《北京律师深入剖析：无 / 限制行为能力人房屋出售引发纠纷的法律认定问题》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 ### 一、案件基本情况

 （一）原告诉求

原告赵强斌向法院提出诉讼请求：确认原被告双方于2001年签订的房屋买卖协议有效。

 （二）事实与理由

原被告是同村村民。2001年，经村镇政府同意，双方签订房屋买卖协议，被告将位于昌平区S村的房宅卖给原告。原告依约履行协议支付了购房款，被告也如约交付了涉案宅基地建设用地使用证，并明确当时产权已交付原告。原告入住该宅院多年，近期因户口问题引发纠纷，双方多次协商无果，故诉至法院。

 （三）被告答辩

被告钱俊辉辩称，其父亲未曾提及卖房之事，对原告提交的房屋买卖协议的真实性存疑。

 二、法院查明事实

 （一）协议内容

2001年，赵强斌与钱俊辉签订《买卖房屋协议书》，内容如下：“兹有昌平区S村村民钱俊辉将自家宅院壹处（详见平面图示），北房三间、西房两间卖给赵强斌，买卖双方确定该房产成交价为人民币壹万壹仟元整，由赵强斌于本协议签订后当时将此款壹次付清，同时钱俊辉向赵强斌交付该房产产权（即建设用地使用证）。空口无凭，特立此协议为据，违约方必须赔偿对方全部经济损失。此协议一式两份，双方各执一份。”协议书落款处，有卖方钱刚、钱俊辉签字捺印，买方赵强斌签字捺印，证明人赵强鹏签字捺印，孙涛签字，并加盖了上S村委会的公章。

 （二）协议履行情况

协议签订后，钱俊辉将涉案房屋交付赵强斌，赵强斌居住使用至今。庭审中，钱俊辉表示《买卖房屋协议书》中的签字捺印非其本人所为，且称该协议书有修改情况，如加盖了村委会的章、画了草图。经法院释明，钱俊辉表示不申请对协议书中的签字捺印进行鉴定。

 （三）其他证据情况

赵强斌出具一份《证明》，内容为“兹有上S村民赵强斌购买本村村民钱俊辉房宅一处。双方于当日交割清楚，钱款、房产证（建设用地使用证）互递。现赵强斌更换房屋产权归属，村委会经办人（证明人）赵强鹏、孙涛特做此证明。”该《证明》尾部有昌平区S村民委员会盖章（2003年7月17日）和北京市昌平区某镇政府盖章（2003年7月28日）。庭审中，赵强斌申请证人赵强鹏、孙涛出庭作证，二人证明房屋买卖过程，表示买卖的房屋系钱俊辉所有，因钱俊辉民事行为能力有问题，其父亲钱刚作为监护人签字确认。

 （四）当事人情况

经查明，涉案宅院的《集体土地建设用地使用证》登记的使用权人为钱俊辉，钱俊辉属智力残疾三级，钱刚系钱俊辉之父。赵强斌系北京市昌平区S村农民。

 三、裁判结果

法院判定赵强斌与钱俊辉签订的《买卖房屋协议书》有效。

 四、案件分析

 （一）监护人代理行为的合法性

根据法律规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，监护人顺序依次为配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切且经同意的其他亲属或朋友。钱俊辉是智力残疾三级，其父钱刚作为监护人在《买卖房屋协议书》上签字。在这种情况下，钱刚处分钱俊辉房屋的行为是履行监护职责的合理行为。因为监护人有权利为了被监护人的利益管理和处分被监护人的财产，在本案中，房屋买卖交易已经完成，且未发现损害钱俊辉利益的情况，所以从监护人代理的角度看，该协议的签订具有合法性基础。

 （二）宅基地流转的合法性

宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密相关，法律禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。在本案中，买受人赵强斌是北京市昌平区S村村民，具有本集体经济组织成员资格。涉案房屋及宅院从钱俊辉流转至赵强斌，意味着该宅基地使用权仍保留在本集体经济组织内部。因此，双方签订的《买卖房屋协议书》在宅基地流转方面未违反法律法规的强制性规定。

综合上述两点，从协议签订的主体资格、代理行为以及宅基地流转的合法性等方面全面分析，该《买卖房屋协议书》应属合法有效，法院对原告要求确认合同有效的诉讼请求予以支持是合理合法的。

 五、办案心得

 （一）全面梳理证据线索

在办理此类案件时，要全面收集和梳理每一个证据线索。从最初的房屋买卖协议书，到后续的村委会和镇政府盖章的证明，再到证人证言，每一个环节都不能忽视。仔细审查每一个证据的来源、形成过程以及相互之间的关联性，找出其中对当事人有利的关键信息。例如，本案中虽然被告对协议签字提出质疑，但证人证言能够很好地解释签字背景，且被告不申请鉴定这一行为也成为我们判断证据效力的一个重要因素。

 （二）准确运用法律规定

深入理解和准确运用相关法律是胜诉的关键。对于涉及特殊主体（如限制民事行为能力人）的案件，要明确监护人的权利和义务范围，以及其行为在法律上的效力认定。同时，对于宅基地相关的法律法规，尤其是宅基地使用权流转的限制条件，要精准把握。在本案中，将监护人代理行为与宅基地流转规定相结合，为案件的胜诉奠定了坚实的法律基础。

 （三）关注细节与逻辑自洽

案件中的细节往往决定成败。比如协议书中的修改情况、证明文件的盖章时间等看似细微的问题，都可能影响法官对整个案件事实的判断。在构建案件逻辑时，要确保各个证据和事实之间相互印证、逻辑自洽。从证据呈现到法律分析，形成一个完整的论证体系，让法官能够清晰地理解和接受我们的观点，从而为当事人争取到有利的裁判结果。

总之，处理复杂的农村房屋纠纷案件，需要律师保持严谨的态度、敏锐的洞察力和扎实的法律功底，通过细致入微的工作，为当事人的合法权益保驾护航。如果您遇到类似案件，欢迎随时与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。