《父母共同房屋，母亲去世后，父亲赠与孙女，未经子女同意，赠与行为效力的争议》

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

 一、案件详情

 （一）当事人信息

原告：赵某芳

被告：赵某鹏、赵某佳

第三人：赵某贤、赵某空、赵某霖

 （二）诉讼请求

1.请求判定被告赵某鹏与被告赵某佳签订的买卖合同无效。

2.要求二被告承担本案诉讼费。

 二、案件事实

 （一）家庭背景与房屋来源

赵某鹏与钱某洁是夫妻，育有四个子女，原告赵某芳是三子，赵某佳是赵某鹏与钱某洁的孙女。2007年9月22日，钱某洁去世，夫妻二人在西城区××有一处房产。

 （二）纠纷事由

原告赵某芳称，钱某洁去世后，赵某鹏擅自将房产通过买卖方式过户给赵某佳，此行为属于恶意串通，侵犯了自己的继承权，故请求法院确认合同无效。

 （三）被告及第三人观点

1.被告赵某鹏辩称

自己当时不懂法律，赵某佳未给自己钱，自己也没收到钱。之前不清楚涉案房屋是自己和钱某洁的共同财产。之所以过户给赵某佳，是因为房屋是赵某佳父亲赵某霖花钱买的，只是房本写的是自己名字，自己没出钱只是挂名。对于 330000 元购房款，自己没打算要，赵某佳也未支付。

2.被告赵某佳辩称

不同意原告的诉讼请求，否认存在恶意串通，认为合同有效。称涉案房屋是爷爷赵某鹏卖给自己的，在钱某洁去世后进行的交易，自己支付了购房款且有赵某鹏签字的收据。表示父亲赵某霖在房改售房时出全款购买了该房屋，之后赵某鹏通过买卖将房屋过户给自己。还称在房屋买卖时不知钱某洁对房屋有份额，且认为该房屋与原告无关。

3.第三人赵某贤称

同意原告的诉讼请求，认为合同无效，涉案房屋有母亲钱某洁的份额。

4.第三人赵某空称

同意原告的诉讼请求，认为合同无效。理由如下：一是处理包括涉案房屋等两处房屋时虽都是赵某霖出资，但这是父母赵某鹏与钱某洁的共同财产，并非借名买房；二是赵某佳和赵某鹏之间的交易，赵某佳未给赵某鹏钱款（在另案已确认），赵某佳作为家庭成员应知道房屋有钱某洁的份额，即便善意，也未支付合理价款。

5.第三人赵某霖称

涉案房屋只有自己户口在，赵某芳、赵某空和赵某贤户口不在。房改时父母让自己出资购房，还表示自己出钱房屋所有权归自己。

 三、法院查明情况

赵某鹏与钱某洁共育有四子女，即赵某芳、赵某贤、赵某空、赵某霖。赵某佳是赵某霖的女儿、赵某鹏和钱某洁的孙女。2007 年 9 月钱某洁去世，生前未留遗嘱，其父母早于她去世。

2000年 12 月 4 日，赵某鹏与北京某单位签订《房屋买卖契约》，以成本价购买北京市西城区××号房屋（涉案房屋），房价款 18904 元。《单位出售公有住房房价计算表》显示，计算房价款时折算了赵某鹏与钱某洁双方的工龄。2000 年 11 月 30 日，赵某鹏取得涉案房屋所有权证。

2011年 3 月 4 日，赵某鹏与赵某佳签订《存量房屋买卖合同》，约定赵某鹏将涉案房屋出售给赵某佳，成交价格 330000 元，自行交割。2011 年 3 月 8 日的《房屋登记询问笔录》中，赵某鹏声明涉案房屋非夫妻共有房屋。2016 年 7 月，赵某佳将涉案房屋另行出售给案外人。

赵某佳为证明已付购房款 330000 元，提交了赵某鹏签字的收条，但未注明日期。赵某鹏不认可收条真实性，称不是自己书写且从未收到购房款。赵某霖认可收条，赵某芳、赵某贤、赵某空不认可。经法院释明，因本案是确认合同效力之诉，各方当事人未对收条是否为赵某鹏书写进行鉴定。

