《北京房地产律师专业解析：经法院判决亲属在我方房屋有居住权，但亲属占房不搬的应对难题》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件背景与诉讼请求

 （一）原告起诉

原告钱某雪向本院提出诉讼请求：

1.依法以货币形式（100000 元）确认钱某丹对北京市丰台区三号房屋（以下简称三号房屋）享有的拆迁安置补偿利益；

2.诉讼费由钱某丹负担。

 （二）事实与理由

我与钱某丹之父钱某峰系兄妹关系。我和父母钱某鹏、孙某霞原居住在北京市宣武区 U 号房屋内，此房是我母亲承租的公房。1998 年政府拆迁该房，并与我父亲钱某鹏签订《房屋拆迁安置补助协议书》，提供了两套安置房屋（即三号房屋和丰台区四号房屋，以下简称四号房屋）。

按当时拆迁政策，四号房屋分给了钱某鹏，三号房屋分给了我。我与北京 F 公司签订了《公有住宅租赁合同》。2008 年，我和北京 f 公司签房屋买卖契约，用夫妻俩的工龄折算后，另付 45057 元买下三号房屋，并取得房屋所有权证。

1998年 11 月我分到三号房屋后，为方便兄妹照顾父母，曾将房屋暂交钱某峰等人居住。2001 年我父亲去世，之后钱某丹三次起诉我及北京市 f 公司和北京市宣武区建设管理委员会，要求确认她为三号房屋承租人，这三个案子都以她撤诉告终。我要求钱某峰等人腾房，钱某峰拒不执行。2003 年，我起诉钱某峰等人腾退三号房屋，法院支持了我，但钱某峰未执行判决，把三号房屋交给了钱某丹，此后钱某丹一直居住在此。

2009年和 2011 年，我两次起诉要求钱某丹腾房，法院以钱某丹是被安置人，对三号房屋有相应权益为由，未支持我。判决书中法官建议我考虑给她补偿。我认为，三号房屋是我因与父母共住的承租公房拆迁安置补偿所得。在很长一段时间内，我对该房屋仅有租赁使用权，经合法购买手续后才成为所有权人。钱某丹虽为被安置人，但对被拆迁房屋无实质性财产权，对安置房屋也不享有所有权权益。她作为被安置人对三号房屋享有的安置居住利益，不是法定所有权或用益物权，而是依据拆迁安置法律法规享有的合法权益，这种权益不应优先于我的所有权。故起诉。

 二、被告辩称

钱某丹辩称，钱某雪以共有物分割纠纷起诉我是错误的，三号房屋不存在物权共有的情况。她的诉讼请求无事实和法律依据，且是典型的重复诉讼，依法应驳回起诉。即便审理，也应遵循裁判一致原则，根据已生效判决驳回其请求。

钱某雪之前两次起诉，都以房屋所有权证为由，从物权保护角度完全否认我对三号房屋的权益，主张其权利。法院两次都依据证据确认了我对三号房屋的权益，并驳回了她的请求。时隔八年，她再次起诉，仍以房屋所有权证寻求物权保护，没有新证据改变现状。

这次她以共有物分割纠纷要求用 100000 元买断我对三号房屋的权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，拆迁补偿安置协议有优先权。我不接受她以不合法的房屋权属证照提出的主张，也不会和她就不是她的房屋分割权益。

钱某雪只是因户口和父母在一起才在拆迁时列为安置人口，按当时政策，她无权单独获得安置住房，其拆迁安置补偿利益应和父母在一起，即四号房屋。法院应驳回起诉，或依据生效判决驳回其请求。

 三、法院查明情况

 （一）家庭关系与拆迁安置情况

钱某峰与钱某雪是兄妹，钱某鹏、孙某霞是二人父母，钱某丹是钱某峰之女。1998 年 11 月 23 日，钱某鹏原承租的宣武区 U 号房屋拆迁，拆迁协议显示：被拆迁人有正式户口 3 人、应安置人口 4 人，分别是户主孙某霞、丈夫钱某鹏、女儿钱某雪、孙女钱某丹；直接安置房屋两套，即三号房屋（壹居室）和四号房屋（壹居室），拆迁补助共 7400 元。三号房屋的《住房分配证》写明承租人钱某雪，《准住证》也写明姓名钱某雪，起租日期自 1998 年 11 月 24 日。

之后钱某雪与出租方签订《公有住宅租赁合同》，自1998 年 11 月 24 日承租三号房屋。2004 年 12 月 15 日，钱某雪与北京 f 公司签订《房屋买卖契约》，以 45057 元购买三号房屋。2008 年 6 月 16 日，钱某雪取得房屋所有权登记证书，建筑面积 44.37 平方米。

 （二）系列诉讼情况

1. 2003年诉讼：

2003年，钱某雪起诉钱某峰、林某冰（钱某峰之妻）、钱某丽（钱某峰之女）腾退房屋并支付房租等费用。终审法院认定三号房屋承租人为钱某雪，林某冰一家另有承租房，钱某雪要求腾退和付房租理由正当，判决钱某峰、林某冰、钱某丽腾退三号房屋，并向钱某雪补付 2003 年 4 月 - 6 月房租等。执行中，钱某丽将三号房屋钥匙交给钱某丹，钱某丹开始居住。

