《房产买卖律师：子女借父亲名义买房，未过户前老人去世，其他继承人不认可的案例解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

 一、案件详情

 （一）案件背景

在这起房屋所有权纠纷案件中，原告为陈某君，被告是陈某豪、陈某佳。争议焦点是位于北京市朝阳区X号房屋（以下简称X号房屋）的归属问题。

 （二）事实经过

1.拆迁与协议订立

2015年拆迁工作启动，陈某芳承租的北京市M号公租房在拆迁范围内。此次拆迁，陈某芳签订协议后，除获得3524905.17元补偿款和一套安置房源外，还因符合条件拥有指定居住困难家庭奖励房源购买资格，可再购一套房，但购买人必须是陈某芳直系亲属。陈某旭符合这一条件。

2015年12月25日，陈某君、陈某旭、陈某芳和赵某玲达成一份协议。内容是因拆迁，陈某君借陈某旭之名购买第二套住房，115万购房款由陈某君支付，陈某旭可居住至去世，之后房屋归陈某君。此协议由陈某君代笔，因陈某旭年事已高，其签名由妻子赵某玲代签，陈某芳和赵某玲担任见证人。

2.后续流程与纠纷产生

2015年12月30日，在公证处与拆迁办协助下，陈某旭的《指定居住困难家庭奖励房源购买人声明书》申办成功，代笔人是陈某芳。2016年5月24日，陈某旭去世。2016年6月1日，因陈某旭离世无法选房，陈某芳代其办理相关事宜，采用“专款拆抵”方式支付，即利用购房人所得征收补偿款支付房源占用费。2016年8月25日，陈某芳收到购买奖励房源结算清单，第二套安置房总价1144320元。2016年9月10日，陈某君将115万购房款一次性付给陈某芳。

此后，陈某君办理面签手续时，被要求出具陈某旭法定继承人相关手续，多次与被告协商无果后，诉至法院。

 二、双方主张

 （一）原告主张

陈某君认为，2016年5月24日陈某旭去世后，2015年12月25日所签协议生效，自己应享有X号房屋所有权。

 （二）被告主张

陈某豪、陈某佳辩称：

1.该协议不是合法遗嘱，是无效协议。协议上陈某旭的签字非本人所签、手印非本人所摁，不能代表其真实意愿。

2. X号房屋是政府照顾陈某旭的定向安置经济适用房，政府规定专款拆抵是为杜绝借名倒卖，陈某旭去世后，该房成为遗产。

3.陈某君无购房资格。依据政府拆迁办文件，陈某君作为陈某芳姐姐，不符合申请购房人条件（申请购房人须是被征收人父母或成年子女）。

4.陈某君与陈某芳私下借名买房行为不会得到政府认可和支持，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十六条，借名人购买经济适用房等政策性保障住房并登记在他人名下，主张房屋归己所有的，不予支持。

5.因陈某旭未留遗嘱，主张按法定继承分割X号房屋产权份额。

而陈某芳、赵某玲支持陈某君的诉求。

 三、法院查明事实

陈某旭与赵某玲共育四名子女，包括陈某君、陈某芳、陈某豪、陈某佳，陈某旭于2016年5月24日去世。

陈某芳与朱某仁于2001年3月19日经北京市崇文区人民法院调解离婚，北京市崇文区M号房屋由陈某芳继续承租。

2015年12月8日，北京市东城区人民政府房屋征收办公室（甲方）、陈某芳（乙方）、北京市东城区房屋征收事务中心（丙方）签订《房屋征收补偿协议》，约定乙方M号房屋在征收范围内，乙方选择货币补偿，金额为3524905.17元，同时，根据征收补偿方案，甲方和丙方为乙方提供一套奖励安置三居室，若符合居住困难家庭认定标准并通过审核，再提供一套奖励安置二居室。

同日，三方又签订《居住困难家庭购买奖励安置房确认单》，明确购房人经乙方同意，符合居住困难家庭认定标准且审核通过后，甲方和丙方为乙方提供一套奖励安置二居室。

2015年12月30日，陈某旭经北京市某公证书公证签署《居住困难家庭奖励房源购买人声明书》，表明同意按相关要求选房并遵守规定。

2016年6月1日，陈某芳代陈某旭签署《某项目定向安置房确认书》，显示陈某旭购买X号房屋，房源占用费1144320元，付款方式为专款拆抵。

2016年8月25日，陈某芳签署《某项目选择购买奖励房源结算清单》，明确X号房屋总价1144320元。

2016年9月10日，陈某芳给陈某君出具收条，确认收到X号房屋购房款115万元。

庭审中，陈某君提交2015年12月25日的《协议书》，赵某玲、陈某芳、陈某君签名并摁手印，他们称陈某旭签名由赵某玲代签，手印是陈某旭本人所摁，但陈某豪、陈某佳对陈某旭指印真实性存疑，陈某佳曾申请鉴定后又撤回。

经查明，X号房屋性质为按经济适用房管理，且尚未办理房屋所有权证。陈某芳表示，M号房屋拆迁后有安置房屋，因家庭困难可申请购房指标，自己女儿名下有房不能买，陈某旭有资格，所以让陈某君出钱借陈某旭之名买房。

 四、裁判结果

1.陈某旭就X号房屋享有的相关合同权利由陈某君享有，相关合同义务由陈某君承担。

2.驳回陈某君的其他诉讼请求。

 五、案件分析与办案心得

 （一）案件分析

这是一起典型的借名购房合同纠纷案件，关键在于借名购房协议的效力认定。对于《协议书》中陈某旭指印真实性，双方存在争议且无法通过司法鉴定确认。但从多方面因素综合判断：首先，被拆迁的M号房屋是陈某芳个人财产，这为整个事件背景提供了重要依据。其次，陈某君支付X号房屋购房款这一事实清晰明确。再者，陈某旭配偶赵某玲明确表示指印是陈某旭本人所摁。综合这些因素，足以认定陈某君与陈某旭之间存在借名购房合同关系。

同时，X号房屋性质为按经济适用房管理，并非严格意义上的经济适用房，这种情况下，双方的借名购房合同关系并未违反法律、行政法规的强制性规定以及相关房屋买卖管理政策，因此应当认定该合同有效。基于合同的有效性，陈某旭对X号房屋相关合同权利应当由陈某君享有，相应义务也由陈某君承担。

 （二）办案心得

1.证据收集与梳理

在办理此类案件时，全面收集证据至关重要。本案中，从拆迁协议、各种声明书、确认单、结算清单到收条等一系列文件，都是构建案件事实的关键证据。要仔细梳理这些证据之间的逻辑关系，挖掘其中对己方有利的信息。对于存在争议的证据，如本案中的《协议书》，要深入分析其形成背景和相关人员的陈述，为法官呈现清晰的证据链条。

2.法律研究与运用

深入研究相关法律法规和司法解释是胜诉的基础。要熟悉房屋买卖、拆迁安置以及借名购房等方面的法律规定，准确判断案件中的行为是否符合法律要求。在本案中，对经济适用房相关政策以及借名购房合同效力的法律规定的准确理解和运用，是成功为原告争取权益的关键。同时，关注类似案例的裁判观点，也能为案件处理提供有益参考。

3.关注细节与人性因素

除了法律和证据，案件中的细节和人性因素也不容忽视。比如本案中陈某旭年事高由妻子代签的情况，需要深入了解背后的家庭关系和真实意图。在与当事人沟通和庭审陈述中，合理阐述这些细节，能使法官更全面地了解案件，增强对己方观点的认可度。此外，理解当事人的诉求和情感因素，在法律框架内为其争取最大利益，也是律师办理案件的重要职责。