审理中，赵某鹏承认出售涉案房屋未经其他继承人同意，并认可赵某霖出资购买了涉案房屋。赵某佳提交北京某单位 1998 年 12 月 18 日出具的涉案房屋购房款收据（写明收到赵某鹏交来购房款 20482 元，交款人处注明为赵某霖），赵某芳、赵某贤、赵某空不认可该收据。

 四、裁判结果

被告赵某鹏与被告赵某佳就北京市西城区××号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。

 五、案件分析与办案心得

 （一）案件分析

1.房屋产权性质的法律认定

根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋，若使用了双方的工龄等优惠条件，一般应认定为夫妻共同财产。在本案中，赵某鹏购买涉案房屋时，房价款计算中折算了夫妻双方工龄，所以该房屋是赵某鹏与钱某洁婚姻存续期间取得的，依法应认定为夫妻共同财产。

2.继承对房屋处置权的影响

钱某洁去世后，因未留遗嘱，按照法定继承规则，涉案房屋应由包括赵某鹏在内的所有继承人共同共有。这意味着赵某鹏单独处分该房屋的行为是无权处分，其处置行为应得到其他继承人的同意。

3.恶意串通的判定依据

    -主观认知方面：赵某佳作为赵某鹏的孙女，在家庭关系中应当对房屋的权属情况有一定了解。尽管她声称不知钱某洁对房屋有份额，但从常理来看，作为家庭成员，她有知晓的可能性。而且，赵某鹏在明知房屋存在其他继承人权益的情况下，仍与赵某佳进行交易。

    -行为表现方面：赵某鹏与赵某佳签订《存量房屋买卖合同》并完成过户，在整个过程中，没有经过其他继承人同意。同时，对于购房款的支付情况存在重大争议，赵某鹏否认收到款项，这一系列行为显示双方的交易存在不合理性。综合这些因素，可以认定双方在主观上存在恶意串通的故意，损害了其他继承人的合法权益。

4.证据争议对案件结果的影响

本案中，关于购房款支付的证据成为争议焦点。赵某佳提交的收条和购房款收据，部分当事人认可，部分当事人不认可。然而，即便存在这些证据争议，从房屋产权的初始认定（夫妻共同财产及继承后的共有状态）以及双方交易行为的不合理性来看，足以认定合同无效。这些证据的争议并未改变案件的实质法律关系和结果。

 （二）办案心得

1.全面梳理案件事实的重要性

在处理此类复杂的房屋纠纷案件时，要像拼图一样，将所有与案件相关的事实碎片拼凑完整。这包括深入了解当事人之间的家庭关系、房屋购买的历史背景、资金来源以及每一次交易的细节。通过与当事人的多次沟通、查阅相关文件等方式，不放过任何一个可能影响案件结果的细节。例如，在本案中，对家庭人员结构、房屋购买时工龄折算、购房资金的流向以及各个当事人对房屋所有权的认知等细节的掌握，为后续的法律分析和策略制定提供了坚实的基础。

2.精准把握法律规定与适用

房屋买卖合同纠纷涉及到多个法律领域的交叉，如夫妻财产制度、法定继承、合同效力等。律师需要对这些法律规定有深入、精准的理解，并能将具体的案件事实与法律条文准确对应。只有明确了法律适用的方向，才能在案件的分析和辩论中有据可依。在本案中，依据夫妻共同财产在婚姻关系存续期间的认定规则，确定了房屋的初始权属，再结合法定继承的法律规定，明确了房屋在钱某洁去世后的共有状态。最后，依据关于恶意串通损害第三人利益导致合同无效的法律条款，有力地主张了合同无效的观点。

3.严谨分析和运用证据

证据是诉讼的核心武器，对于当事人提交的各种证据，要进行细致入微的分析。不仅要审查证据的表面真实性，还要探究其关联性和合法性。对于有争议的证据，要从其形成的背景、过程以及与其他证据之间的相互印证关系等多方面进行考量。在本案中，对于收条和购房款收据的争议，我们不能孤立地看待这些证据，而是要将它们放在整个案件事实的大背景下分析。即便这些证据存在不确定性，但结合房屋产权的整体情况和双方交易行为的异常表现，依然可以构建起支持合同无效主张的证据链。