《借名买房律师解析：因限购借他人名义买房，房价上涨后对方不承认的纠纷》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、案件情况

 （一）原告诉求

原告向本院提出以下诉讼请求：

1. 判令被告将位于北京市朝阳区S号房屋过户登记至原告名下。

2. 本案诉讼费用由被告承担。

 （二）事实与理由

2010年9月，因受北京市限购政策影响，原告以被告名义出资购买了位于北京市朝阳区S号的涉案房屋。购房合同约定购房款为2672076元，其中首付款802076元，银行贷款1870000元，这些款项均由原告支付。2012年2月25日，房屋交付使用，原告支付了相关费用，并对房屋进行装修后实际居住至今。2013年6月27日，涉案房屋取得房产证。

2016年11月23日，原、被告签订《房产协议》，明确双方为借名买房关系，并约定有关该房产争议以此协议内容为准。2018年1月，被告起诉原告要求其腾退涉案房屋。2018年7月，原告起诉要求确认借名买房关系并要求被告过户房屋，但经北京市第三中级人民法院终审判决，因原告需先确认2013年3月14日与被告、案外人何某签订的《房产赠与协议》的效力及履行情况，故驳回原告诉讼请求。

2019年3月11日，原告起诉被告和何某，要求确认2013年3月14日的《房屋赠予协议书》未履行且已终止。2019年9月16日，法院作出判决，确认该《房屋赠予协议书》未履行并于2016年11月23日终止，此判决已生效。原告认为自己是涉案房屋实际所有权人，被告行为违反诚实信用原则，侵害了原告合法权益。

 （三）被告答辩

被告不同意将涉案房屋过户给原告。理由如下：

1. 原告第一次起诉要求过户，法院要求先确认赠与协议效力，现生效判决认定赠与协议未履行，被告认为房屋属于何某和原告两人。

2. 原告以婚姻生活不顺、经济压力大为由让被告签协议，除甲方签名是被告所签外，协议内容均为原告书写。

3. 称涉案房屋由原告独立支付房款与事实不符，合同约定过户至乙方或乙方家庭，这侵犯了何某合法权利，协议本质损害何某利益。

4. 协议第二条约定甲方承诺按房屋初始价格过户给乙方，但2016年过户指导价变化很大，按此约定过户违反国家强制性规定，无法完成。

5. 认为原告本意是占有房屋，与被告真实意思不符，且本次诉讼原告未提及150万元补偿问题，原、被告签订的协议不符合常理。

 二、法院查明事实

 （一）人物关系与婚姻情况

原告与被告之女何悦原系夫妻关系，被告与何悦系父女关系，2013年3月26日，原告与何悦离婚。

 （二）房屋购买与付款情况

2010年9月24日，被告与北京Y公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买涉案房屋，总价2672076元。原告称首付款802076元由其支付，并提交银行交易历史佐证，显示2010年9月24日从原告账户支出100000元、752076元。尾款1870000元通过银行贷款支付，2011年8月19日，购房按揭贷款结清，原告提交个人提前还款记帐操作记录单佐证。原告称按揭贷款的期供及提前还款款项也由其支付，并提交银行汇款凭证。被告认可自己未支付过购房款，但认为房屋是原告与何悦共同出资购买。

 （三）房屋费用支付与产权登记情况

原告提交入住通知单、入住交费单、装修管理费收据、委托代理协议、产权代办费登记费印花税收据、房屋登记费收费票据、专项维修资金收据、税收缴款书、商品房结算单、房款发票、物业费收据、银行卡业务凭证等证据原件，用以证明涉案房屋相关费用由其支付，自己是真实购房人和所有权人。被告对这些证据真实性认可，也承认自己未支付过相关款项，但认为房屋系原告和何悦共有。2013年6月27日，涉案房屋登记在被告名下，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房。

 （四）相关协议情况

1. 2013年3月14日，原告、何悦作为甲方，被告作为乙方签订《房屋赠予协议书》，约定甲方因赡养义务将其出资购买的房屋产权赠与乙方，赠与行为不可撤销，双方签字后生效，违约方承担经济损失。