2. 2009年诉讼：

2009年，钱某雪将钱某丹、林某冰诉至本院，要求腾退三号房屋，同时支付房屋租赁、供暖、水电、卫生等费用。本院认定因拆迁为钱某鹏、孙某霞、钱某雪、钱某丹安置两套一居室，钱某丹是被安置人口，有居住权，虽钱某雪有所有权证，但要求钱某丹搬出理由不足，不予支持。钱某雪上诉，北京市第二中级人民法院认为“三号房屋是拆迁安置房，拆迁协议应安置人口有钱某丹，她对房屋有相应权益。钱某雪称钱某丹非安置人口、无权居住的主张依据不足，且现有证据不能证实钱某雪已补偿钱某丹相关利益，故钱某雪要求钱某丹腾退理由不充分，不予支持。”驳回上诉，维持原判。

3. 2013年诉讼：

2013年，钱某雪以排除妨害纠纷起诉钱某丹，要求协助其行使三号房屋占用、居住使用权利。本院审理认定三号房屋经生效法律文书确认钱某丹有相应权益，钱某雪起诉要求协助行使权利，但无证据显示钱某丹阻止其行使权利；双方对房屋都有权利，应友好协商，钱某雪基于物权以排除妨害起诉不妥，应从共有物分割角度考虑补偿钱某丹，故驳回钱某雪请求，双方均未上诉。

4.原审及发回重审情况：

本案是发回重审案件，原审中本院以“原告以共有物分割起诉，但原被告对三号房屋无共有基础，根据生效判决钱某丹对拆迁安置的三号房屋有相应权益，现为占有使用，钱某雪欲用 10 万元买断其权益无依据，难以支持。”驳回钱某雪请求，钱某雪上诉。北京市第二中级人民法院认为“钱某雪曾以物权保护纠纷起诉钱某丹腾退并支付使用费、以排除妨害要求协助行使居住使用权利，生效判决都确认钱某丹有相应权利，未支持钱某雪请求；其中一审判决认为双方对房屋都有权利应协商，钱某雪以物权排除妨害起诉不妥，应从共有物分割角度考虑补偿钱某丹。另外，三号房屋是一居室，询问钱某雪表示名下无房且有住房需求，钱某丹表示有其他住房。综合来看，一审认定钱某雪欲买断钱某丹权益缺乏依据欠妥；二者对三号房屋享有的相应权益以货币形式体现为宜，具体数额需进一步审查确定。”故发回重审。

本案审理中，询问得知钱某雪除三号房屋外在北京无房，现居住在儿子名下房屋。钱某丹表示在北京有住房，三号房屋现由钱某丹夫妇居住，四号房屋无初始登记，未取得房屋所有权证。

 四、裁判结果

确认钱某丹对北京市丰台区三号房屋享有 600000 元拆迁安置补偿利益。

 五、案件分析

 （一）共有与分割的法律依据及本案情况

不动产或动产可由两个以上组织、个人共有，包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割的，按约定，但有重大理由可请求分割；没约定或不明确的，按份共有人可随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或有重大理由时可请求分割，分割损害其他共有人的应赔偿。

在本案中，钱某雪于 2008 年取得三号房屋所有权证，作为所有权人，本应享有占用、使用、收益等完整权利。但生效判决已确认钱某丹作为被安置人口享有在三号房屋居住的权利。这就形成了复杂的局面，双方权利存在冲突，需要平衡。

 （二）权益平衡与货币化补偿的考量因素

在双方无法协商一致的情况下，考虑将双方对三号房屋享有的相应权益以货币形式体现是合理的解决途径。法院在确定钱某丹的拆迁安置补偿利益数额时，综合考虑了多个因素。

从房屋来源看，三号房屋是因家庭原承租公房拆迁而来，钱某丹作为应安置人口，对房屋有一定的权益基础。再看双方在房屋内享有的权利，钱某雪虽拥有所有权，但钱某丹的居住权也经多次生效判决确认。最后考虑房屋价值，综合这些因素，确定钱某丹对三号房屋享有的拆迁安置补偿利益为 600000 元，这一数额既体现了对钱某丹合法权益的保护，也在一定程度上平衡了双方的利益冲突。

 六、胜诉办案心得

 （一）历史沿革梳理是关键

办理此类复杂房屋纠纷案件，梳理案件的历史沿革至关重要。从房屋的原始来源（如本案中的承租公房），到拆迁安置过程、一系列诉讼的经过和结果，每一个环节都可能影响最终的判断。在这个过程中，要像拼图一样，把各个阶段的事实和证据拼凑完整，清晰地呈现案件发展脉络，这样才能准确把握双方权利的形成和变化。例如，本案中多次诉讼的判决书内容，为分析双方权利提供了重要依据，任何一次疏忽都可能导致对案件理解的偏差。

 （二）法律原则与具体规定的结合运用

熟悉和运用相关法律原则与具体规定是胜诉的核心。对于共有、物权保护、拆迁安置等方面的法律知识要有深入理解。在本案中，既要依据共有和分割的法律规定来分析双方的权利是否符合共有的情形以及如何分割，又要运用物权相关原则来判断所有权和居住权的冲突。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于拆迁补偿安置协议优先权的规定也在案件分析中起到了重要作用。只有将这些法律原则和具体规定融会贯通，才能准确找到案件的切入点和依据，为当事人争取合理的权益。