君所有，但涉案合同是二原告一起签订的，定金也是陈某君本人收取的，被告并未看到二原告财产分割的相关文件。即便二原告对涉案房屋有分割，对被告而言，只是让被告知晓尾款支付对象以及由谁来配合办理相关手续，其他行为与被告无关。

原告在2017年11月27日起诉书中称房屋不得上市交易，但却隐瞒了在2015年2月25日签订购房定金协议书时就已知晓经济适用房5年内不能交易的情况，而且双方约定待5年后符合交易条件时再办理交易手续，所以原告诉求没有法律依据，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。

 二、法院查明事实

1.房屋基本情况

位于北京市石景山区S号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为陈某君、周某霖，二人系夫妻关系，共同共有涉案房屋，所有权登记时间为2015年6月8日，房屋性质为经济适用住房。2017年3月27日，陈某君、周某霖离婚，约定涉案房屋归陈某君所有。

2.房屋购买情况

2014年12月9日，陈某君、周某霖与北京Y公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，总价304383元，房屋性质明确为经济适用房，出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付该经济适用住房。2015年4月27日，陈某君、周某霖交纳涉案房屋契税3043.83元。

3.购房定金协议内容及履行情况

2015年2月25日，甲方陈某君、周某霖就涉案房屋与乙方齐某慧签订《购房定金协议书》，主要内容如下：

  甲方同意待房产证满五年可上市买卖交易后，将涉案房屋卖给乙方。

  房屋产权性质为经济适用房，房屋买卖总价款为40万元整，过户产生的所有税费甲乙双方各承担50%。

  乙方先期向甲方支付定金30万元整，待该房产权证满5年可上市买卖，签订购房合同过户时再将剩余10万元房款一次付清。

  签订协议当日乙方先给甲方支付定金20万元，剩余10万元定金最晚于2017年2月25日支付给甲方，另甲方在第一时间内取得房产证后交给乙方保管。

  甲方收到乙方二十万元定金后，将房屋交给乙方使用，并将购房合同交给乙方保管，在此期间房屋使用权归乙方所有，直到房屋买卖过户。

  如甲方反悔不将涉案房屋卖给乙方，或将涉案房屋卖给第三方，则视甲方违约，甲方应双倍退还乙方所交定金，并退还乙方在签订此协议之内所代交的物业及供暖费……

2015年2月26日，陈某君、周某霖向齐某慧出具定金收条，表明收到涉案房屋定金20万元。2016年9月8日，陈某君向齐某慧出具收条，收到涉案房屋定金5万元。2017年2月23日，陈某君向齐某慧出具收条，再次收到涉案房屋定金5万元。

4.其他相关情况

庭审中，齐某慧提交了供暖费票据，还提交家具买卖合同（证明购买家具价格为1.5万元）以及装修合同及收据（证明涉案房屋装修价格为68800元）。二原告认可涉案房屋20152020年供暖费由齐某慧交纳，也认可房屋供暖由齐某慧实际使用，但不认可装修合同及收据的真实性，认为齐某慧应提交装修合同正式发票，且由于装修由齐某慧实际使用，应计算折旧。

齐某慧提交2015年收据，显示北京Y公司收到陈某君、周某霖交来公共维修基金、契税等共计9878.67元，齐某慧称其中5474.26元系其于2015年11月3日通过银行转账方式实际支付给陈某君，二原告对此予以认可。

庭审中，双方当事人确认涉案房屋目前由齐某慧居住使用。经法院释明，二原告同意在合同无效的情形下退还齐某慧定金30万元，齐某慧表示将另行向二原告主张赔偿损失。

 三、裁判结果

1.确认陈某君、周某霖与齐某慧2015年签订的《购房定金协议书》无效。

2.陈某君、周某霖于本判决生效后七日内退还齐某慧合同款30万元。

3.齐某慧于收到陈某君、周某霖退还30万元合同款之日起30日内将北京市石景山区S号房屋腾退交付给陈某君。

 四、案件分析

 （一）经济适用房交易限制的法律意义

经济适用住房在性质上是为了解决低收入住房困难家庭居住问题而出售的具有保障性质的政策性住房。国家对于其购买人资格有着严格的审查和公示程序，这是为了确保有限的保障性住房资源能够真正惠及有需要的人群。在限制上市交易期限内，经济适用房属于限制流通物。若允许当事人在这一期限内随意转让经济适用房，将严重违背国家推行经济适用住房政策的初衷，即“居者有其屋”的目标，同时也会损害广大潜在符合购买经济适用住房资格群众的利益，这涉及到社会公共利益这一重大层面。

 （二）协议无效的法律依据

在本案中，陈某君、周某霖与北京Y公司就涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，且陈某君、周某霖与齐某慧在明知涉案房屋为经济适用住房且处于限制上市交易期限内的情况下，仍然签订了《购房定金协议书》。这种行为违反了经济适用房相关政策规定以及涉及公共利益保护的法律原则，因此，根据法律规定，该《购房定金协议书》应认定为无效。

 （三）合同无效后的财产处理原则

根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，经法院释明，二原告同意返还基于《购房定金协议书》取得的合同款30万元，齐某慧表示将另行向二原告主张赔偿损失，这种处理方式符合法律规定和司法实践的要求。

 五、胜诉办案心得

 （一）准确把握特殊房产政策法规是关键

在处理此类涉及经济适用房等特殊性质房产的案件时，对相关政策法规的准确理解和把握至关重要。经济适用房因其保障性的特殊属性，在交易方面受到严格限制，这些限制是基于社会公共政策考量而设立的。作为律师，要深入研究这些政策法规，明确其内涵和适用范围，比如经济适用房的购买资格审查程序、上市交易限制期限等规定，这是分析案件走向的基础。只有准确把握这些规定，才能在案件中准确判断合同的效力，为当事人制定合理的诉讼策略。

 （二）细致梳理证据和合同条款是核心

在案件办理过程中，证据的收集、整理和分析是核心工作之一。本案中，从商品房买卖合同、购房定金协议书到各类收条、供暖费票据、家具买卖合同、装修合同及收据等，每一个证据都可能影响案件的结果。需要仔细梳理这些证据，分析其中所蕴含的信息，特别是对合同条款的解读。例如，《购房定金协议书》中关于房屋性质、交易条件、定金支付与退还等条款，都直接关系到合同的效力和双方的权利义务。通过细致分析这些条款，结合其他证据，能够构建出完整的案件事实，为胜诉提供有力支持。

 （三）考虑全面的法律关系和利益平衡是保障

此类案件往往涉及复杂的法律关系和多方利益平衡。除了原被告之间的合同关系外，还涉及经济适用房政策所代表的社会公共利益。在处理案件时，不能仅仅局限于合同本身的约定，要综合考虑各种因素。既要维护当事人的合法权益，也要考虑到社会公共利益的保护。在本案中，认定合同无效不仅是基于法律规定对原告权益的保护，也是对经济适用房政策所维护的公共利益的保障。同时，在处理合同无效后的财产返还和损失赔偿问题时，要充分考虑双方的实际情况和利益平衡，引导当事人通过合法合理的方式解决纠纷，确保案件处理结果既符合法律规定，又能实现公平正义。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！