2. 2016年11月23日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《房产协议》，约定：因限购政策，房屋由乙方全资独立支付购房款及贷款，甲方代持产权，但不得处置房屋；购房政策允许时，甲方按初始购房价格将房屋过户给乙方（或乙方家庭）；乙方承诺给甲方150万元补偿，条件允许时尽早支付。

 （五）过往诉讼情况

2018年3月13日，原告起诉被告及案外人刘鑫，请求确认借名买房关系并要求被告过户房屋，法院以需先确认赠与协议效力及履行情况为由驳回原告请求，原告上诉后，北京市第三中级人民法院维持原判。2019年3月11日，原告起诉被告及何悦，要求确认《房屋赠予协议书》未履行并于2016年11月23日终止，2019年9月16日，法院作出相应判决，于2019年10月12日生效。此外，原告提交在京购房家庭资格核验申请表，显示其购房资格初步核验通过。庭审中，原告同意过户后给付被告150万元补偿款，被告在本案中不主张此款，原告还同意自行承担房屋过户税费。

 三、裁判结果

被告于本判决生效后十五日内协助原告将位于北京市朝阳区S号房屋所有权转移登记至原告名下。

 四、案件分析

 （一）合同效力与借名买房关系认定

依法成立的合同对双方具有法律约束力，当事人应按约定履行义务。本案中，2016年11月23日原、被告签订的《房产协议》是双方真实意思表示，合法有效。从证据角度看，原告提供了充分的证据证明涉案房屋的购房款、按揭贷款及相关税费均由其支付，被告也自认未出资。虽然房屋登记在被告名下，但综合这些情况，可以认定原、被告之间构成借名买房法律关系。

 （二）诉讼请求的依据分析

在当前情况下，涉案房屋已取得所有权证，且原告具备北京市购房资格。根据《房产协议》的约定，原告要求被告将房屋过户至其名下具有明确的合同依据。同时，这一诉求也符合借名买房关系中实际出资人对房屋所有权主张的法律逻辑。在解决了之前赠与协议相关的前置问题后，原告的诉讼请求在法律层面和事实层面都能够得到支持。

 五、办案心得

 （一）证据收集与梳理是基础

在处理此类复杂的房屋纠纷案件时，证据是胜诉的关键。对于每一笔购房款的支付记录、房屋相关费用的支付凭证、各种协议的内容和签订情况等，都需要详细收集和整理。这些证据不仅要真实可靠，更要形成完整的证据链。在本案中，原告能够提供从购房款支付到房屋使用过程中产生的一系列费用的证据，这为证明借名买房事实奠定了坚实基础。作为律师，要不放过任何可能与案件有关的证据线索，并且要善于从繁杂的证据中梳理出对当事人有利的逻辑关系。

 （二）法律关系分析是核心

准确分析案件中的法律关系是胜诉的核心环节。本案涉及借名买房、赠与协议等多种法律关系的交叉。需要深入研究每个法律关系的构成要件、法律后果以及它们之间的相互影响。在分析借名买房关系时，要紧扣出资、协议约定、房屋实际占有使用等关键要素；对于赠与协议，要关注其效力、履行情况对借名买房关系及诉讼请求的影响。通过精准的法律关系分析，为案件策略制定和庭审辩论提供清晰的思路和有力的依据。

 （三）应对复杂情况与反驳对方观点的能力是关键

在案件办理过程中，会遇到各种复杂情况和对方的反驳观点。如本案中被告提出的赠与协议影响、协议不合理等抗辩理由。这就要求律师要有应对复杂情况的能力，提前对可能出现的问题做好准备。在反驳对方观点时，要依据事实和法律，从多个角度进行分析。例如，针对被告关于协议内容不合理的观点，可以从协议签订的背景、双方的真实意思表示以及相关法律规定等方面进行回应，有力地维护当事人的合法权益，确保在庭审中占据主动地位，最终实现胜诉的目标。

总之，处理这类复杂的房屋纠纷案件需要律师具备扎实的法律知识、严谨的证据分析能力和庭审应对技巧，为当事人争取到公正合理的结果。如果您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。