《律师专业解析：开发商违规出售房屋，法院判决合同无效且要求开发商赔偿的案例解读》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件概况

 （一）原告诉求

原告赵峰向法院提起诉讼，请求如下：

1. 确认原、被告于2010年签订的《回迁安置协议书》无效。

2. 判令被告返还原告支付的购房款754,421.32元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付自2010年起至实际支付之日止的利息损失。

3. 判令被告承担诉讼费。

 （二）原告主张的事实与理由

2010年，原告与被告天盛公司签署《旧房改造回迁安置协议书》，约定被告将位于北京市东城区W号房屋出售给赵峰，房屋总价754,421.32元。原告按被告要求，将购房款汇入钱华、孙宇二人银行账户。然而，天盛公司之后无法交付涉案房屋，也未退还购房款。自2010年以来，原告购房款被占用，使其丧失了购买其他房屋的机会，遭受了实际损失。原告表示自己虽非危改项目范围居民，但系受被告蒙骗才购买涉案房屋，故被告应承担责任。

 二、被告答辩内容

 （一）被告天盛公司

1. 同意原告第一项诉讼请求，即确认《回迁安置协议书》无效。

2. 认为原、被告签订的安置协议因损害公共利益而无效，在此情况下，若支付高达同期银行贷款利率四倍的利息损失，会变相鼓励损害公共利益获利的行为，这与立法本意相悖，所以不同意支付该利息。

3. 认可钱华是天盛公司财务人员，但不承认孙宇是公司员工。被告称收取的涉案房屋购房款为580,751.32元，而非原告所述的754,421.32元。

 三、法院查明事实

 （一）主体情况

被告天盛公司是某项目的拆迁实施单位，原告赵峰并非该危改项目拆迁范围内居民，在该项目区域内不享有房屋权益。

 （二）协议内容

2010年，天盛公司（甲方、拆迁人）与赵峰（乙方、被拆迁人）签订《回迁安置协议书》（以下简称涉案协议书）。协议约定甲方安置乙方W号一居室，回迁购房款合计90,308.4元，公共维修基金1,806.17元；所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。但该协议中关于乙方在宝华里危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定内容均为空白。

 （三）房屋购买情况

赵峰与其配偶李悦分别作为购房人与天盛公司各签订两份《回迁安置协议书》，共购买包括涉案房屋在内的四套房屋，协议约定的房屋建筑面积（暂定）均为57.89平方米。

 （四）款项支付情况

2010年，赵峰向钱华账户转入2,323,005.28元，向孙宇账户转账694,680元，共计3,017,685.28元，原告主张此款为包括涉案房屋在内的四套房屋总房款。因四套房屋面积相同，原告认为每套房屋购房款为754,421.32元。但天盛公司不认可，称钱华是公司财务人员，孙宇是房屋买卖中间人，仅认可收到转给钱华账户的2,323,005.28元为四套房屋总房款，即每套房屋购房款为580,751.32元。

 （五）其他相关情况

除涉案协议书外，赵峰和天盛公司就涉案房屋买卖未签署过其他协议，也无证据证实双方就涉案房屋价款有其他明确约定。除了2010年赵峰转账给钱华和孙宇的款项外，原告未以其他方式向被告支付过涉案房屋款项。此外，与赵峰情况相同（非拆迁居民）的购房人与天盛公司之间的回迁安置协议书已被法院确认为无效协议，如购房人陈文与天盛公司的纠纷，房款支付情况与赵峰一样，生效判决认定陈文支付给钱华、孙宇的钱款均为购房款。

 四、裁判结果

1. 确认原告赵峰与被告北京天盛公司于2010年签订的《回迁安置协议书》无效。

2. 被告北京天盛公司于本判决生效后七日内返还原告赵峰754,421.32元。

3. 被告北京天盛公司于本判决生效后七日内支付赵峰利息损失。

 五、案件分析

 （一）协议效力问题

从本案事实来看，赵峰并非被拆迁居民，而涉诉协议书上有关拆迁信息是天盛公司违规操作形成的虚假内容。双方签订该协议的目的是使有关拆迁主管部门误认为赵峰是拆迁户，从而获取回迁安置房，且签约双方对此情况均知情。这种行为违反了国家有关法规，损害了未被安置的拆迁居民的安置利益，属于损害公共利益的情形，因此赵峰与天盛公司签订的协议书依法应认定为无效。

 （二）应返还钱款数额问题

在协议被确认无效后，天盛公司收取赵峰的钱款应当返还。在具体数额方面，由于除回迁安置协议书外，双方未就涉案房屋买卖签署其他协议，赵峰也未向天盛公司账户支付购房款，但天盛公司却出具了发票和收据。现有证据足以表明钱华、孙宇是天盛公司指定的收款人，因此钱华和孙宇实收的3,017,685.28元应视为天盛公司已收的包括涉案房屋在内的四套房屋总购房款。原告主张因四套房屋面积相同，按每套房屋购房款754,421.32元计算是合理的，法院予以支持。

 （三）利息损失赔偿问题

虽然双方对协议无效的后果均有过错，但天盛公司收取并占用原告支付的钱款长达数年，且协议无效确实导致原告丧失了购买其他住房的机会。因此，天盛公司在返还已收钱款的同时，应向原告赔偿利息损失。原告主张利息计算标准参照借款利息的四倍是合理的，法院予以认可。

 六、办案心得

 （一）深入剖析案件细节

办理此类案件，必须不放过任何一个细节。从协议内容的空白部分到款项支付的流向，从各方主体的身份到类似案例的判决结果，每一个细节都可能是决定案件走向的关键。只有深入挖掘，才能全面理解案件全貌，找到对当事人有利的突破点。

 （二）围绕关键证据构建逻辑

本案中，证明钱华、孙宇是天盛公司指定收款人的证据是核心。围绕这一关键证据，结合协议签订情况、其他类似案例生效判决等，构建起严密的逻辑链条。这需要律师具备将零散证据整合起来，形成有说服力的论证体系的能力，让法官能够清晰地看到案件事实与法律依据之间的紧密联系。

 （三）准确把握法律与公平的平衡

在处理双方过错与责任承担问题时，既要依据法律规定，又要考虑公平原则。虽然协议无效双方都有责任，但要关注到被告占用资金对原告造成的实际损害，合理主张原告的赔偿诉求。这要求律师在法律条文的框架内，充分维护当事人的合法权益，实现法律效果与社会效果的统一。

总之，处理复杂的房屋纠纷案件，律师需要凭借专业知识、细致分析和对公平正义的坚守，为当事人争取最佳结果。如果您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。